目前凡是賣掉房子的人，即便以很低價格賣掉，但仍認為未來的價格還會更低，起碼覺得是賣在高點。
不過，現在業內有一種篤定的說法是，跌了兩年半的房價，今年上半年開始企穩，下半年開始逐步漲上來，部份城市或迎暴漲，那些自以為賣了高價的人，很可能後悔。都知道，現在樓市的成交仍舊是「以價換量」， 為什麽有如此判斷呢？
要回答這個問題，得先弄清「這輪樓市為何跌了這麽久，要恢復卻總感覺起不來」的內在原因。
對比一下2014年-2018年那波救市就知道 ，當時樓市確實也難，2014年一整年，國家想了很多辦法，很多專家也出主意，包括提出「降價去庫存」，一些開發商也嘗試降價走量，結果發現，開始還有點效果，越到後面越不好賣了，因為購房者擔心一買就降價。
在多番措施無效後，最終采取了「漲價、棚改貨幣化拆遷」，路徑是以棚改貨幣化拆遷帶來的購房需求作為「漲價」去庫存的支撐。回過頭來看，確實配合得天衣無縫，透過3年時間，不僅樓市庫存去化掉了，當時很多城市的樓市庫存只有3-5個月，遠低於供需平衡線，為了避免房價進一步暴漲，國開行不得不收回了棚改貨幣安置的審批許可權。
而現階段呢？ 嚴格地說，救樓市動作已經持續近2年，但仍不見起色。根源就在於，我們現在面臨的不僅是新房庫存量（近7億平米）與2015年去庫存前夕差不多，而且還有超60%的房企債務暴雷。所以，這也是為什麽明明出台了很多政策，但仍舊不見市場反轉的原因。
現在要把樓市救起來，缺的不是購買力（購買力跟6、7年前比其實變化不大），而是缺天量的資金。
天量資金從哪裏來？
對此，很多媒體其實已經解讀過。就是中央把2024年全年物價CPI漲幅目標設定為3%，相比去年的0.2%，有14倍的漲幅。就算不與去年作對比，也已經比正常年份2%左右的物價漲幅高出了50%。要實作這個目標，必然少不了對應的資金支持，梳理資訊發現，其實國家已經做了相關準備：
數據顯示，2024年安排新增的財政赤字、地方專項債、長期國債、特別國債和PSL，都超過了10萬億，這還包括每年約10%左右的貨幣供應增長。看沒看懂沒關系，就知道一句話就行，讓物價增長3%的資金支持基本安排到位了。接下來，就是怎麽做的問題？包括幾個維度：
第一個是直接給地產專案註資。根據住建部的資訊，目前申請融資的6000個樓盤，已經審批透過貸款超過2000億元。後面還會陸續申報、審批和放款，對地產專案持續註資，主要是解決開發商的困難，同時給購房者信心，不擔心買到爛尾樓。
第二個是投入城中村改造專案。這個就不多說了，有改有拆，拆排在優先位置。根據已公布的28個城市看，實際授信貸款超1萬億，涉及371個專案，平均每個專案的資金超30億，補償的力度挺大的，這些都是樓市的潛在購房需求。
第三個是給購房者發補貼。這個不用多說了，賣舊房有稅費補貼，買新房有置換補貼，每個城市不一樣，發放補貼的力度自然也不一樣，少則幾千，多則幾萬，幾十萬，主要跟當地財力和房價基數有關。
當然，還有其他方面，就不贅述了。
那麽，效果如何呢？
從大多數城市的樓盤看房量、認購量和成交量就可看出，現在市場確實在恢復，環比找房熱度都有30%-80%的增幅，說明趨勢在向好。但有人則說，沒見價格上漲啊，成交的房源還是在「以價換量」啊，看似說的是實情，但沒看明白整個邏輯走向，簡單說說便知。
由於各城累積的二手房掛牌庫存較多，所以，現在樓市就是走量、去化庫存階段，而新房呢，開發商需要回籠資金，低價走量是主流，活下去才是根本，這幾個月基本還輪不到漲價的機會。
但是，隨著幾個月的持續去化，一個個小區低價房一套一套去化掉，急需用錢和賣房置換的幾套低價房被賣掉後，剩下的就是價格高些一些的房子，這樣的話，底部就會一步步擡升。而開發商呢，當手中有了一定回籠資金+國家對白名單專案的融資支持，手上有了一定的資金運轉，他們就會求利潤了，折扣收回，甚至漲價都是自然而然的事，這個過程同樣也需要幾個月時間。
當然，僅僅靠以上這些還不夠，還有以下3個方面在協同支持，並行揮作用。
一是土拍。從去年11月份以來，幾乎每個月都有不同城市拍出該城市或者區域的單價「地王」，比如合肥、成都、杭州東莞、青島、廣州、長沙、蘇州，幾乎每個月都有一些城市拍出地價新高。目的不言自明，決策層預設各城透過優質地塊拍出「地王」的形式，就是提升大家的信心和預期。
