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两件大事,未来楼市走向或清晰了

2024-06-10三农

这两天发生了两件大事,对楼市走向产生直接影响。

很多自媒体号已经解读了相关信息。实际上,笔者在早些时候都谈到相关问题,并认为这是必然发生的事。

第一件事是降息。

就事情本身来说,笔者在前两个月的文章中已经谈到这个问题,本来老美也是要降息的,但考虑大选因素,降息可能要到年底才会开启。

当然,在此之前,为了政治目的,他们嘴上还会强硬的。但最终熬不过事实,根据老美最新修正的2024年第一季经济状况显示,GDP增速仅为1.3%,比去年同期下降了0.8个百分点,按百分比算的话,降幅达到38%,经济下行压力非常大。所以,老美开启降息的最晚时间顶多是今年11月份后,不能再拖了。

但欧洲却扛不住了。都知道,此前一直都跟随老美加息,但欧盟经济火车头德国2024年第一季度的GDP增速才0.2%,法国也只有0.2%,其他国家就不用说了。直白地说,欧盟区经济发展压力陡增,所以,欧洲央行不得不在日前选择降息25个基点。

有人说降息是为了摆脱老美的钳制,实际并非如此,其实,单纯的就是因为为了刺激经济发展。当然,这确实也把压力给了老美,按照目前的趋势,欧洲央行将持续降息,进入一轮降息周期。

很多人觉得很奇怪,老外降息跟咱国内有啥关系?

一直以来,欧盟与老美是穿一条裤子,持续不断十几次加息,把利率推高到5点几,可以说是到了丧心病狂的地步。除了超发货币收割全世界后,需要不断加息抑制通胀的动机外,还肩负「通过加息来刺破国内房地产」的任务。

这个道理很好懂。他们持续几年加息,其目的就是借着疫情,让我们房地产的资金、热钱持续外流,诸多国内房企美元债违约暴雷就是例证。叠加我们的去房企杠杆环境,国内房地产调整时间持续3年左右,时间之长,创历史之最。

但目前,欧洲央行开启降息周期,老美年底也会跟随,意味着他们的企图正式宣告破产。降息周期开启,意味着房地产的外资热钱将持续进入国内。当然,这几年因为老外一直加息,让我们的货币政策想宽松也弄不起来,这下好了,你降息,我也可降息,大家保持同频,从这个角度看,我们的房贷利率还有相当的下降空间,正如3个月前的预测,3%以内的房贷利率估计用不了多久就会实现。

毫无疑问,房贷利率大幅下降,对购房者而言,可以减少购房成本,可促进潜在购房者积极入市。

第二件事是村里专门部署下一步房地产工作。

从内容看,这不是一个常规的工作部署会。政治定位已经是顶格了,说房地产关系到大家的切身利益,关系到经济发展和金融稳定大局。可以说,把房地产发展的影响拔高到前所未有的高度,如果房地产发展不好,谁能承担起这个责任,这怕是要与地方的乌纱帽挂钩了。

值得一提的是,从通告核心内容看,「继续研究储备新的去库存措施」的表述很是显眼。

要知道,从4月30日村里要求「消化存量房」,到5月17日相关部委发布去库存的核心措施「发放低息贷款让地方收购存量房用作保障房」,用了半个月时间,相关的去库存措施就落地了。

但是,又仅仅过了19天,村里再次部署说「继续研究储备新的去库存措施」,很显然,说明对5月17日的落地措施效果并不满意,需要继续研究新的去库存措施。这说明,去库存不仅重要,而且紧迫,必须有切实有效的去库存措施出台,让有立竿见影的效果。

客观地说,当下楼市恢复难,最根本的就是库存量太大,大家购房根本就没有紧迫感,村里接二连三提出并跟进去库存政策,显然了要尽快恢复楼市的决心。

实际上,笔者此前有过解读,低息贷款让地方国企收购库存房用作保障房,本身是一个去库存的好招。但是呢,地方的积极性并不高,笔者也分析过原因:

一方面,大多地方有很多的保障房资源,一句话,并不缺保障房,如果现在还大量收购保障房的话,只会砸在手里。

另一方面,全国3000亿的贷款额度,分配到600多个城市,每个城市才几个亿,能收多少房子呢?其实就是杯水车薪。而且,这3000亿还不让增加地方隐形债务,有几个城市能做到?

因此,这次村里开会专门研究部署继续储备新的去库存措施,意味着很快将有新的、更大力度去库存措施出来,直到真正完成去楼市库存目标。

可以看出,无论是外面降息周期开启,还是我们内部去化楼市库存,有利于楼市企稳回升的环境正在形成,所谓不破不立,楼市越困难,才会有更大的招出来。所以,有理由相信,眼下楼市的困难只是暂时的,现在已属于天亮前的黑暗,再熬一熬吧:不堪回首的过去,即将翻篇。