雷達財經出品 文|李茜 編|深海
房地產行業的「至暗時刻」似乎已經過去了。
根據克而瑞的數據，6月北京、上海、廣州和深圳新建商品住宅，分別成交43萬平方米、81萬平方米、83萬平方米和39萬平方米，環比分別增加21%、66%、48%和38%，成交面積均創年內單月新高。
從企業表現來看，2024年6月百強房企單月業績環比增長36.3%，近六成百強房企實作單月業績環比增長，近三成房企實作單月業績同比增長。
而在拿地方面，重點監測30家房企單月投資金額288億元，環比上升101%。不過，整個上半年，百強房企中有70%企業上半年投資額較去年同期下滑。
而具體到前十大房企，投資額均出現下降，其中龍湖集團跌幅最小，同比僅微降7%。而從拿地銷售比來看，龍湖集團以76%的同比增幅，位列十強房企第一。
著名經濟學家宋清輝向雷達財經表示，房地產市場經過激烈調整，目前已經出現積極的訊號。在本輪調整中，前十大房企，僅剩下龍湖集團、濱江集團兩家民營房企。未來，隨著房地產市場的逐步回暖，堅持下來的房企有望贏得未來。
典型房企六月積極下場拿地
5月17日，央行連發三條重磅政策，下調首付比例、公積金貸款利率，取消房貸利率下限，極大地改變了購房者心理預期。
在5.17新政等一系列措施推出後，房企的經營面出現了改善。
據克而瑞數據，上半年百強房企實作銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39.5%，降幅收窄4.7個百分點。
而單看6月，TOP100房企實作銷售操盤金額4389.3億元，環比增長36.3%。其中，近六成百強房企實作單月業績環比增長，近三成房企實作單月業績同比增長。
從企業表現來看，2024年6月其中，中海地產6月單月實作全口徑銷售金額466億元，單月銷售居百強之首，創近一年來新高。作為民營企業代表，龍湖集團6月單月銷售為100.5億元，環比增長15.7%，上半年累計銷售額為511.3億元，行業排名穩居前十。
與此同時，6月房企拿地熱情也出現了改善。
整個上半年，僅三成百強房企拿地，七成企業拿地金額同比下跌。上半年整體來看，房企投資愈發謹慎，僅有三成百強房企拿地，主要以銷售TOP30的「老面孔」為主，投資金額占到百強房企拿地的82%。
而單看6月份，典型房企拿地金額止跌回升。克而瑞重點監測30家房企單月投資金額288億元，環比上升101%。
值得一提的是，「遭遇階段性經營性困難，流動性短期承壓」的萬科地產，也感受到了暖意。
7月9日，萬科地產披露接待調研公告，公司管理層向來訪機構表示，本輪政策對癥下藥,直指痛點,效果明顯。4月以來萬科自身銷售額也在逐月上升。目前幾個核心城市比如上海、深圳、杭州、廣州成交有企穩跡象。
多元布局+戰略定力成穿越周期利器
從上半年的銷售金額TOP 10榜單來看，除了龍湖集團和濱江集團，其他八家房企均為央國企或背靠央國企。
雷達財經註意到，在7月10日由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院聯合釋出「2024中國房地產企業品牌影響力100強榜單」，龍湖集團和濱江集團也均在前十之列。
今年上半年，前四席分別為保利發展、中海地產、萬科地產和綠城中國，均為央國企或央國企背景。在該榜單中，濱江集團位列第八、龍湖集團位列第十位。
「一般來說，央國企的任務是國有資本的保值增值，相對民營企業，其營運風格更加穩健。此外，央國企在銀行的信用等級更高，具有融資成本更低的優勢。」在宋清輝看來，市場下行周期，央國企更具優勢，其排名上升並不足為奇。而在這種背景下，濱江集團和龍湖集團能夠排名逆勢增長，殊為不易。
雷達財經註意到，去年下半年，萬科地產遭遇股債雙殺。關鍵時刻，萬科地產獲得深圳國資力挺。去年11月，深圳市國資委表示，萬科是深圳國資體系重要成員，具備足夠的安全性。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具幫助萬科積極應對。
今年4月，在萬科管理層在投資者交流會上坦承，當前萬科的確遇到了階段性經營性困難，流動性短期承壓。整個上半年，萬科預虧70億元至90億元，這將是萬科上市以來，首份錄得虧損的半年報。不過，萬科的融資渠道非常順暢，其上半年合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元，其中招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。
相比之下，民營房企並沒有央國企那麽深厚的背景和資源，龍湖集團和濱江集團何以在地產下行的大背景下，實作穩中有進？
雷達財經梳理發現，龍湖集團和濱江集團出色成績背後，源於公司圍繞地產延伸出完善的商業布局以及堅定的戰略執行力。
作為一家地產起家的公司，龍湖並不滿足於單純的房地產開發。截至目前，公司聚焦開發、營運、服務三大板塊，涵蓋地產開發、商業投資、資產管理、物業管理及智慧營造五大航道業務，充分航道協同效應，深度參與城市空間、服務重構。
龍湖集團的管理層克制住擴張的欲望，地產板塊不以規模為導向，而是註重量價平衡與投資兌現，提供好房子、好產品，保證高質素交付；營運、服務業務則保持持續健康發展，貢獻穩定的利潤和現金流，為公司流動性安全提供保障，並成為集團利潤企穩，重回增長的重要引擎。2023年龍湖經營性利潤占比超 60%，已成為公司利潤的主要來源。