二是庫存去化。鑒於比2015年那波樓市去庫存難度更大，國家則是打了一個組合拳，不再是原來單一的棚改貨幣化拆遷，現在則是城中村改造（含拆遷），包括一些城市推出的房票安置、國資直接收購新樓盤用作保障房等綜合措施。目標就一個，讓庫存逐步向供需平衡線上靠，用真金白銀促進樓市企穩回暖。
三是各路政策的支持。住建部賦予城市充分的調控自主權後，地方開始放開投資需求入市，江蘇部份地區已經放開第三套房購買資格，廣東也在醞釀放開購買第三套房政策。杭州目前把二手房購買也全面放開，以及賣房增值稅征免年限統一調整為2年，降低二手房交易成本，啟用二手房市場。說到底，適當允許房產投資力量入市是接下來各城市最佳化樓市政策的方向。
此外， 實行房貸低利率政策，作用會逐漸顯現 。假如買房投入100萬，一年也不過3萬多利息，有的地方還貼息，其實就2萬多的成本，即便房價不漲，損失的也不過是這點利息，但你說一年不漲，兩年、三年，五年還不漲嗎？若一漲，那就不是幾個點的問題了。所以， 低利率不僅是節約支出成本，更是調動大家算買房賬的積極性，敢於入市 。
有人說，都是你主觀臆測，這些年房價漲了這麽多了，你怎麽就篤定國家還要把樓市救起來呢？ 這其實不是主觀看法哈， 這是現階段的形勢所決定了的 ：
其中，最為關鍵的因素就是房地產與金融、經濟的關聯性太強了，地產商在這麽多年捲動積累的債務實在是太龐大，開始說的是出房企白名單，救房企，但後面很快就改為直接救專案。原因很清楚，房企負債太高了，救不過來。
但是即便是救專案，這個數據也是足夠龐大的，第一批上報的白名單專案就達1.2萬個，一個專案算註資3億，那也是3-4萬億資金量。現實是，上報的專案不過是冰山一角，如果把所有專案都註資一遍，需要幾十萬億都是可能的。很顯然，國家不可能那麽幹，因為全國一年財政收入也不過20來萬億，全用來救房地產專案，想啥呢？
所以， 最現實的做法是 ，註資一部份專案，讓大家看到國家不是不管的，讓房企和購房者都有信心，同時繼續加大需求端和供應端的政策支持，透過樓市回暖帶動其他沒有註資專案的去化。看清楚邏輯了吧，樓市回暖、上漲是必然要求，否則，這個市場就玩不下去了，留下如日本90年代初的樓市爛賬，失去二十年的代價不是誰都能承受的。
國家要做的事，一定能做成功。何況樓市本身就是政策市，每一次大救，必然迎來強力反彈，甚至暴漲。類似2015年那波大力救市，年初到6月份那段時間，市場人氣非常低迷，都不談房子了，但經過一系列關鍵措施發揮作用後，下半年9-10月份開始，一些樓盤開始收回折扣並調價，翻年後，二手房掛牌價紛紛大幅上調，房價直接來一個30%的上漲，主要是氛圍到了，大家像約好了一樣。
但是，在這輪樓市中買房，跟以前確實有區別， 主要不是考慮接下來漲不漲的問題，而是擔心大漲後，市場將會出現怎樣的分化？ 這需要未雨綢繆，在大漲之前就要鋪排好。否則，當潮水褪去後，就容易被擱淺在沙灘上。如何做， 只能說個大概趨勢 ：
1.從住建部將從2024年開始試點打造好房子的趨勢看，我們買的房子越新越好，因為各項建造標準要求提高了，新房子大概率要比以前好；
2.從住建部要求大力建設保障房的房地產新模式來看，買的商品房最好與普通商品房區別開來，因為後者將面臨保障房的強大競爭，所以，最好買改善房。
3.從各省開始降低住房容積率（降低住房總樓層）看，由於剛需房不缺了，為了不浪費資源和保市場，絕大部份城市接下來基本再難推出總高超過60米的房子了，即便是主城區，基本也在18層以下，郊區基本都是洋房或者墅類配置了，這也是為什麽目前各城市大高層掛牌拋售嚴重的原因之一吧。一句話，如果要買房，盡自己的經濟能力，選擇的總樓層越低越好。
最後一個，從住建部讓各地科學編制2024年、2025年住房發展規劃，以及提前謀劃2030年前的住房發展規劃看，透過土地供應控制，加上透過這輪樓市全方位的去化庫存以後，料不易再出現類似這幾年庫存大規模堆積情況，對房產持有者來說，這可能是未來幾年最大的利好。
