各位最近有時間看劇嗎
最近扒到一部寶藏電視劇，小夥伴們追的不亦樂乎
之所以吸引人是因為整個故事有兩條線貫穿的
一條說的是兩個年輕人努力奮鬥的故事，另一條說的是領導們互相博弈勾心鬥角的商戰故事
最後這兩類人有了交集，兩條故事線交融在一起，成為了城中之城故事本身
目前豆瓣評分7.6，卡司也是老中新都有，整體陣容也都還不錯
裏面的橋段和細節都還挺真實，比較生動的還原了職場的各種細節
比如一開始，銀行人初見客戶時，春風滿面的樣子
恨不得把自己的腦袋都塞到電梯裏的畫面，像極了職場商界的所謂白領強裝紳士的滑稽模樣
當然，今天之所以想要和大家分享這部連續劇的一個很重要理由
就是在整個故事下，穿插了大量和 房地產息息相關的東西
看看這直白的台詞
不得不說深諳整個樓市的發展了
而和房子有關的各種話題也被各個平台紛紛議論和探討
（圖源：小紅書使用者@moo ）
我在小紅書和朋友圈都有刷到過，關於這樣的薪金做買房計劃是不是合理
追其原因
背後正是因為這部連續劇的導演： 滕華濤
沒記錯的話之前滕華濤分別導演過【蝸居】、【心居】，算是行業內出了名的愛拍房子的故事
各位感興趣的可以去看一看
但是最讓我詫異的是
【城中之城】的連續劇所涉獵範圍已經不僅僅是簡單的樓市，而是把內容探向了更深處的 地產開發 邏輯
尺度之大令人咋舌
伴隨著劇情的推演， 整個連續劇還原了一家民營房企，怎麽在信托公司的幫助下，從銀行騙到10多個億貸款的全過程
是的，這就是今天要寫這篇文章的理由
讓我們順著故事線，我給大家梳理下這其中的來龍去脈
哦，對了，開場時候一般要先說一句：
以下內容純屬虛構
如有雷同純屬巧合
01
故事設定的背景是2016年
這個時間點算是整個行業一個很特殊的時間
行業在高點，但是調控風雨欲來，很多人知道會來，但是不知道什麽時候來
以及到底來不來
就在這樣的背景下，竣龍集團就是其中一家房企
是一家中小型規模的民營地產公司，老板叫吳顯龍
雖然說是中小型，這家公司在全國各地都有分公司，從上海到山東到江西到廣州，最後到香港，布局廣泛
手頭也確實有一些在建專案，比如銀河小區，還有天鵝島和長灘等地塊
是不是非常典型
和大多數民營企業一樣，這家公司日常經營也不規範
特別是在整體資金排程層面，經常挪用專款，十個茶壺，五個蓋子，哪裏冒氣就往哪裏蓋
像天鵝島專案的頭款1200萬，說好了是承建公司「專款專用」
也是被追著要，但是集團還是劃撥給了別的專案
而整體的撥款原則就是：哪裏 更緊張 就哪裏呼叫錢，A專案斷了、B專案救；B專案斷了、再找C專案救，以此迴圈
這樣拆東墻補西墻的事情沒少幹
但是，神奇的是，過去很長一段時間都相安無事
這就是樓市的魔幻之處
這確實也是不少民營企業的能力，透過輾轉騰挪，最終好像都能涉險過關
在2016年之前，幾乎沒有一家房地產企業真正受過痛
這其中有兩個理由
第一市場真的好，很多房子到最後都能賣了
第二銀行也真的很幫忙，哪怕房子沒賣也能透過各種抵押 換到 緊急資金
也因為這兩個原因，催化了不少老板的野心，覺得自己最終都能逢兇化吉
但是大家記得時間點：2016年
這個時間有了一個明顯的變化，就是行業開始對於房地產的的監管開始收緊
銀行等金融機構開始實行嚴格的 名單制管理
什麽意思，規模大的企業被認為信譽好，能夠進入白名單，整體的融資額度和許可權有著充分的放開
而竣龍集團自身規模一般，根本進不了這個清單行列
屋漏偏逢連夜雨，集團不僅從銀行正規渠道借不到錢，在專案層面也開始問題顯現
有一些小區，房子建好了，但是卻遲遲拿不到三證
導致沒辦法銷售回款，只能硬生生耗著
專案端有些專案開始出現資金鏈緊張的問題，而企業端也因為進不了白名單沒辦法公司融資
對於一家公司來說開始兩頭受挫，本來就不富裕的整體現金流逐漸出現了系統性風險
02
所有的風險積壓在一起，最後總是先在一個環節先引爆的