龍湖集團經營性收入（包含營運、服務板塊）跟地產銷售收入相比，其比例在持續提升。據龍湖公告顯示，2023年上半年，龍湖經營性收入129.7億元，地產銷售收入985.2億元，經營性收入只占地產銷售收入的13%，2024年上半年，該比例已經提升至25.6%，可見經營性業務持續擴大的趨勢。
在完善商業布局的同時，龍湖一直堅持「經營安全」戰略。
長期以來，龍湖集團遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，因此贏得合作夥伴的信任與支持，成為龍湖集團穿越周期的強大底氣。
自2022年，龍湖就已經開始主動、有序地壓降負債規模，保持企業發展的「安全度」。在策略上，龍湖集團整體以正向的凈現金流來壓價負債，資產負債表實作存貨與負債的同步下降。在2023年，龍湖第一次達成了全集團整體現金流為正，實作了約35億的凈現金流。
龍湖堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本保持在4.24%的低位。目前，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。
公司相關負責人表示，2024年，也包括在接下來的幾年，龍湖都會堅定的沿著「安全」戰略執行下去。而龍湖的這一整體鋪排，與當前「去庫存」的政策導向相吻合。
濱江集團圍繞地產，也形成了多元商業布局。目前，濱江集團主打「1+5」的發展戰略，「1」指房地產主業，堅持把房地產主業做精、做優、做強，在保證安全營運和品質的前提下，與頭部企業保持適度的規模比例；「5」指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五大業務板塊。
多年來，濱江集團深耕杭州，而非像一些房企那樣全國跑馬圈地。濱江集團董事長戚金興在2023年年底曾表示，從企業安全形度考慮，濱江集團開發比例上基本保證杭州要占到60%，杭州外浙江省內30%，省外不超過10%，省外市場主要目標在上海。
此外，公司執行嚴格的財務紀律，積極壓降有息負債，降低融資成本。最終，濱江集團和龍湖集團一樣，在整個市場面臨挑戰時，行業排名不降反升。
謀萬世者方有未來
【 孫子兵法 】曰：不謀萬世者，不足以謀一時；不謀全域者，不足以謀一域。
對於房地產開發企業來說，「土地儲備」是發展的基石，沒有土地就沒有未來。
然而，房地產土地交易市場降溫，房企拿地意願降低。2024年上半年，具體到銷售額TOP 10房企，萬科地產上半年僅拿地28.6億元，同比大降94%，降幅居TOP 10房企之首。
銷售排名上升的濱江集團，也放緩拿地，拿地金額同比下降了44%。
拿地金額同比降幅最小的是龍湖集團，同比僅微降7%。
而從拿地銷售比數據來看，萬科地產今年上半年相較去年同期下降92%，降幅同樣位居TOP 10房企之首。
而龍湖集團和建發地產拿地銷售比同比分別出現了76%和34%的增幅。
整體來看，今年上半年，龍湖集團在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個城市獲得了7幅土地，總建面是51萬方，權益建面是37萬方，權益地價60億元，平均溢價率僅3.6%。克而瑞數據顯示，2024年1-5月，龍湖集團新增貨值達到151.2億元，位列民營房企第二。
龍湖集團管理層在6月的股東大會上透露，公司在拿地策略上會「以銷定支」，嚴守投資刻度，優中選優，把握好投資節奏。在投資的城市選擇方面，會高度聚焦在一、二線高能階城市，同時也會密切關註政策和市場的變化。
克而瑞數據顯示，2024年上半年，建發房產以321.8億元的拿地金額，成為拿地金額最高的房企；其新增土地貨值559.4億元，位列百強房企第二。
在宋清輝看來，在一些房企停止拿地以求過冬的背景下，龍湖集團和建發地產按照自身的節奏，儲備優質土地。一方面反映了其對房地產回暖的信心，另一方面也是對自身財務健康的自信。整體來看，行業出現復蘇跡象，龍湖集團和建發地產有望占得先機。
一些專家對房地產的看法更加樂觀。北大國發院教授姚洋認為，即使市場不佳，房地產仍是國家支柱產業，老舊小區改造等需求巨大，足以支撐行業長期發展。
「房地產是永恒朝陽行業，因住房需求持續會有且房屋有使用年限需重建。」姚洋表示。
瑞銀地產首席分析師林鎮鴻表示，他在評級房企未來時，會非常看重哪家房企轉變了商業模式，增加了商業地產的敞口，則可以產生更多的租金收入，讓公司免受住房需求周期性調整影響。另一個標誌是，哪些房企仍在購地，因為這決定了三四年後的盈利前景。
積極拿地的龍湖集團和建發地產均獲得投行青睞。
5月31日，匯豐釋出行業報告【近段時間首次全面上調目標價】，對龍湖集團維持買入評級。
報告認為， 隨著看房到訪量的快速增長可能會很快帶來銷售數據的改善，下半年銷售有望企穩和復蘇，預計國有企業、優質民營企業和區域開發商在其主要市場區域繼續保持領先地位。
匯豐上調了龍湖集團、中海地產、越秀地產、建發地產的買入評級，其中龍湖集團目標價由13.6港幣調至22.0港幣，是調升振幅最大的公司。
