·城市更新並非一次性事件，裝置和空間在更新之後的營運與維護考驗社區居民的自治能力，培育居民協商解決公共事務的能力才是「授之以漁」。
·歷史社區更新是否能夠可持續，制度、資金與居民主體性三者缺一不可。無論是協商、爭論還是博弈，表達訴求，彼此合作，才能實作「善治」。
·在社區更新中，作為第三方的社區規劃師充當政府和社區的中介，兼顧協商溝通和專業指導等角色，吸納社區訴求。其工作重點從傳統的空間規劃轉變為利益調節。
建成年代較早、居住條件退化的歷史社區因承載了歷史文化價值、產權不清晰、不滿足政策標準等原因而難以拆遷重建。面對衰敗的歷史社區，如何在改善空間的同時關切居住於此間的人，是眾多城市微更新專案的核心議題。
本期澎湃城市報告聚焦兩個歷史社區微更新案例——上海四明體育弄公共空間改造和南京市小西湖社區更新。前者展現了在預算和空間有限的情況下，如何利用微小的「弄堂外掛程式」改善社區環境，創造公共參與的場景；後者則探索了如何透過漸進式、小尺度的更新促進社區的再生和持續營運。
歷史社區的難題：環境衰敗，居民疏離
本文討論的歷史社區是指建成年代早、建築具有一定歷史價值，且仍在發揮居住功能的社區。上海的裏弄、南方的騎樓等都可歸為此類。歷史社區的更新改造與一般的老舊小區改造有共通之處，但因前者在改造過程中需保護建築風貌和街區肌理，難以拆除重建，操作更為困難。
以上海的裏弄街區為例，從19世紀後半葉至1940年代，裏弄被廣泛修建並成為城市的主要居住形態。在幾十年甚至上百年間，裏弄所處的城市環境劇變，弄內居民更叠重組，建築本身也在不同世代的使用中經歷變遷，老化衰敗。裏弄街區通常位於市中心，公共服務資源高度聚集。但與繁華的地段對比鮮明的是，街區內部住宅破敗，空間促狹，居住環境堪憂。
20世紀90年代末，裏弄住房開始進入商品房市場，居民隨著房屋交易而流動。社區內原有的鄰裏網絡被破壞——希望改善居住的年輕一代選擇搬出，現有的住戶多為經濟條件和行動能力有限的老年人，以及租客。
在物理空間層面，歷史社區與國內眾多老舊小區一樣亟待維護翻修，有的因建成時間更早，建築老化狀況更為惡劣，維護工程也因建築的特殊性而更困難。在社會網絡層面，福利分房時代的熟人社區已不存在，居民遷移更容易，鄰居之間的熟悉程度也在降低。由此看來，歷史社區似乎面臨諸多掣肘。
如果「大拆大建」和「征收動遷」不可行，居民如何在「老去」的空間內維系體面的生活？在過往缺乏眾議和自治經驗的社區內，如何透過協作改善人居環境？
上海四明體育弄：更新之後，社區自治意識薄弱導致運維困境
四明體育弄位於上海市靜安區愚園路520弄。房屋始建於1930年代，趨近於花園裏弄形制，弄內建築多為3-4層的洋房。1990年代初，小區居民自發組織做早操、跳皮筋等各類健身活動。此後得到官方認可和推動，這裏開始建設群眾健身活動特色小區。「體育弄」之名由此而來。作為裏弄特色活動，自2008年開始，這裏每年都會舉辦四明居民區體育嘉年華。
與其他歷史社區一樣，四明體育弄存在社區活力減退、基礎設施退化、公共空間缺乏等問題。私家車停放在小區內，使本不寬敞弄堂通道更顯狹窄。晾曬空間匱乏，居民只能在過道和窗前曬衣。
在弄堂的最裏端有一個特殊的裝置，這是一次社區微更新實驗的成果。這一裝置於2016年4月開始策劃，歷經14個月落成。這是一個集遮雨、遮陽、晾曬和休憩等功能於一體的雨棚。按主持設計師、同濟大學建築與城規學院副教授李彥伯的話來說，他希望這個裝置能成為「社區活力發生器」——不僅能在功能上解決現實問題，也能為居民創造交流的空間。
與基層管理者和專業團隊主導的設計不同，雨棚的設計可以稱為一次公共參與的微更新實驗。居民的聲音得到表達和尊重，而規劃師、設計師則承擔了「溝通者」和「支持者」的角色，促成公共討論的展開，推動不同利益群體的訴求表達與落地。「在社區更新中，居民的聲音常常被壓抑。然而他們才是真正的使用者，設計師當然要聽到使用者的意見。」李彥伯談到。