在竣龍集團裏，最為重視也是最核心的一個專案：長灘地塊，開始出現了問題
從劇情截圖可以看出，這是一塊位於城市郊區，但是有著江景或者海景資源的龐大土地
在集團內被規劃為一座集商業療養、休閑、娛樂、餐飲等多種功能於一體的大型綜合性地產專案
類似這樣的專案，各位地產人一定知道整體的打造需要在前期投入大量的配套設施
所以會沈澱大量的資金，並且整個行銷周期過長，資金回籠的速度沒有想象的那麽快
這個時候的資金鏈就出現了問題
但是好巧不巧的是，整個專案在之前就已經被集團拿到銀行做抵押融資了
融到的錢並沒有給到專案本身，而是被公司用作其他地方的周轉
也是因為這個原因，整個專案的資金開發就被瞬間抽幹，出現了暴雷的情況
更加致命的是，公司主體還出現了逾期記錄，被判了個強制執行
各個銀行都過來抽貸，就此長灘專案進入了清收法拍流程， 很快就要被法院拿去司法拍賣
拍賣的結果大抵也是知道：資不抵債，還不上錢
而單個專案的引爆很容易牽扯到整個集團，一旦擴散開來竣龍集團就進入生死存亡的時刻
所以竣龍集團此時開始了一場 自救
但是有趣的是，自救做的第一件事： 找關系
因為公司有了逾期記錄，而且也不是銀行白名單，此時正規的銀行借貸已經拿不到錢了
這個時候的老板吳顯龍只能到處找關系，求助自己的好兄弟趙輝
一家商業銀行分行的副行長，貸款相關的負責人
不過趙輝為人謹慎，堅持嚴格遵守規章制度
並不敢冒著風險，給竣龍集團進行利益輸送，違規放貸
甚至哪怕趙輝手頭確實缺錢，急需給女兒治病，但他寧願去掛牌降價甩賣自己的房子都不敢告訴吳顯龍
因為怕什麽，是怕吳顯龍知道了強行給自己行賄，以求放貸
眼看直接從銀行融資的路子根本走不通，迫不得已，為了拿到足夠的資金來保住長灘專案，挽救整個集團的資金鏈
走投無路的竣龍集團動了 歪心思
03
這個歪心思叫改頭換面
趙輝雖然沒有幫吳顯龍，但是還是給竣龍集團介紹了一家信托公司，也就是趙輝同學——謝致遠當總裁的遠舟信托，看看有沒有機會
沒想到的是，就此信托公司和開發商聯手展開了一場 非常經典 的騙貸大局
步步精準
首先第一步，先保住長灘專案，讓法院流拍
面對幾天後即將開始的法院拍賣
謝致遠先指導地產公司，找一家公司來陪跑，也交保證金走流程
一路加價硬剛到底，不管出到什麽價格，都力保能拍下
但是最後不付款
最後造成這塊地的流拍，用這種方式先保住長灘專案不至於進入清算環節
而代價在企業端的認知就是：頂多交點罰金
然後第二步， 巧立名目，成立皮包公司
由於流入地產的資金受到監管的嚴格管控，竣龍集團就需要搞一個 非地產類別 的公司，來避人耳目
由信托公司對其進行包裝，改頭換面
透過擡高抵押的土地價值，偽造土地出讓合約等多種手段
把一塊旅遊開發用地，搖身變成政策扶持的科技創新綠色類專案
打包形成一個主力做高科技企業的集合信托計劃
這樣，就可以符合相應的信貸政策， 以混過銀行的稽核
第三步是重中之重，非常關鍵
需要編故事來騙銀行，打點疏通各種關系，這個時候需要那個銀行分行副行長趙輝的幫忙
在這個環節，謝致遠和吳顯龍雙方，各顯神通
先是用上了苦肉計
吳顯龍躺在醫院裏賣慘，跟趙輝說「大不了眼睛一閉就走了」
自己的地產公司倒閉，從零開始，東山再起也不是不行
再是美人計
精心安排了一個和趙輝前妻長相酷似的美女
搬到他家隔壁
低頭不見擡頭見，各種偶遇制造機會
和他女兒打好關系，從包紮傷口再到包粽子，隔著陽台喝酒聊天，再在趙輝酒後趁虛而入
步步為營，極致拉扯下
最終成功捕獲了他的芳心
還有變相實施賄賂
既然趙輝又急需用錢，又不願收他們送的房子和錢
吳顯龍方面借助東南亞博彩公司，來自全球成千上百個伺服器
透過海外慈善平台，用不同IP賬號，假裝都是陌生的好心人
匿名為趙輝的女兒「捐款」，累計金額超過一百萬美元
換算成人民幣能有個700多萬，想想也是夠誇張的
等等各種手段
