相比於是否取消公攤面積，我們更關心測算公攤面積的透明化。
於帥卿/發自北京
深圳新版規則及公攤取消一事引發熱議。
近日，2024版【深圳市建築設計規則】（以下簡稱「新版規則」）對「公攤面積」作出新規定，將過去計入「公攤面積」的兩大部份——避難層、機房等公共空間列為「不計容積率建築面積」。這意味著，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。
事實上，最近一段時間，佛山、惠州、南京等城市均推出針對住宅用地的計容面積和公攤新規。
對此，不少購房者表示：「真正的減少或者取消公攤面積肯定是好的，就怕開發商會從其他地方把這部份錢找補回來。雖然現在開發商和房產中介都一直強調都是有備案的，不會亂算，但具體怎麽算的我們也不清楚。」
公攤是客觀存在的，如架空層、避難層、電梯井等，這些部份雖然不直接用於居住，但對於整棟建築的安全和正常使用是必不可少的。一位長期從事建築設計的業內專業人士表示，取不取消公攤面積沒有實際意義。公攤面積的成本是實際存在的，開發商在開發過程中會將這些成本納入考慮範圍內。如果公攤面積不計入購房者直接支付的面積內，開發商也會透過其他方式將這些成本收回。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，是否取消公攤面積不是重點，重點是取消公攤計入容積率、公攤到底由誰來承擔、公攤透明度、公攤的成本和房價關系以及和建設成本的差距有多大，這才是最關鍵的問題。
多地嘗試提高得房率
資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%~95%，小高層板樓住宅的得房率為85%~88%，高層板樓住宅的得房率為78%~85%。
在深圳新版規則釋出之前，去年10月，江蘇南京就對部份設施納入容積率計算進行了調整，同時還要求生活陽台最小進深不得小於1.5米。近期惠州、肇慶、佛山、福州、長沙、南京等地也出台相似新規，減少公攤面積，最佳化容積率計算規則，鼓勵房企提升房屋使用率。
5月13日，惠州明確，在新出讓住宅用地規劃管理上，面積小於3萬平方米的用地，住宅建築首層用作建設停車庫的建築面積，不計入容積率建築面積，但層高應不大於4.5米。
廣東省肇慶市也明確發文最佳化房地產開發專案計容要求，自5月1日起，新供地的住宅小區專案在規劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學校、幼托、社區服務站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成後應無償移交屬地。沿城市主幹路、臨城市廣場、公共綠地、重要景觀帶，因規劃要求封閉的陽台一半計入容積率。建築物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間、通訊基站機房不計入容積率。
值得註意的是，肇慶市還明確了商品房實行按套內面積計價宣傳銷售，各房地產開發企業、房地產經紀機構應當對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。
據了解，肇慶市是目前全國率先實施住房公攤面積資訊及計算方式現場公示的城市。
此外，2002年就規定以套內面積作為計價依據的重慶，無論是新房還是二手房，目前市場上都是以建築面積計算，物業費用也是按照建築面積計算。
公攤面積的透明化
公攤面積最早源於20世紀50年代的香港，由李嘉誠首創。由於房地產業起步階段均為整棟出售，價格高昂，房產商想出「分層出售」「分戶出售」的辦法，公共部份的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，公攤面積便由此而來。
不過，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。
根據目前施行的【商品房銷售管理辦法】，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部份為獨立產權，分攤的共有建築面積部份為共有產權。有統計顯示，中國商品住房公攤面積普遍在20％~30％。
「取消或減少公攤面積並不一定能夠直接降低購房成本，總房價是由市場決定的，受供求關系、政策調控、地段、建築質素等多種因素的影響。」上述業內專業人士表示，在房地產專案中，無論是否計入公攤面積，其設施的建設成本對於開發商來說是固定的。只是公攤面積的計算方式更多地影響的是購房者在購房時看到的價格和面積數據，以及他們對於房屋性價比的直觀感受。但從開發商的角度來看，他們的建設成本並不會因為公攤面積的計算方式有所改變。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長範建雙接受相關媒體采訪時同樣表示，這一動作對購房者的購房成本影響並不大。「是否取消公攤實際上只是計算方式的差異，總體來說，房子的總價不會有太大變化。」範建雙舉例表示，對開發商來說，以建築面積來賣單價可能是2萬元/平方米，取消公攤後價格可能就調到2.5萬元/平方米。
清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價值不變的情況下，按照什麽樣的面積去作價銷售，只是一個「演算法遊戲」。
李宇嘉認為，「公攤取消後，開發商在面臨成本增加時，可以透過空間集約利用、設計創新、功能改善和產品創新等多種方式來應對，並可能實作產品創新和提高吸重力，從而讓購房者願意支付溢價。此外，政府也可以透過降低地價、提供稅收優惠等方式來減輕開發商的成本壓力。」
「其實相比於是否取消公攤面積，我們更關心測算公攤面積的透明化。開發商在測算公攤面積的時候，沒有業主或者第三方專業機構的監督，購房者往往不清楚公攤的面積到底有哪些、有多大面積，僅知道購房本上的公攤面積數。」一位購房者表示。
還有購房者在公開平台表示，物業公司服務的只是住宅的公共面積，並不提供入戶服務，但是物業費卻按照每戶的建築面積收費；小區一些公區並沒有提供供暖，但是收費依舊按照建築面積收費，這是否合理。
「取消公攤面積並不是解決問題的根本途徑，關鍵在於建設成本和房價稽核中，需要明確區分哪些成本應納入房價由購房者承擔，哪些成本應由開發商或政府承擔，購房者能清楚地知道公攤面積的具體構成、計算方法以及相關的成本是關鍵問題。也有效減少開發商在公攤面積的計算上存在模糊或誤導的情況。」李宇嘉表示。
