若幹年後回想今天,也許是一個值得回憶的日子。
2024年10月8日。
意料之內,今天一大早,A股股市狂飆。開盤20分鐘內,A股大盤從
3336.5
飆升至
3674.4
,千股漲停。
但隨後,又降至 3518 。
(截止文章釋出前,A股指數回跌至
3496.82
)
與此同時,上午10點,國新辦舉行記者招待會。
主題是:系統落實 一攬子增量政策 紮實推動經濟向上結構向優、發展態勢持續向好。
好了。
開始今天的文章主題:談樓市。
國慶日的中國樓市和鄭州樓市。
國慶假期裏的樓市「小陽秋」
2024年中國樓市的國慶黃金周,讓人印象深刻。
因為,在這7天,我們聽到的都是振奮人心的樓市好訊息。
事實是,在廣州,在深圳,在成都,在北京,在天津,市場確實出現了小熱潮。
這也是意料之中的事。
在鄭州,各重點樓盤也出現了銷售小熱潮。
從貝殼數據來看:
貝殼鄭州新房國慶假期7天(10.1—10.7)累計成交突破1300單。
我們姑且認為這個數據是真實的。
貝殼渠道成交新房1300套,按其成交比例占市場1/3計算,則在這7天全市成交大概為 3900套 。
說實話,這個數據,很牛逼。
因為,我鄭7月份住宅新房成交套數僅為:4894套。
8月份住宅新房成交套數僅為:4449套。
9月份的官方數據還沒出來,數據應該也不會太高, 應該在5000多套。
不到6000套。
僅僅7天,3900套的成交數據,足以讓人興奮。
按這個速度和趨勢,10月份鄭州新房成交應該能達到 8000—9000套 。
如果這個目標能達成,則為全年基本是最好月份。
好吧,鄭州樓市,終於呈現了「止跌回穩」的態勢。
以上,只是推測。
具體的態勢還需要看下一步10月份的整體表現。
黃金周這7天的小爆,能持續多久?
是眾人關心的問題。
也是我關心的問題。
他們,7天賣了50套+
在微觀層面,黃金周這7天,各樓盤的具體銷售表現到底如何?
這7天,我沒出去旅遊。
我只幹了兩件事:
1、在家讀書。讀了唐德剛的幾本歷史巨著。
2、轉了一個樓盤售樓部。人氣確實很旺。
根據我了解的資訊,國慶黃金周鄭州樓市賣得好的樓盤,依然是過去9個月一直賣得好的樓盤。只是,這7天,他們賣得更好而已。
2024年前9月,鄭州主城區哪些樓盤賣得好呢?
參考下克爾瑞的數據:
當然,以上是銷售額數據。
如果論銷售套數,則排序會發生變化。
我大概了解到,在過去7天,以下樓盤的銷售套數,位於TOP級:
鄭軌雲麓
:90+;
保利縵城和頌 :80+;
越秀天悅江灣 :80+;
招商林嶼境 :70+;
萬科雲河錦上 :70+;
美盛教育港灣+中環壹號 :60+;
電建中原華曦府 :60+;
華瑞紫韻城 :60+;
金茂未來府 :60+;
電建瀧悅華庭
:50+;
信達未來公元 :50+;
華潤潤園 :50+;
以上數據,我融合多方資訊,基本能夠反映真實。
(如果各位認為數據不真實,或者多了,或者少了,那就以樓盤官方數據為準。)
當然,可能還有其他銷售50套+的樓盤,只是我不知道。
以上這些樓盤名字,各位是否很熟悉?
仔細研究這些熱銷樓盤的特點,如下:
1、以剛需、剛改盤為主;
2、房價,主要在10000——20000元/平米之間。
其中,價格在15000以下的樓盤,7個;15000——20000之間的樓盤,5個。
3、樓盤的分布,北、西、南、東南、中都有,沒有明確特征。相對而言,金水北樓盤較多。
4、這些盤,大部份都在四環內。除了電建瀧悅華庭在四環外的濱河。核心原因是他的價格足夠誘人。精裝價格在12000左右。
5、 目前鄭州樓市依然處於剛需剛改盤為市場主體的階段,什麽「鄭州樓市全面進入改善時代」的言論,都是瞎呲。
補充兩個資訊:
1、 招商林嶼境 在10月6日開始已經斷貨,也就是說無房可賣。否則,其數據還會更高。
2、 越秀天悅江灣 ,又面臨斷貨的局面。
再補充四個資訊:
1、北龍湖的
中海雲著湖
居
國慶7天賣了2個億,接近30套房子。
2、北龍湖的 亞新星雲灣 和 蘭溪府 也賣得很好。
3、北龍湖低調的鐵建投城發 松苑 在國慶日前低調開盤,國慶日業績也很牛。
有圖有真相:
誰說人們沒錢了?誰說北龍湖超過5萬單價的樓盤不好賣?
1800萬總價的房子,人家說買就買。
不是都沒錢了,是我們沒錢而已。
4、有錢人,還在瘋狂買豪宅。
比如,未來天奕,也在瘋狂賣房。
其288平米的戶型,被搶購。
謹慎,樂觀,關鍵是10月後面表現
先說個結論和觀點:
鄭州樓市黃金周的表現,只是一個「 小熱潮 」而已,和廣州、深圳、成都等地的樓市表現相比,並不算很好。
而且,銷售表現好的樓盤,也只是部份熱點樓盤,不是全部;只是四環內樓盤,四環外樓盤依然冷清。
目前,
沒有任何證據證明鄭州樓市全面回暖。更不能說鄭州樓市開始「價漲」了。
朋友圈裏遍布的漲價2%,大多只是行銷噱頭而已。
並不是真正漲價。
我和幾個行銷總當面或者電話做了簡要溝通。
我問他們:客戶買房情緒開始沸騰了嗎?
他們給我了幾個
微觀資訊情報
:
1、客戶情緒在好轉,但還比較理智和觀望。
2、改善型客戶買房的積極性比剛需客戶更躁動一些。首套房剛需客戶還在「等房價跌」,還是對房市信心不足。
3、國慶日出現了很多從一線城市回來購房的群體, 他們的積極性很高。他們認為目前是最好的買房時機。
4、國慶日期間,出現了部份地市客戶買房投資的趨勢。
很好,這些情報,很重要。
這是趨勢。
行文至此,我覺得我很克制。
沒有極度渲染狂熱的市場氛圍。
僅為記錄。
我覺得中國樓市和鄭州樓市的關鍵是
未來的20多天
。
看10月份未來的整體表現 。
如果10月份整個月市場表現都像過去這7天一樣,則11月份、12月份一定會好下去。
當然, 如果10月份下一步不好,政策還會出。
這是肯定的。
這次,從上到下,一定要讓房地產市場「止跌回穩」。
包含鄭州。
靜觀鄭州樓市10月份的表現吧。
這很關鍵。
對於未來,我是樂觀派。
我是東哥,與鄭州樓市一路同行的東哥。
本文完。