公共參與貫穿了專案始終，在前期調研中，設計團隊首先透過踏勘找出裏弄內8塊可用的「畸零空間」，作為實驗試點。與居民協商後選定在裏弄最裏端的地塊進行空間改建。這一區域原本是配有器材的健身苑，雖然是一條以體育為特色的弄堂，但健身器材的使用率並不高，且常被晾曬的衣物占據，成為一片「社區死角」。
在設計的過程中，團隊會同居委會利用與居民開展多次社區工作坊的方法，梳理社區內的問題。經過多次討論，居民的核心訴求得以厘清——需要晾曬空間，戶外活動的場地，且場地能盡量不受氣候影響。綜合考慮各方需求和條件限制，設計師們提出一個創新方案——在原本的健身區上方為居民做一個多功能、可收放的雨棚。
雨棚功能示意圖（圖源/引自李彥伯論文【四明實驗之城市、建築、社會諸面相——一個城市歷史社區再發展案例】）
雨棚裝置占地只有幾十平米，卻包含了許多巧思。曬衣架分上下兩層，總長40余米，既能曬小件衣物，又能曬大件的床單、被褥。除了晾曬，雨棚還有夜間照明和雨水收集功能。收集的雨水既可供居民日常使用，又可作為弄堂內的應急消防水源。
原本的健身器材得以重新布局和再利用，活動區域鋪上暗紅色塑膠；墻壁前做了戶外長椅。場地內原本有一口廢棄的井，十分突兀。在施工過程中，這口井也被填上並改造成一個美觀的圓凳。不大的空間內，居民既可以晾曬衣物，又可健身，還能坐下休憩。
雨棚的設計和建造順利完成，然而更新不能一勞永逸，在缺少凝聚基礎的社區內持續維護和營運這一裝置，卻並不容易。
據此前報道，居委會曾計劃成立一個誌願者小組來管理雨棚和維護周邊綠植。但這一計劃並未落實。
2018年夏天，由於沒有人在暴雨時及時關閉用來遮陽的雨棚，棚頂積水導致一根骨架被壓彎，軟性材料也嚴重變形。為了避免類似情況發生，設計師在2021年對雨棚進行了升級，將原本的軟頂改為全覆蓋滑軌式硬質頂棚。以前居民需要借助專門的金屬工具開關雨棚，工具需要專人保管且容易遺失；而現在只需要用頂部附帶的推拉繩索就能調整雨棚位置。
由於雨棚位於弄堂最裏端，很難服務全體居民，其作為公共空間的公共性未能充分凸顯。據一位住戶介紹，平時使用雨棚較多的還是臨近的幾戶人家。住得更遠的居民依然習慣在自己窗前曬衣，或者在周圍空地上搭晾衣架曬衣。李彥伯也談到，原本團隊打算設計一系列分布在各處的「弄堂外掛程式」以滿足更多居民的需要，雨棚只是其中一個。然而由於居委會工作人員更換等原因，其余設計未能繼續推進。
雨棚的繩索被磨斷，無法開閉。 倪瑜遙 攝
在今年5月的走訪過程中，研究員詢問四明體育弄居民雨棚的管理問題，得到的答復是「不清楚誰在管。」此外，雨棚一側的推拉繩索被磨斷，但居民並未向居委會反映損壞情況。在設計師和基層管理者的動員下，居民能透過討論形成合議。然而從後續的管理和維護情況來看，社區自治意識尚未得到充分培育，影響了設計構想的落實。
小西湖社區地處老城南東部，是南京市28處歷史風貌區之一。這裏靠近夫子廟，毗鄰內秦淮河，是南京城南整體風貌較為完整的明清傳統民居區，留存歷史街巷7條、文保單位2處、歷史建築7處、傳統院落30余處。
盡管擁有較完整的歷史風貌，但與許多建成時間較早的舊城區一樣，這裏人口密集，環境衰敗，屋舍年久失修，巷道和院落內隨處可見私自搭建的痕跡。
2015年7月，小西湖以秦淮區重點棚戶區改造專案備案立項 ，經由三所高校誌願者走訪和專家評議，確定由東南大學團隊承擔規劃設計，南京歷史城區保護建設集團（以下簡稱「歷保集團」）負責專案實施。歷經5年多，團隊透過調研、規劃編制、保護修繕、參與性設計營造等方法，形成了多元主體參與，「小尺度、漸進、自願」的更新路徑。
透過論文和相關報道的梳理，研究員將這一專案的特征總結如下：
