大家好，我是藍白。
最近地產的訊息很多，私信好多問的。
4月30號的重要會議，首次提及的一句話是：「統籌研究消化存量房產和最佳化增量住房的政策措施」。
消化存量，最佳化增量，這是定下了大方向。
存量是啥？商品房庫存。
增量是啥？購買力唄。
這麽一說就清楚了，你看最近的各種政策，要麽是為了去庫存，要麽是為了增加購買力。
接下來咱們捋一捋哈。
增量政策大家都看到了，成都全面放開限購了，北京沒松5年社保，但放松了5環外額外買一套，這些政策一股腦都在五一前後出來，當然不是巧合。
至於能吸引多少購買力，見仁見智。
今天聊的重點是：存量政策有啥？
比如，自然資源剛發的，商品住宅去化周期超過36個月的城市，暫停拍地。
看到暫停出讓，是不是破天荒第一次？
好家夥，不少標題「漲價去庫存」的口號都喊出來了。
要麽說互聯網沒記憶呢，我敢說，大驚小怪的，一定是最近幾年剛關註房地產的。
所謂的36個月暫停供地，5年前就有了，不光有，那時候規定的更細，用的是「庫存五分法」。
來，我上個權威信源的出處。
36個月以上的，停止供地。36-18個月的，適當減少供地。18-12個月的，持平。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
這是5年前一模一樣的手段，拿到2024年用了。
新鮮嗎？一點也不新鮮，老招數，恰恰說明這事不急，如果真是特別急切的「去庫存」，直接一刀切不就完了。
唯一的區別在哪呢？庫存積壓程度不一樣。
去化周期，易居，中指，中原，每個機構的測算方法可能不同，標準應該是一以貫之的，我們按易居的算。
2019年，100城消化周期在36個月以上的只有1個，是福建漳州。
2024年3月份，還是易居的100城統計，36個月以上的城市變成了41個，韶關、西寧、舟山、洛陽、哈爾濱、嘉善、晉江、 泉州、唐山，全都超過3年。
此一時，彼一時。
瘋狂的時候再多的庫存也能消化掉，架不住買房的胃口大。不想吃的時候，兩口米飯都咽不下去，胃餓小了。
這兩天很多人說，這不讓拍地了，沒賣地收入可咋辦？
想多了兄弟。
我的結論恰恰相反：停止賣地，反而會緩解一些城市的財政壓力。
1，將近一半的城市庫存都超過了36個月，這些城市就算拍地，能賣上價嗎？
過去兩年，開發商什麽狀態？
現在除了中海華潤保利招蛇這些央企，華發建發越秀這些地方國企，滿打滿算再加上濱江龍湖新城這些民企，還剩下誰了？
進面粉的麪包店，喪失做麪包的能力了。
既然本身就賣不出去地，就連去化周期小於18個月，12個月的都賣不出去，那索性不賣了，就坡下驢，順理成章。
2，再往深處想想，地賣出去了多少？誰拍的？
2024年1-3月，土地出讓金是4880億，相當於峰值2021年的36%！
賣出去的地少了三分之二，這不算什麽。
更重要的是，僅有的賣出去的土地裏，還有不少都是城投在托底。
華西證券的數據，3月份，城投拿地583億元，占比高達36%。
再細分看地區，3月浙江城投拿地占比高達51%，江蘇城投拿地占比40%，河南、山東占比高達54%。
城投的開發能力很弱，也就意味著：這些土地的開工率非常低。
克而瑞統計，2021到2023年，城投公司拿地專案開工率只有25.23%，開售率只有15.91%。
耗費巨資拿的地，開不了工，賣不了房子，也就賺不到錢，只能掛在賬上融資，但這筆錢又加重了債務壓力。
城投和地方財政，本來就是一家人，做城市基礎設施建設，土地一級開發，這兩年又肩負了保交樓的重任。
