作者 | 瓜片
一把利劍，又懸起來了。
最近大會決定的報告，大家都看到了，再次寫入了「完善房地產稅收制度」。
鑒於檔明確「到2029年完成本決定提出的改革任務」，這或許意味著，房地產稅的出台，再次重新開機了「倒計時」：
還剩5年時間。
當然，比起十八屆三中全會「加快房地產稅立法並適時推進改革」的表述，「完善」一詞顯得溫和了許多。
一兩年內，估計也不可能立刻出台。畢竟樓市，還是剛剛走出ICU。
事實上，去年9月對外公布的【十四屆全國人大常委會立法規劃】中，備受關註的房地產稅立法並未出現。當時不少業內人士表示，這是一個穩樓市的訊號。
此時此刻，我們要考慮的是，房地產稅到底會帶來哪些影響？為何還被一再提及？
房地產稅，是長期懸在中國樓市頭頂的一柄達摩克利斯之劍。
每次大家覺得要落下的時候，它總會被一股看不見的「神秘力量」緊緊拽住，一懸就是十幾年。
征收房產稅提議可以追溯至 2006年 ， 「改革房地產稅收制度」 被正式寫入「十一五」規劃中。
2010年，「十二五」規劃中也提到 「研究推進房地產稅改革」 。當時，人民日報更是以半版篇幅刊登題為【積極穩妥推進房產稅改革】的專訪文章，巴曙松在文中得出一個讓人寬慰的結論：
中長期看，開征房產稅對房價的影響有限。
2011年1月 ， 上海和重慶 率先試點對個人住房征收房產稅。一試就是十幾年。
2018年 ，房地產稅首次被寫入政府工作報告，表述為「 穩妥 推進房地產稅立法」。 2019年 ，房地產稅繼續出現在政府工作報告，表述變成了「 穩步 推進房地產稅立法」。
從「穩妥推進」到「穩步推進」，大有施展拳腳的意思。
2021年10月23日 ，第十三屆全國人大常委會透過了授權國務院在部份地區開展房地產稅改革試點工作的決定。
眼看著，征收房地產稅就要大規模試點了。 沒想到，計劃不如變化快。
由於樓市迅速急轉直下，房地產稅也被緊急叫停，連踩兩腳剎車。
2022年3月，財政部表示「不具備擴大房地產稅試點城市的條件」。2023年9月，【十四屆全國人大常委會立法規劃】中也沒提到房地產稅。
再加上，樓市復蘇並未如預期的順利，信心經不起打擊，房地產稅也就變成了「燙手山芋」。
到此為止，關於房地產稅的敘事看起來都是斷斷續續的、不連貫的。但在這一切背後，還匍匐著一條很多人沒有留意到的暗線。
實際上，針對房地產稅的準備工作從未真正擱置過，而且一直在穩步推進！
去年4月25日，自然資源部部長宣布了一條重磅訊息：
經過十年不懈努力，中國全面實作不動產統一登記。
回溯一下時間線不難發現，相關工作大概率在2013年之前就開始了，與房地產稅從提出到試點的步調相一致。
而不動產統一登記的完成，客觀上已經具備了征稅的基礎條件。
簡單來說， 征收房地產稅屬於是「萬事俱備，只欠東風」了。
為什麽征收房地產稅，從長期來看勢在必行呢?
