5月15日，南京 流傳數日的房貸新政 落地。 此番調整後，南京首套房貸利率則是在 5年期以上LPR（3.95%）的基礎上下調50個BP至3.45%， 創歷史新低！持平很多突破房貸利率下限的三四五線城市！ 不久後的 5月17日中央三大招重磅落地，其中一條是取消首套房和二套房的房貸利率下限，南京積極響應，此次南京首付比例已全面下調，大部份首套房貸利率可以做到3.25%，且已經有一部份銀行二套房貸利率從原先的4.25%到3.25%，直降100個基點，重新整理歷史最低記錄！
而實際上，這已經是南京今年以來的繼 1月份調整為3.9%、2月份調整為3.65% 、 5月15日調整為3.45% 之後 第四次下調，時間間隔僅 4個月。
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全國少量城市二套房利率降至 LPR-60BP以下 ，
核心城市中南京卻是第一個
從全國範圍看，當前大部門城市的首套房平均利率已跌至 3.5%以下，即LPR-45BP，二套房利率差距較大，有的城市需要在基準利率上加點，而有的城市則降至等同於首套房利率。 降低房貸利率是從降成本的角度實實在在地減輕購房者壓力。當前，中國松綁樓市的政策已經從給資格，到促流通，再到降房價、降杠桿，多個環節進行疏通。
截止 6月5 日，一線城市中除上海、深圳制定了官方利率下限，北京尚未出台新政外，其余除少量未出台新政的城市外，其余城市均取消首套房貸利率下限 ，把房貸利率的定奪權交由市場。其中，二套房貸利率能降至為 LPR-60BP以下的城市，像南京這樣的長三角核心城市還是第一個。那為什麽是南京首當其沖呢？讓洞察君來看看，南京樓市到底經歷了什麽。
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每一次的調控，南京都沖在前面，但總是效果短暫
要說南京樓市的松綁，其實從去年就開始了： 2023年9月7日深夜，「南京釋出」發文【促進房地產市場發展南京最新舉措】，打響核心城市全面放松「第一槍」，不僅全面取消限購，同時首套房首付降至2成、二套房首付降至3成；10月，南京六區落戶新政執行，只要持有居住證、社保6個月以上即可落戶；11月，南京二套房貸公積金貸款額度提高至100萬元。2024年，南京在落戶門檻、購房補貼、公積金政策上進一步加大支持力度。
在以舊換新方面，南京也是較早就介入的核心城市，去年 9月，南京就出台政策實施「賣舊買新」補助，並聯合開發企業、中介機構推出「換新購」服務，透過「優先賣、放心買」保底交易服務，縮短二手房出售和新房購買周期。今年國資入場試點開展收購舊房換新活動。
我們對照了政策出台前後的新房、二手房的找房熱度指數後發現：去年各項政策出台後的確激起了一波找房熱情，但持續時間不長，稍縱即逝，如去年 9月7日出台取消限購政策釋出後的5天內，新房熱度漲幅達24%，隨後又跌入低谷；而後續的降低落戶門檻和公積金支持政策並沒有激起波瀾，市場表現不溫不火；直到今年1月9日將首套房貸利率從4.0%降至3.9%，二手房市場則出現了一波騷動，然而好景不長，到了春節長假南京找房熱度出現斷崖式下跌，到了節後，二手房市場的熱度明顯高於新房市場，但雙雙均呈現下探走勢。
但有一點值得關註，今年 1月下調房貸利率後，二手房市場的熱度增幅和市場表現明顯優於新房，這樣的狀態持續至今。這正說明了南京樓市當前的關註者主要來自手頭有自有住房但想換大換新的改善型群體，這類群體屬於純純的剛改，南京是一個需要用二手房市場來撬動新房市場的一個城市。
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多重組合利好下，市場依舊焦灼
從實際市場供求來看，南京從去年春節後供求量都呈現下探趨勢，整個 2024年1-5月僅新上市房源8094套，同比下滑58%，而成交端下滑則更猛，1-5月成交商品住宅10160套，同比大幅下滑62%，由此帶來的出清周期的不斷上揚， 截止 5月底，南京商品住宅可售面積達802.46萬平米，去化周期高達27個月。
從統計局公布的 70城房價指數看，南京新房、二手房價格指數「跌跌不休」：新房住宅銷售價格環比下降0.8%，同比下降7.7%；二手住宅銷售價格環比下降1.4%，同比下降10.7%。
58安居客研究院數據顯示，南京二手房市場上房源掛牌時長已經從2022年年初的50天左右，上升到當前的80天左右，增幅達60%。而掛牌均價也「每況愈下」，從2022年年初的27500元/平米左右下滑到當前的25000元/平米，跌幅接近10%。 二手房市場的不景氣抑制了改善型購房者進入到新房市場，或許成為南京樓市持續焦灼的原因，因此 「以舊換新」在南京市場上實施的強度和緊迫度都尤其高。
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「以舊換新」初見成效，6月讓我們「靜待花開」
據媒體 5月25日訊息，自4月27日推出存量房「以舊換新」試點活動以來，南京安居集團共收到咨詢客戶3450組，繳納新房意向認籌金的換房人達515組。5月20日，首批次100套房源線下驗房評估結果已完成，52組客戶確認成交，新房成交量明顯加速。新政後，各樓盤售樓處的訪客量也大幅增長。
從官方釋出的新房數據來看， 5月24日起認購量開始大幅增加，5月24日至30日這7天新房認購套數達1214套，相比前7天增長51%。6月3日和4日的實際網簽量也為近期的最高值，預計6月將迎來一個喜人的數據。
從南京市場在新政後的熱度表現和實際成交表現看，我們可以判定，南京市場不缺購買力，當前購房需求積壓明顯，這類人群往往以 「賣舊買新」為進入市場的路徑，由於網簽數據滯後等原因，預計6月份市場會有一個較為喜人的表現，同時，我們希望在「賣舊買新」方面有更多的區域、以及樓盤能納入政策範圍，來激發更多的改善需求入市。同時，南京作為強二線城市，依然有著吸引周邊年輕人立足的潛質，其對於外來購房者的包容度也是極大的，並且這一輪房價調整後，南京的房價已經擁有極高性價比。政策組合拳下，我們只需「靜待花開」。
