央行房貸政策「組合拳」出台後，各地積極跟進，尤以公積金新政落地最為迅速。
近日，北上廣深以及天津、珠海、惠州、南京、合肥、蘇州、泉州、廈門等各能階城市，紛紛宣布下調住房公積金貸款利率，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，河北、河南、湖北、海南等省份則已整體施行。
除了利率下調，各地還透過多樣化方式，降低居民購房負擔，比如開啟「商轉公」業務，近期張家口、安陽等城市均啟動了該項業務；再如對多子女家庭、購買綠色住房的家庭等，提高公積金最高貸款額度，目前有城市公積金最高貸款額度已達到170萬元。
業內機構表示，隨著需求端信貸政策三連發，當前房貸利率及首付比例均降至歷史最低水平，政策「誠意十足」，能夠切實降低購房門檻及按揭成本，激發潛在的需求入市。
一線城市領銜落實政策
公積金貸款是住房貸款的重要方式之一。據開源證券數據，截至2023年末，中國公積金貸款余額約7.8萬億，占存量住房貸款46.1萬億(按揭38.2萬億，公積金7.8萬億)的17%，整體覆蓋面較廣。
除了覆蓋面較廣，公積金貸款對應的客戶群體主要為剛需。住建部數據顯示，2012年以來，中國累計發放住房公積金個人住房貸款12.9萬億元，貸款余額從2.7萬億元增長到2023年的7.8萬億元，支持近5000萬繳存人實作住有所居，其中80%以上為購買首套住房。
在此背景下，5月17日央行釋出新政，對公積金貸款利率進行下調，支持居民切實購房需求。
新政內容顯示，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
新政覆蓋範圍，既包括新發放的住房公積金個人住房貸款，也包括存量住房公積金個人住房貸款。2024年5月18日前已發放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執行新利率。
以一筆金額100萬元、期限30年的首套住房公積金個人住房貸款為例，選擇等額本息還款方式，新政後月供將由4270.16元降至4135.57元，減少約135元，總利息支出將減少4.85萬元。
新政出台後，各線城市紛紛跟進，四大一線城市更是領銜落地。
5月17日廣州宣布，2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，相應二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
5月18日，北深也跟進調整，北京住房公積金管理中心表示，北京住房公積金貸款已執行新利率，下調0.25個百分點。深圳下調振幅與此相同，時間上則有微小差異，5月18日前已經發放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執行調整後的利率。
上海也隨即宣布，2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.35%和2.85%，相應二套個人住房公積金貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。5月18日之前已發放的貸款，自2025年1月1日起執行調整後的利率。
此外，天津、珠海、惠州、南京、梅州、合肥、蘇州、泉州、廈門等城市，也相繼落實了央行新政。
還有省份整體宣布下調。5月18日，湖北省住建廳釋出通知，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。截至當天上午，湖北17個市州已全部下調個人住房公積金貸款利率。
5月19日，河北方面公布，自2024年5月18日起，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，相應第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%和3.325%。
中指研究院表示，央行、金融監管總局此次針對首付比例、房貸利率的調整，體現出監管部門對穩定房地產市場的決心，政策調整後首付比例、房貸利率均將處於歷史低點，進一步降低居民購房的首付門檻及購房成本，有望提振居民購房意願，若核心城市加快跟進相關舉措，有望對市場情緒產生更大帶動作用。
