首套房首付降至20%、縮短非滬籍居民購房社保年限、非滬籍單身購房區域擴大至外環內、二手住房二孩家庭可多購一套......上海釋出一攬子房地產政策促進樓市平穩健康發展。
5月27日，據微信公眾號「房可圓」訊息，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發【關於最佳化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知】（簡稱【通知】），提出調整最佳化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、最佳化住房信貸政策、支持「以舊換新」以及最佳化土地和住房供應等九條政策措施。【通知】自2024年5月28日起施行。
上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，此次政策超預期，充分說明上海深入落實中央政策精神，全範圍持續降低購房成本和促進房地產市場的平穩發展。
新政將如何影響買房？以下為澎湃新聞對新政的逐條解讀：
縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限
【通知】提出，調整最佳化住房限購政策。非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上。
此外，新城以及南北轉型等重點區域的非本市戶籍人才購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上，並將購房範圍擴大至所在區全域；自貿區臨港新片區的非本市戶籍人才，繼續執行連續繳納滿1年及以上的規定。
解讀：該項政策縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限。 將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從「連續繳納滿5年及以上」調整為「連續繳納滿3年及以上」；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從「連續繳納滿3年及以上」調整為「連續繳納滿2年及以上」，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行「連續繳納滿1年及以上」規定。
非滬籍單身人士購房區域擴大至外環內二手住房
【通知】提出，最佳化非本市戶籍單身人士購房範圍，擴大至外環內二手住房。
解讀：該項政策擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。 立足促進區域職住平衡，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，這次購房者問的一個很核心的問題就是關於市區購房。通俗來說，外地人若是有3年社保，無論單身還是已經結婚，在市區即黃浦、虹口類似區域就可以買一套二手房。
離異、贈予等政策口徑調整
【通知】提出，取消離異購房合並計算住房套數規定，對夫妻離異後購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。最佳化住房限購相關操作口徑，支持居民合理住房需求。
解讀： 對離異後購房不再按離異前家庭計算擁有房屋套數；已贈與住房不再記錄贈與人擁有住房套數；完善住房限購相關操作口徑，支持居民合理住房需求。對於原先比較嚴格的要求進行合理松綁，避免非常時期過於嚴格的政策誤傷到正常住房需求。
支持企業購房用於職工租住
【通知】提出，支持企業購買小戶型二手住房用於職工租住。
解讀： 對企業購買小戶型二手住房（系指2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的二手住房）用於職工租住的，不再限定購買住房套數。
支持多子女家庭合理住房需求
【通知】提出，支持多子女家庭合理住房需求。 對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房；最佳化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。
解讀：為滿足多子女家庭合理住房需求，在住房限購和信貸等方面采取支持措施。
一是增購1套住房。對二孩及以上的多子女家庭（包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。
二是最佳化首套住房套數認定。最佳化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔。
「重點區域」為臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域
首套房首付比例20%
【通知】提出，按照因城施策原則調整最佳化個人住房信貸政策。
解讀：按照因城施策原則，調整本市新發放商業性個人住房貸款的有關政策。
一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調整為不低於20%。
二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調整為不低於35%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域繼續實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調整為不低於30%。
銀行業金融機構根據要求，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。具體貸款業務可向經辦銀行咨詢。
上海中原地產分析師盧文曦表示，新舉措進一步最佳化了信貸政策，利率降低可以緩解月供負擔。對於二套房的房貸利率從4.25%（非差異化地區）降低到3.9%。按最新利率計算，等額本息方式還款，貸款100萬元，30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。金融政策組合會讓購房者切實降低購買成本。這一系列新舉措會進一步強化樓市企穩的心理預期，對剛需和改善性買家都釋放出友好訊號，預計6月樓市成交量有望企穩回升。
首套房公積金最高可貸160萬元，多子女家庭可上浮20%
【通知】提出，進一步發揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，適度提高本市住房公積金個人貸款最高額度。
解讀： 進一步發揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，最佳化住房公積金個人貸款政策。
一是提高貸款額度。對購買首套住房的職工，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為80萬元，家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變，即最高可達192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為65萬元，家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整為130萬元。
二是降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為35%，所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的，最低首付款比例調整為30%。
「以舊換新」可申請補貼
【通知】提出，支持居住困難家庭改善居住條件。階段性采取給予過渡租房、裝修搬家等適度補貼措施，支持居住困難家庭住房「以舊換新」，促進改善居住條件。
解讀： 自【通知】施行之日起，在一年內出售外環內2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的唯一住房，並購買外環外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼。
按出售住房建築面積實行分檔定額補貼，建築面積30平方米以下的，每套補貼標準2萬元；住房建築面積30-50平方米的，每套補貼標準2.5萬元；住房建築面積50-70平方米的，每套補貼標準3萬元。在辦理新購一手住房不動產權證後領取補貼。
業內指出，不少城市在推進相關工作，上海的做法更體現「人民性」。困難家庭也有改善的需要和追求，在經濟上給予適度補償，即是鼓勵居民對美好生活的向往也能盤活存量房交易。