1.尊重不同訴求，自願、漸進原則。 對於希望搬遷的居民，政府提供「貨幣補償、房屋置換、平移安置」3種動遷方式。在異地換房安置之外，專案團隊將片區內一棟三層樓老公房改造成「平移安置房」 ，以解決動遷居民故土難離的困擾。
對於不願搬遷的居民，專案團隊盡可能在原有空間改善其居住條件。例如在堆草巷31號，團隊滿足留守居民需要的同時，將騰結束的空間打造成社區規劃師的辦公室，形成了功能復合的「共生院」 。
社區內的共享院落。 倪瑜遙 攝
2.梳理復雜產權，探索以產權人為主體的自主更新方式。 由於歷史原因，社區內部公私產權復雜。不足5公頃的片區內包含216個相對獨立的產權地塊和800多個產權人，各人意願不一。為了避免過往舊城改造中忽視私有產權而引發的矛盾，小西湖專案詳細梳理了地塊內的產權情況，並探索了「不改變既有產權內容的自主更新模式」。
專案設計師董亦楠、韓冬青在【產權與政策共軛下的參與式自主更新機制——以南京小西湖街區「許宅」為例】 一文中分析了社區內一戶私人住宅「許宅」的自主更新過程。許氏人家世代居住於此私人宅邸，至今已傳承七代。改造前他們希望在社區更新過程中翻修自家私房。在歷史沿革中，原本屬於許家的宅基地被劃分為7個分屬不同產權人的地塊，戶主目前居住於其中兩塊。
復雜的產權關系是私宅翻新過程中的主要阻礙之一。此外，不同的參與主體也有不同的訴求。例如住戶希望在不改變居住習慣的同時改善居住條件，政府則有歷史保護、危房消險等規定和產權面積指標。歷保集團則有租用地塊統一招商的需求。經過多輪溝通和平衡，設計團隊一方面在戶主居住的北側地塊改善居住空間，另一方面將無人使用且產權清晰的南側地塊改為沿街商鋪。居住和商業地塊做區隔，形成「前店後住，院落分隔」的格局。
3.搭建多方參與的協商平台和行動網絡。 多元主體共同參與貫穿了小西湖更新專案的全過程。設計團隊如此歸納專案中參與主體的關系網絡：產權人是更新專案的主體，規劃管理部門、專案實施主體歷保集團和社區規劃師則在各方之間承擔協商溝通的核心角色，負責協助產權人辦理相關手續、解讀更新條件和實施方案、協調產權人及鄰居的不同訴求、參與協商稽核更新方案等。
眾多參與者各自有不同的訴求，而訴求也可能在專案的不同階段發生變化。這意味著各方都要付出耐心和大量協商成本。這也是必不可少的公共討論訓練。
自願、漸進、多方參與的微更新搭建了更包容的參與框架，平衡了各方投入，為社區後續的良性營運創造了條件。主創設計師韓冬青在接受媒體采訪時提到，與許多專案中將綠地、廣場規劃為公共空間的做法不同，街巷中門前屋後的空間相連構成了社區內的公共空間。這種效果並非刻意引導，而是互相協商、共同營建而來。
然而值得註意的是，該專案耗時長，工程精細，對設計和施工團隊、居民、政府部門等各方的溝通能力提出了較高要求。在較長的工期中，資金來源、政策變化等不確定因素都可能致使專案停滯。
小西湖社區的微更新取得了階段性成效，但挑戰也隨之而來。日漸提高的知名度為社區帶來商業和旅遊熱度。這在平衡商業與原住民生活、持續開放共享空間等方面構成挑戰。
資金的來源與平衡：產權人、開發商、政府與社會資本
資金來源也是社區微更新專案中不可忽視的議題。相比於「招拍掛」模式的地產開發專案，社區微更新的成本較低。但少了大型地產開發商的介入，資金往往需要企業和社會力量投入。
在為四明體育弄設計雨棚的過程中，與街道辦事處相配合，李彥伯聯系到一家處於該轄區的外企，爭取到其公益事業部的資金支持。此外，他也談到，居民自籌資金也可以成為一種渠道。「如果居民有意願自己參與出資改造社區基礎設施，對後續的營運維護也會更上心。」
在南京小西湖的案例中，產權人、政府、社會資本多方投入，從而平衡了資金壓力。以「許宅」的自主更新為例，歷保集團出資工程造價的六成，並透過出租商鋪獲益；居民承擔改建費用的四成，並獲得南側地塊出租收益。