多樣化政策工具助力購房
除了貸款利率下調，各地還透過多樣化的政策工具，助力居民合理購房需求，包括提高公積金貸款額度、支持多孩家庭和綠色建築相關貸款，重新開機「商轉公」業務等。
比如5月17日，陜西省住房資金管理中心釋出【關於調整住房公積金貸款有關政策的通知】提出，二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現行政策基礎上提高至1.2倍。
同日合肥表示，借款人家庭夫妻雙方正常繳存的，住房公積金最高可貸額度調整為100萬元；借款人單方正常繳存，住房公積金最高可貸額度調整為70萬元。多子女家庭購買首套住房，夫妻雙方正常繳存，住房公積金最高可貸額度120萬元；借款人單方正常繳存的，住房公積金最高可貸額度84萬元。
今年來，山東多地也密集調整公積金政策，有城市最高貸款額度已達170萬元。
比如濰坊表示，住房公積金最高貸款額度上限提高到80萬元；在濰坊市購買首套自住住房的多子女家庭，最高貸款額度上限提高到100萬元；符合申請住房公積金個人貸款條件的高層次人才，首套房公積金最高貸款額度上限提高到160萬元，購買高品質住宅的，在上述基礎上各提高10萬元。
除了上述政策，「商轉公」是目前更受居民關註的問題之一。
近期有網友在問政四川平台咨詢，成都是否可「商貸轉公積金貸款」。對此成都住房公積金管理中心表示：近年來，成都公積金中心提取量和貸款需求量均呈大幅增長態勢，綜合考慮成都房地產市場實際情況和商業貸款存量較大等因素，在保證正常公積金提取和貸款需求前提下，暫不具備開展「商轉公貸款」的條件。
「商轉公」並非業內新鮮事物，即各地住房公積金繳存職工，將已辦理且尚未結清的商業性住房貸款，經市住房公積金管理中心與原商業貸款銀行同意後，轉為個人住房公積金貸款。
早年為防止提取住房公積金用於炒房投機，全國各地相繼調整公積金提取政策，包括收緊異地購房貸款、「商轉公」等。比如2017年，河北省曾全面暫停「商轉公」業務。不過，當下為支持居民購房，政策工具箱頻頻開啟，越來越多的城市正在重新開機「商轉公」業務。
日前石家莊便宣布，重新開機「商轉公」，4月26日開通預約通道，4月28日上線試執行，成為京津冀首家實施「商轉公」政策的城市。業務方式則有兩種，包括「先還後貸」「以貸還貸」。
5月20日，張家口也表示，自近期【張家口市住房公積金貸款置換商業銀行個人住房貸款管理辦法】正式出台後，「商轉公」業務已開始受理相關申請，不少市民前來咨詢辦理事宜。
具體而言，商轉公有「先還後貸」和「順位抵押」兩種方式。先還後貸方式，繳存職工在商轉公貸款稽核透過後，需自籌資金先行結清原商業貸款；順位抵押方式，繳存職工在未結清原商業貸款，且抵押權人仍為原商業銀行的情況下，辦理順位抵押登記，住房公積金貸款結清原商業貸款。
時隔多年，為何重新開機「商轉公」？該市信貸科工作人員表示，主要是為了更好滿足繳存職工剛性和改善性住房需求，讓更多繳存職工有機會享受住房公積金制度紅利，減少房貸利息支出，減輕家庭還貸壓力。
日前鄭州也啟動了該業務。鄭州市住房公積金管理中心表示，自5月6日開始辦理「商轉公貸款」業務以來，截至5月10日16時30分，「商轉公貸款」業務已累計辦理328筆，發放金額共計1.76億元。
根據中指監測，2023年以來，無錫、鄭州、沈陽等超30城對「商轉公」貸款予以支持，政策主要包括恢復商轉公貸款業務，支持「商轉公」組合貸款業務，降低相關門檻要求等方面。部份城市要求公積金使用率高於一定限度時，將暫停「商轉公」。
中指研究院市場研究總監陳文靜告訴第一財經，此次公積金利率下調，疊加部份城市支持「商轉公」，有利於減少購房家庭貸款利息支出，降低購房成本，修復市場預期，一定程度上有利於釋放居民消費潛力。
她表示，公積金相關政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支持購房需求釋放的重要舉措之一，為了進一步降低購房成本，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，推行和最佳化「商轉公」相關政策的城市有望繼續擴圍，而公積金使用率高的城市，「商轉公」可能將受限。
