剛剛上海進一步放松了調控政策，比北京和深圳廣州都要寬松，算是稍微超出了一點預期吧，因為北上深向來都是齊步走的。
我在想是不是因為看到其他幾個一線城市放松了效果不明顯後，上海幹脆把步子邁的更大了。
而這也是上頭允許的，畢竟中央517四箭齊發之後，態度已經很明確了，就是要把樓市救起來，所以上海積極點沒毛病。
我先解讀一下上海的政策吧。
政策精簡版如下：
1、外地戶口，主城區社保5年變3年，郊區3改2，臨港新城1年。
2、首套房首付比例降到20%，二套房降到35%。
3、首套房貸利率減45個基點，降到3.5%，二套房貸利率減5個基點，降到3.8%。
4、二胎家庭最多可買三套住房。
5、取消三年內離婚政策，離異後無房即可買房。
6、取消贈與限購。
7、支持企業購買70平，2000年以前的老破小，不限制數量。
下面分別做下解讀。
第一條，只是放松了限購年限，並沒有完全解除限購， 所以這個影響的最多只是本地本身就有名額的人， 外地人還是進不去上海買房 ，估計限購後面還有放松空間。
第二條，首套首付比例 從3成降到2成， 會有一點效果，雖然沒有二三線城市的1.5成，但首付降低了1成，可以幫助到目前手上首付不夠，但收入預期穩定的剛需先上車。
二套首付比例， 這次上海主城區從50%下調到35%，六個郊區和臨港從40%下調到30%。
不過我感覺這對改善群體效果可能不是很明顯，因為改善群體如果賣掉手頭房子後，其實不缺首付，考慮的主要還是月供能不能供的起。
即便他現在能夠得著1000萬，首付從500萬降到350萬首付就可以買了，但要貸款650萬，月供近3萬塊，這個月供壓力也會比較大。
預計後面其他三個一線城市，很快也會再次降低首付比例。
第三個，房貸利率這次上海也大幅下調了， 之前上海的房貸利率分別是：
上海首套房貸利率：LPR-10個基點=3.85%
二套利率（主城）：LPR+30個基點=4.25%
二套利率（郊區）：LPR+20個基點=4.15%
首套房房貸利率調整為不低於LPR減45個基點後，最新的LPR是3.95%，那首套房利率就會 從3.85%降到3.5%，二套房利率主城區從4.25%降到3.9% ，6個郊區和臨港從4.15%降到3.7%。
這幾天武漢公布首套房利率從3.55%降到3.25%，合肥首套和二套利率都降到3.45%。
但3字頭的利率，很多購房者還是認為太高了，現在市場的預期是房貸利率需要降到2字頭，大家才會積極入市，我估計這一天不會太遠。
第四條， 二胎家庭最多可買三套住房。
這一點，上海比北京深圳都要寬松，北京二胎家庭，只能在五環外再買一套，深圳二胎家庭，只能在關外再買一套。
上海這樣放松，有利於有錢人在主城區再買一套，因為有錢人手頭有2套房的，原來需要賣一套才有名額再買，但一是市場不好賣，二是有的人可能也不願意賣，就想買第三套了，這次有利於加快好房子的流動性。
北京深圳是自己束縛手腳，自討苦吃。但凡二胎家庭還想買房的，肯定是往更好的地段去買，那些限購放松的區域，本身就是郊區了，大家都知道郊區房子沒那麽值錢，誰還會想去郊區投資呢？
第五條，原來離婚後，三年內都是要按離異前家庭的房子套數來限購的，如果你家裏原來有2套，那你離婚後三年內都沒辦法買房了，主要是想限制假離婚，當然也誤傷了那些真離婚後想買房的。
但現在不管了，離婚後你名下無房，就能馬上買了，但利好有限。
第六條，贈與限購也放松了，但受贈方還是需要有房票，只是給贈與方增加名額，這個利好可以忽略不計。
第七條，企業買老破小不限購了，這種有利於那些想專門去收購老破小拿來做出租房的，可以用公司名義去買，不過估計影響不大，畢竟大規模收購老破小去出租的還是少數。
上海的政策細看下來， 發現對市場有用的可能只有2、3、4條，是實實在在的降低了購房成本和資金。
其他的都是放松限購範圍，但現在市場低迷，上海房價調整還沒有到位的情況下，你放松限購，大家也不會輕易入場的，所以估計作用有限。
能不能讓上海樓市回暖，其實我覺得關鍵還在於價格有沒有調整到位。
這個可以看下深圳，每次深圳漲和跌都會比上海早至少半年以上。
對比上海和深圳，我發現上海房價跌幅還不到位，應該還有進一步下降的空間，所以現在想要徹底挽回上海樓市，估計還需要時間，最多是反彈一下，但不改調整趨勢。
比如隨便開啟世博濱江的的一個小區，04年的耀江花園，最近三年的掛牌價從18萬下降到16萬多，跌幅15%左右。
當然成交價會低很多，128平的三房，今年3月最新成交的一套要1900萬，單價14.8萬/平，5月份2房的小戶型成交單價是13萬多。
但是對比一下會發現這種性價比還不如深圳灣的房子，最近我們有外地粉絲跑到深圳去成交的一套2010年的房子，138平四房，最後成交價1860萬，單價13.4萬。
所以如果是站在外地人的眼光裏，同樣是去買一線的一流地段，會覺得買深圳的性價比更高。
就連深圳，今年都還是在一個築底期，價格還會有反復，深圳想要企穩我預期要明年，更別說上海了。
深圳在中央517調整新政後，賣的好的樓盤，都是性價比本身就很高的，價格一跌到底，購房者認可了這個價格，覺得買了劃算的才會大膽的去下手。
如果想要市場整體回暖，還需要政策繼續添火，比如517政策裏面談到的回購商品房做保障房，要盡快落地才行。
今天有市場傳言上海將先試點，率先推出800億外環地產收儲計劃，已經上報某院，北上深都會收儲郊區房作為人才長租房。
當收儲對市場庫存產生實際影響後，才能觸動市場神經。
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