可能很多人還不知道，現在的情況有多微妙。地方城市的「錢袋子」，已經癟得嗷嗷叫了。
根據wind數據， 2024年上半年，全國292個城市土地成交共計10128.8億元，同比下降三成。超過2/3的城市土地出讓金同比下降。
流拍率也重新回到20%以上。
要知道，2023年的土地市場已經很不樂觀了。今年是在低基數之上的又一次探底。
即便是一線城市，北京和上海的降幅分別在18%和17%。 廣州和深圳的降幅均超過7成 ，一瀉千裏。
2024年上半年，廣州掛牌的全部11宗涉宅地塊裏，僅成交4宗。 總成交額約64.78億元，同比降幅高達85%左右。
二線城市裏，除了武漢、濟南、福州等，其余城市均在下降， 南京、蘇州、合肥和天津等城市的跌幅均超過6成 。
「賣地狂魔」杭州，上半年也從過千億，降到了688.3億元。
截至6月末，有近七成銷售百強房企尚未拿地。 就連財大氣粗的頭部央國企們，也全無之前「買買買」的豪放架勢，開始拿不動地了。
華潤置地同比下滑64.9%，保利發展同比下滑72.5%，中海發展同比下滑67.7%，招商蛇口同比下滑66.3%。
至於萬科，甚至沒能進入今年上半年權益拿地金額TOP100排行榜。
今年以來，包括格力地產、美的置業、華遠地產、冠城大通在內的多家上市房企出售房地產開發業務資產，幹脆結束開發賽道，不玩了！
土拍涼涼的直接後果，便是地方錢袋子急劇縮水。
過往二十多年裏，樓市起起伏伏，房價漲漲跌跌，但總需求是在不斷膨脹的。即便碰到市場低迷的時候，熬幾年可能就茍過去了。
而現在， 總體住房需求已經接近飽和狀態 。
從已開發國家的經驗來看，美國、德國、日本在進入「房子過剩」階段之後，房地產業增加值占GDP的比重穩定在10%左右。只不過並非來自新建，而是出租、金融、改建及二手房交易的貢獻。
隨著大規模土地開發建設進入尾聲，土地財政來到一個臨界點，地方需要找到一個長期穩定的收入來源。
房地產稅，是用來解決地方稅源的「大殺器」。
其實呢，房地產有關的稅收是一直都有的，主要包括10個稅種：
營業稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、個人所得稅、企業所得稅、印花稅。
在開發建設環節 ，要征收的增值稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅等等，主要面向房企；
在交易環節 ，要征收增值稅、個人所得稅、契稅等，征收物件既包括房企，也包括買賣房屋的個人。
來源：知乎
發現沒有， 開發環節要交稅，交易環節購要交稅，但持有幾乎是沒有成本的。
無論你是全家幾口人一套房的剛需，還是房本兩位數的房哥、房姐，亦或是每天從1000平米的床上醒來的超級富豪，大家都是一樣不用交稅的。
這顯然並不公平。
對地方來說，更迫切的是，開發業務正在以驚人的速度萎縮了，這部份稅收要大打折扣。而相比日常消費品，房產交易頻次是非常低的，很多人買房之後，下一次買房可能要三五年以後，甚至10年以後。
綜合來看，征收「房產持有稅」無疑是一次性解決問題的「最佳方案」。
一方面稅基足夠大，另一方面也相對穩定。即便房價出現一定範圍下跌，但總體數額依舊可觀。
那麽，何時會開始征收呢？
首先，大概率不會馬上開始征收。
此前有訊息傳出後，引發多個城市拋售的場景，還歷歷在目。
2021年10月「開展房地產稅改革試點」的訊息正式公布前，已經有訊息靈通人士拋售手上的房產。廣州二手房掛牌量一個多月增長了8000多套，北京一部份手中持有多套房的業主，把原本房租的房子提前解約，寧願賠付違約金也要急著要把房子賣掉。
可以想像，如果明天就出台房地產稅政策，會有多少人拋售。
所以說，要等樓市底部牢固一些再動手。五年時間不長不短，可以徐徐圖之。
其次，大概率會先從試點城市推開。
除了目前已在試點城市 上海、重慶 ，我認為還有一個城市有可能入選試點：
深圳。
2022年底，財政部釋出【關於支持深圳探索創新財政政策體系與管理體制的實施意見】， 支持深圳在全國稅制改革中先行先試 ，積極承擔國家重大稅收改革工作和研究課題，繼續當好改革排頭兵、試驗田。
稅制改革的一個關鍵問題是解決地方稅源問題，尤其是破解土地財政瓶頸。財政部一直在推動的房地產稅，就是以此為目標。
海南，也有可能。
再次，哪些房子會成為征收物件呢？
有觀點就認為，如果房地產稅是為了控制房價，那麽應該采用階梯式征收，要向富人征收，不能增加普通老百姓的負擔。
要知道，房地產稅也是一種稅，而稅收的本質是國家憑借政治權力對國民收入進行的再分配，強調公平原則。
這樣一來，肯定是要朝著「促進共同富裕，縮小貧富差距」的目標去努力的。
如果你僅有一套自住房，根本無需過分擔心房地產稅。
至於持有多套房產的人，透過累進制計稅，可以倒逼他們將閑置房產出售抑或是出租。長期來看，可以改善房屋的利用效率，增加房屋供給，平抑房價上漲振幅。
最後，房地產稅出台，房價會一蹶不振嗎？
這可能是多慮了。
上海和重慶推行十余年，房價早已翻倍不止。從長期來看，那些已經出台房地產稅的國家，沒有一個因此導致房價持續下跌。
最終決定房價的，從來都不是某一項稅收的單一作用，而是貨幣政策、經濟形勢、人口周期。
