中新經緯5月28日電 題：上海樓市新政為一線城市「打樣」
作者 丁祖昱 上海易居房地產研究院執行院長、克而瑞集團董事長
5月27日晚，上海市住房城鄉建設管理委等四部門聯合印發【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】(下稱【通知】)明確最佳化住房信貸政策，降低首付比例和房貸利率。
調整後首套房首付比例20%，二套房最低30%，首套房房貸利率最低可達3.5%，二套最低可達3.7%。
至此，上海成為首個跟進「5·17新政」的一線城市。
上海信貸新政調整及時、到位
2024年5月17日，央行下調首付比5個百分點，調整後首套最低首付比例15%、二套25%；取消首套和二套房利率下限，並下調公積金貸款利率0.25個百分點，調整後5年以上首套房公積金貸款利率為2.85%。
在這之後，多地宣布調整房貸政策，但作為一線城市的北上廣深尚未跟進。
上海作為率先呼應「5·17新政」，對限購、限貸、利率等政策進行調整的一線城市，無論從下降振幅，還是從落地實施速度來看，此次新政都可謂「及時雨」。尤其是對自住剛需及改善需求的購房者來說，無論是首付比例的下降還是房貸利率的調整，都較大程度降低了購房門檻。
具體來看，首付比例基本接近國家規定的底線，由首套30%、二套最低40%分別降為20%、最低30%。房貸利率下限也出現了大幅調整由首套LPR(貸款市場報價利率)-10BP(基點)、二套最低LPR+20BP降為首套LPR-45BP、二套最低LPR-25BP。
需要註意的是，2023年12月14日，上海曾和北京同日釋出最佳化調整購房政策公告，內容包括降首付、降利率、調整普通住房標準等，此次新政是在之前的基礎上進一步下降。2023年12月14日前，上海首套房貸利率為LPR+35BP，在此次調整為LPR-45BP後，前後不足半年的時間累計調整振幅已達80BP。
在此可做參考的是，5年期及以上LPR自2019年8月20日起釋出至今也僅累計下降90BP。
可見，此次上海新政中的信貸部份政策調整又及時又到位。
主要利好非滬籍單身買房人群
從此次限購政策調整來看，主要利好非滬籍單身買房人群。
首先是縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限，從原本的「531」改成「321」。即：將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」調整為「連續繳納滿3年及以上」；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從「連續繳納滿3年及以上」調整為「連續繳納滿2年及以上」，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行「連續繳納滿1年及以上」規定。
隨後是擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。
調整後，非滬籍單身人士購房區域為外環外(崇明區除外)及外環內二手住房。
近年來，房地產市場正逐步回歸不限購時代，越來越多城市全面取消限購，截至目前，除了海南省以外，尚未全面取消限購的城市只剩下北上廣深和天津5個城市。
2024年初，4個一線城市曾集體限購松綁，當時深圳就已調整為「非深圳戶籍，無論是家庭、單身、離異，社保繳納要求從5年減為3年」。
隨後，4月30日北京市住建委釋出【關於最佳化調整本市住房限購政策的通知】，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。
從近期熱點城市限購松綁及目前仍執行限購的重點城市政策對比來看，我們認為，此次上海限購政策調整力度稍弱，基本與2024年初的深圳持平，但也符合上海一貫穩健的調控方式。
支持困難家庭改善居住條件
此次上海新政共有九條政策措施，涉及調整最佳化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、最佳化住房信貸政策、支持「以舊換新」以及最佳化土地和住房供應等方面。
除更受矚目的限購松綁及信貸調整之外，還提出支持居住困難家庭改善居住條件。
【通知】明確對符合條件的「以舊換新」居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。
具體來看，居民家庭在一年內出售外環內2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的唯一住房，並購買外環外一手住房的，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼，每套補貼標準2萬及3萬元。
同時，與之相對的配套政策為支持企業購房用於職工租住。對企業購買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的二手住房)用於職工租住的，不再限定購買住房套數。
由此可見，當前政策鼓勵企業收購居民家庭小戶型二手住房用於職工租住。
可以預見，在市場及政策的雙重支持下，既能滿足居住困難家庭改善居住需求，同時也能滿足住職平衡，改善青年安身安居問題。上海提出的這一點政策對推動樓市的平穩健康發展將有積極影響，在全國範圍內也將起到一定的表率作用。
有助於提升住房市場活躍度
從當前上海市場表現來看，相比較北京、南京等其他核心一二線城市，上海樓市整體韌性猶在。
第一，新房成交面積仍較靠前，前4月上海新房成交面積192萬平方米，高於北京和深圳，5月新房成交低位回升，較4月日均環比增長82%。
第二，庫存風險無虞，消化周期在警戒線內。截至4月末，上海狹義庫存面積為772萬平方米，庫存消化周期為12.2個月，低於18個月的警戒線，去庫存壓力要明顯輕於北京、深圳、南京。
第三，二手房交易活躍度尚可，表現強於京寧、弱於深杭。前4月，上海二手住宅成交累計473萬平方米，在去年的高基數下累計同比也僅下降16%，5月前26天，上海共計成交二手住宅97萬平方米，較4月月均雖有下降，但回呼振幅要小於北京、南京。
我們認為，當前的上海房地產市場已基本實作「房住不炒」，一手房和二手房都相對較為穩定。這次上海新政充分考慮了剛需和改善的購房需求，對非滬籍單身、困難家庭、多孩家庭、離異、贈予等情況都進行了通盤考量，真正實作了差異化、分區域調整，在全國範圍內也起到一定的表率作用。
我們相信，上海此次樓市新政符合預期，將有效提振市場信心，尤其是之前受限於社保年限要求的非滬籍居民，以及因首付比例及房貸利率而觀望的剛需及改善客群，有助於他們結束觀望入市購房，進一步提升市場的活躍度。(中新經緯APP)