與由政府和開發商主導投入的「招拍掛」模式不同，小西湖專案嘗試「產權人出資+政府平台補助+社會資本引入」的投入模式。如設計師董亦楠、韓冬青在文中的論述：「‘小尺度、漸進式’的自主更新模式將主導權和資金平衡壓力由政府、開發商交還給產權人。」
鼓勵社會資本參與更新專案也是一種渠道，例如在北京有所實踐的「勁松模式」。2018年，朝陽區勁松街道與民營企業願景集團簽訂為期20年的改造和營運協定。企業以3000萬元投資參與勁松北社區一、二小區的改造，並獲得小區公共空間的營運權。根據企業測算，在動態平衡營運、財務等成本的基礎上，營運10年可實作資金平衡，營運20年可實作8%的較低收益率。
在當下，當越來越多的老社區面臨維護的難題，社區治理的框架也亟待更新。產權人、政府、社會資本多方投入，平衡資金壓力，這需要基層管理者、居民、企業、專業者、社會組織等多方的磨合與博弈。
制度、資金與居民主體性，作為社區公共事務的社區更新
社區更新並非一次性事件，而涉及社區的再生和持續營運，是一個關乎居民未來的持續過程。如何改善自己居住的社區，是需要居民共同參與的公共事務，而這需要制度和資金的支持，以及居民自主的行動。
公共參與的制度化探索：社區規劃師。 在當下，當越來越多的老社區面臨維護的難題，社區治理的制度框架也亟待更新。近年來，公眾參與的制度化探索逐漸發展，例如在北京、上海、成都等城市都已推行的社區規劃師制度。在社區更新中，作為第三方的社區規劃師充當政府和社區的中介，兼顧協商溝通和專業指導等角色，吸納社區訴求。其工作重點從傳統的空間規劃轉變為利益調節。
上海從 2008 年徐匯區開始試點為社區配備責任規劃師指導工作，2018-2019 年中心城區基本都建立了「社區規劃師」制度。社區規劃師的持續在地性是影響微更新專案效果的重要因素。學者華霞虹、莊慎曾作出如此評述：「如果社區規劃師系在地工作、生活的專業人員，與基層政府的合作會更有共識。但大多社區規劃師只是外援，不能直接組織專案，更不能參與政府決策。」
社區更新的資金：鼓勵社會資本投入和居民自主更新。 相比於大拆大建、增容融資的地產整體開發，社區原地改造獲利少，回報周期長。存量時代下的社區改造如何形成可獲利、可持續？北京勁松模式和上海四明體育弄的案例都表明：鼓勵社會資本參與更新專案是一種可行的渠道。在南京小西湖案例中，改造資金的四成來自於居民，不僅平衡了資金來源上的壓力，正如李彥伯所說，居民自己出資更新，也會對後期的運維更加上心。
居民應變被動的接受者為主動的實踐者。 路徑清晰、流程固定的土地「招拍掛」模式在過去二十多年裏帶動了高速城鎮化。這一過程由政府和開發商主導，居民少有話語空間。當城市增量擴張轉向精細化的存量更新階段，大拆大建的模式或許已不再適用。如何改善自己居住的社區成為居民日常生活中的切實問題，而居民也應從被動接受轉向主動行動，表達訴求，彼此協作，實作社區的「善治」。
當社區這一社會矛盾的基層面板被推向城市更新的場域，如何平衡各方交錯的利益成為外顯而急切的議題。社區更新沒有標準答案，解法蘊含在每個具體的「附近」中，蘊含在不同主體的協商、爭論和博弈中。
參考資料：
1. 華霞虹,莊慎.以設計促進公共日常生活空間的更新——上海城市微更新實踐綜述.建築學報,2022.
2. 李彥伯.四明實驗之城市、建築、社會諸面相——一個城市歷史社區再發展案例[J].建築學報,2019.
3. 董亦楠,韓冬青.產權與政策共軛下的參與式自主更新機制——以南京小西湖街區「許宅」為例.新建築,2022.
澎湃城市報告，一份有用的政商決策參考。
由澎湃研究所團隊主理，真問題，深研究。用「腳力」做調研，用「腦力」想問題，用「筆力」寫報告 。