軟磨硬泡，半推半就之下，趙輝最終沒有抵擋住友情、愛情和金錢的多重誘惑
批準了這份長灘集合資金信托計劃，答應在代銷專案書上簽字
然後他們銀行針對高端客戶發售信托產品，獲取大額理財資金，再委托給遠舟信托進行外部投資
環環相扣，三方互相咬合就把資金鏈的故事圓過來了
銀行的融資款項一到遠舟信托的賬上，就迅速轉給竣龍集團，就此竣龍集團成功套取到了銀行超過10億元的巨額貸款投放
各位，佩不佩服這裏面的步步為營
一拿到這筆號稱是「專款專用」的錢後，竣龍集團就開始到處填補漏洞，用來償還各種貸款和土地工程建設款
不過 更加荒誕 的是，因為有了這麽一筆資金，後來集團裏的其他專案開始拿到預售證了
然後陸續開始賣了，整個現金流就活過來了
竣龍集團不僅把窟窿填上了，而且還連本帶利的還上了錢，三方的違規操作最後都相安無事，最後個人還都得利了
這才是讓人害怕的
所有的鋌而走險最後換來的是安全著陸，這可能是行業最為 黑色幽默 的地方
04
當然最後事情的走向開始慢慢的暴露，但是暴露的過程也有很多讓我 沒想到
隨著後續劇情推進，已經率先被銀行的審計部門發現了苗頭
意識到長灘專案的資料只是表面功夫，根本禁不起細查
但是銀行的其他員工卻不以為意，覺得還是應該以業績為重
因為這筆業務最後確實還是給銀行賺到錢了
目前更新到的劇情是，趙輝還主動向總行做了匯報，交代自身存在疏漏
然後追究下來，銀行判定趙輝只是失察，不算什麽大事
反倒是信托公司先遭受了處分
遠舟信托被勒令停業整頓，下架所有信托產品
謝致遠作為負責人被帶走調查
最終被判處有期徒刑5年，並處罰金一千萬，罪名包括：職務侵占罪、挪用資金罪、對非國家工作人員行賄罪
三方合作的一個案件，最後先被處分的是謝致遠
他在獄中對妻子咬牙切齒地說：沒想到自己最後成了背黑鍋的「替罪羊」，費盡心血，給他人做了嫁衣
竣龍集團反而置身事外
不僅起死回生，賺了個盆滿缽滿
另外得益於長灘專案的成功，現在規模和名聲都上去了
還躋身公司夢寐以求的地產百強名單
看到這裏我不僅搖搖頭，啞然失笑，不知道說什麽才好
05
我們說電視劇是虛構的，但是這個環節流程各位看下來不知道內心什麽感覺
特別是此時此刻的現在
我們看看行業本身再看看電視劇，也真的不知道到底哪裏更加精彩
我們說行業發展20年，高速的發展帶動了很多東西，但本質上也掩蓋了很多
那時候很多人擔心行業有系統性的風險不是沒有原因
其實我們仔細思考一下，房地產發展到現在似乎一直都沒有建立一個標準
就是什麽是好企業的標準
劇中有一個細節，關於進入白名單的標準
就是我們還不是地產百強
什麽是地產百強啊，就是賣的越多就是百強啊
賣的多的就能進入排行榜，前十名和前二十名的融資標準就是不一樣的
但是各位想想， 真的賣的越多的就是越好的企業嗎
也是因為如此，2016年前後我們遇見了房地產企業最後的瘋狂，叫越虛弱越要證明自己很強
因為虛弱的時候越需要借錢，只有透過規模做大才能借錢，怎麽把規模做大就是拼命放杠桿
越是不行就越要證明自己行
我們回憶下2016年前後瘋癲的企業，如今是不是差不多一樣的結局
電視劇本身只是一個專案，但是整個房地產行業是個十萬億規模的產業，這裏面的故事或許每時每刻都在我們身邊發生
現實生活中，後來宣布的房企三條紅線，銀行的四條紅線，本質上就是希望破掉唯規模論的發展模式
很多人覺得行業需要變革，但是在變革之前，我們覺得更需要一次價值觀的重塑
就是此時此刻， 到底什麽樣的房企是一家好企業
故事是虛構的，但是問題都是真實的
這些都太值得我們去深究
野蠻生長總歸是一時，基業長青才能穿越周期
關於路在哪裏，好像我們反反復復都有提及，我相信所有人都知道怎麽走
但是看到了以及怎麽走，為此付出多少的代價，這或許才是所有從業者午夜時刻需要認真想想的
以上為正文，來自楚然
鄭重說明：文中圖片均參照自【城中之城】愛奇藝影片VIP內容截圖，再次表示感謝
