大灣區多城二手房迅速回暖，少數業主開始漲價

上半年已過，大灣區不少城市的樓市成交出現顯著回升。從成交結構來看，二手房成交量要遠高於新房。

據樂有家數據，2024年6月，深圳二手房成交4172套，新房成交2927套；廣州二手房成交10456套，新房成交7623套；東莞新房成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

7月1日下午，美聯物業全國研究中心總監何倩茹在微信接受【每日經濟新聞】記者采訪時表示，二手房和新房市場本身存在替代效應，在整體規模不變的情況下，更容易顯現「蹺蹺板效應」，進入存量市場行情後，多數城市的新房開發數量將逐漸減少。從當下特征來看，大灣區不少城市已經步入了成熟階段。

2024年上半年，深圳房地產市場在政策調控和房企年中沖刺的雙重影響下，一手住宅和二手住宅成交量均有所上升。

據深圳房地產資訊平台數據，6月份一手住宅網簽套數達到2927套，環比上升45.7%，但同比仍有4.0%的跌幅。與此同時，二手住宅備案過戶量達到4172套，環比上升5.3%，同比漲73.3%，創下2021年4月以來的新高。

上半年，深圳全市二手住宅過戶成交21394套，同比大漲32%，創下近三年來的新高。然而，6月最新二手成交均價為6.05萬元/平方米，同比下滑15%，反映出市場「量升價跌」態勢。

類似現象在廣州、佛山、東莞等城市也較為明顯。

據合富研究院數據，2024年6月，廣州二手住宅網簽宗數達到10456宗，網簽面積為105.92萬平方米，環比分別大幅增長33.40%和34.13%，創下自2023年4月以來的新高。

從成交數據來看，6月廣州各區的二手房成交面積環比都有兩位數增長。其中，黃埔區的增幅最大，達到56.1%；增幅最低的從化區，也有近14%。

另據樂有家統計數據，今年6月，東莞新房住宅成交1714套，二手房成交2238套；佛山新房成交4534套，二手房成交4982套；惠州新房成交2356套，二手房成交2923套。

何倩茹提到，大灣區大部份城市的新房已經開發到遠離市中心的位置，在地理位置上比很多二手房略遜一籌。而二手房周邊的生活、交通、教育、醫療等配套設施已經非常成熟，且所見即所得，再加上近年新房市場難交付等問題，綜合起來，就不難理解二手房會主導市場交易了。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則向每經記者表示，新房市場交易不及預期，主要在於各地新政特別是一線城市，針對新市民、外來人口等放開限購，縮短社保年限等。這迎合了當前剛需在熱點城市集中的局面，需求更多被匯入二手房市場，分流了以改善為主的新房市場需求。

「二手房成交量高於新房市場，意味著一部份新房市場的購買力被二手房搶走了。當二手房市場表現強勁時，會對新房市場會產生一定的沖擊，形成虹吸效應。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向每經記者表示。

不過，在柏文喜看來，如果未來二手房成交量持續攀升到一定量級後，將帶動市場情緒，部份業主會尋求更高價格，這將導致部份二手房掛牌價出現上漲。

每經記者註意到，在成交量攀升的同時，深圳部份片區的房價也開始出現回漲。不過從整體情況來看，掛牌價下跌仍是主流。

深圳中原地產研究院數據顯示，在監測的83個片區中，有28個片區的掛盤均價開始上漲，占比達到33.7%。

其中，觀瀾片區由於近期新增豪宅戶型掛盤，價格出現異常波動，上漲47.6%，但不具備普遍參考性。其他漲幅較高的片區包括大鵬片區上漲8.5%，龍崗平湖片區漲幅8%，寶安福永片區漲幅4.2%。

與此同時，深圳二手房掛盤量也有所變化。新政滿月後，深圳有39個片區的掛盤量上漲，占比47%。其中，福田區八卦嶺片區掛盤量上漲67.1%，坪山中心區上漲55.6%。而掛盤量跌幅最大的是光明區公明中心區，下跌35.2%。

每經記者透過諸葛找房查詢了解到，福田皇崗益田豪園居、羅湖蓮塘名駿豪庭、龍華中心區南國麗園等樓盤掛牌價出現上漲。

深圳中原地產研究院提到，深圳樓市這一輪回暖，主要得益於「5·28」新政的實施，包括限購條件的放松、最低首付比例和房貸利率的下調等，有效降低了購房者的首付壓力和置業成本，激發了市場購房熱情。隨著市場信心的逐步恢復，預計深圳樓市將繼續保持良好發展態勢。

中指研究院分析師孟新增向每經記者表示，目前全國二手房市場受益於「以價換量」，銷售表現要持續好於新房。

記者 |陳榮浩 編輯 | 何小桃 陳夢妤 蓋源源

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