自己化債都來不及，還要硬著頭皮去維護賣地收入的穩定，這不是負擔是什麽？
地賣不動，還要自掏腰包去拍地，還要建保障房，要保交樓。。。
所以，熟悉的36個月配方，本身就翻不起一絲漣漪的土地市場，暫停土地出讓，對這些城市來說，反而是一種解脫。
說了這麽多，我就一個意思：這跟曾經的「去庫存」力度，不在一個級別。
時過境遷，歷史也不可能重演。
所以，我理解的「消化存量」，是讓市場自己慢慢修復，而不是所謂的用漲價去庫存、歷史性時刻、重復2016之類的詞來形容。
有人說不是的，這次是政策強力幹預，除了暫停拍地，還有茫茫多的城市都在搞「以舊換新」。
沒錯，這也屬於「消化存量」的政策之一。
暫停拍地針對的是新房，以舊換新針對的是二手房。
但是等等，藍白想說，房子的換新，和汽車、家電以舊換新，難度完全不是一個級別。
今年我非常看好家電和汽車換新對消費的拉動，但說實話，房子這玩意動輒百萬，一輩子可能也就騰挪兩三次，不像車和家電一錘子買賣那麽簡單。
華創證券報告總結了三種換房的方式：
1，舊房收購，國資平台收購居民二手房，這些錢再去買新房，鄭州、無錫、宣城就是這種。
2，優先推介，房企和中介合作，優先推願意以舊換新的房源，揚州、重慶是這種。
3，稅費優惠，換新的話可以簡化過戶流程，減免契稅之類的。
第二種和第三種不用多說，什麽叫優先推介？那只能鼓勵、提倡，不能強制，稅費補貼新房就有，吸重力難免打折扣。
大家關心的都是第一種，但體量太小了。
鄭州是全國規模最大的城市，2024年計劃完成一萬套，只占鄭州去年二手房銷量的9.8%。
一萬套真不少了，宣城只有100套，無錫限額200套，太倉603套，啟東50套。
所以，國資收購二手房換新房，能不能給行得通，就看未來兩年的鄭州了。
換房跟換家電換車不一樣，家電和汽車靠的是財政補貼，真金白銀。
地方國資收購二手房再換新，是要形成市場化模式的，否則銀行的貸款怎麽還？樓盤施工怎麽能持續？
收了你的房子，不是說想去哪買就去哪買，得去買國資開發的新房，還要補差價，地段怎麽樣？戶型怎麽樣？比市價便宜多少？
現實往往比預想更復雜。
放開限購，高庫存城市暫停賣地，二手房換新，無法復制8年前的周期，這些措施的主要作用，是幫助修復供需，而不是逆轉供需關系。
我想再重復我的觀點：城市白名單融資機制，才是最容易被大家忽略的，真正能穩住房地產的重要手段。
高善文的報告裏提到，幾乎所有國家，樓市泡沫破裂兩年後，新房與二手房同步量價齊跌，但我們的二手房銷量反而是增加的。
以2021年6月為分界，之前是期房銷售比例極高，恒大之後，現房銷售逆襲。
二手房成交和現房比例增加，背後肯定有交付風險的擠入。
哪些城市白名單融資推進速度快，貸款放的快，房地產竣工面積增速快，哪些城市就會先一步走出谷底。
2024和2016最大的不同是什麽？
2016是用強大的外力，憑空變出來的購買力，透支了低收入群體買房的念頭，讓開發商變得愈加瘋狂。
2024做的是兜底，最重要的一條是所有房子都要保證交付，放開買房限制，用市場自身修復的力量，慢慢消化存量的土地和房子。
這就註定了，以後就算是熱度回升，也不可能出現快漲、大漲和普漲。
新一線的遠郊已經徹底喪失成長性，人口撐不住的。
100平米以上的三房，四房，臨江臨河臨地鐵，近郊的改善產品，這兩年比較抗跌，但也沒多大空間了。
環內的老破房源，房齡15年以上的一房，兩房，房價要跌到和租金收益率相匹配才會企穩，這對年輕人來說是好事。
我是藍白，今天先聊到這，咱們下期再見。
