隨著央行「517」房貸新政的陸續落地，國內多城已經執行首套房貸利率最低3.15%，意味著存量房貸與新增房貸利率之差進一步拉大。
「廈門有銀行可以先息後本了！」近日，有購房者向中房君爆料。
所謂「先息後本」，是銀行為了緩解購房者短期內房貸還款壓力而推出的差異化信貸政策。具體操作模式略有不同，但大方向基本一致，即房貸業務可以選擇一段時間內只還利息，不還本金，2年或者3年後再連同本金重新計算月供。
這種操作方式有一個很形象的代名——氣球貸。「氣球貸」的概念如同字名，即根據氣球「前小後大」的形象來形容還貸金額「前小後大」。「氣球貸」還款方式下，允許借款人在貸款初期享受較低的月供，但在約定期限結束時需一次性還清剩余的本金和利息。
日前，中房君調研發現，目前廈門市場包括建設銀行、招商銀行、農業銀行及興業銀行等在內的多家銀行均推出了房貸「先息後本」業務，不同銀行的規則會有所不同。
緩解還款壓力，廈門多家銀行推出「先息後本」
基於當前樓市低位調整狀態， 為了緩解客戶提前還款壓力，廈門多家銀行推出房貸「先息後本」業務。 多數銀行僅針對存量房貸業務，個別銀行新增房貸和存量房貸業務均適用。
整體而言，市場上「先息後本」的主流方案是最長24至36期的「先息」期數，在此期間，借款人只需按月付息、無需償還本金，約定期滿後，再在剩余貸款期限內按期償還貸款本息。
如中國農業銀行廈門市分行針對房貸業務推出「輕松還」業務，在2年內(階段定期結息期)，借款人暫時不歸還貸款本金，僅按期歸還貸款利息，之後根據剩余貸款本金和剩余貸款期次重新生成還款計劃，按原還款方式歸還貸款本息。
中房君從招商銀行廈門分行獲悉，為了提升房貸產品競爭力，減輕客戶提前還貸壓力，該行也推出了3年期的「先息後本」業務，但是只能純商貸，不包括公積金及組合貸業務。
興業銀行廈門分行工作人員表示，該行推出的「隨薪供」業務，每筆按揭貸款可以有一次申請每月只付利息的機會，利率按現行按揭利率，最長可申請3年，但3年後，仍按原來等額本息計算，但剩余本金按原來期限減少36個月，所以隨薪供後的月供會比之前增加。
比如客戶申請100萬房貸，選擇30年等額本息還款方式，月供是4750元。如果選擇3年隨薪供後，從第4年開始，100萬本金分27年等額本息還款，月供會上升至約5020元左右，也就是典型的先小後大「氣球貸」。
興業銀行廈門分行客戶經理介紹說：「這個產品適合兩類客戶，一類是剛買完房（新增房貸），手上資金緊張，短期內需要緩解還款壓力的客戶；另一類是買完房一段時間後（存量房貸），短期內收入有所下降，還貸壓力較大，需要暫緩還款壓力的客戶。」
先息後本「耍花槍」，適用未來收入改善人群
當前廈門多家銀行推出「先息後本」還款方式，對於工作3年的小林來說，相當於變相降低了購房門檻。「買完房一般都掏空了積蓄，短期內還得租房、考慮裝修等問題，生活和還款壓力大，隨著工作經驗的積累，未來收入增加預期較大，緩2年再連本帶息還貸，會輕松很多。」
也有很多購房者不這麽認為，典型代表如正在創業的王先生，在當前行情下，王先生創業遭遇資金緊缺問題，一度想要賣掉海滄的1套房產，但是掛牌1年多了，房子一直沒有賣出，價格還在不斷下滑，還款壓力和創業壓力並存。
「所謂的‘先息後本’，雖然短期內（3年內）會減少還款壓力，但延期的本金仍需要正常計息，後續年份每個月還款金額也就相應增多，房貸應還款的總利息也會增加。並不是真正的減少月供，而是銀行‘耍花槍’的把戲罷了。暫時的壓力緩解，未來會需要更高的代價來償還，這種‘先甜後苦’的模式不敢輕易嘗試。」王先生說。
對於目前廈門部份銀行推出的「先息後本」業務，業內人士分析認為，「以前購房者買完房，因還款能力不足導致斷供後，一般處理方式是找保證人連帶責任和拍賣斷供房，但現在房源斷供案例在增多，如果出現大量斷供情況將會引發系統性風險，‘先息後本’的還款方式能夠減輕這類客戶的還貸壓力。」
易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，當前多家銀行推出房貸「先息後本」舉措，這也是近期各地房貸降低首付、降低房貸利率後，銀行基於最近幾年還貸壓力增大的新情況而推出，給予存量房貸客戶的一種減負做法。從適合人群來說，一般是對後續五年收入狀況持續改善的家庭，可以嘗試此類模式。如果誤判收入狀況，也很容易產生新的壓力和風險。不建議大規模推進此類模式。
據嚴躍進測算，按照目前的月供情況，類似模式下，至少可以減少1/3或1/2的月供壓力，具有較好的減負和緩沖效應。不過，前期本金還得少，意味著後期利息會增加。因此申請人需要更好籌劃存量房貸減負成本。
隨著央行「517」房貸新政的陸續落地，國內多城已經執行首套房貸利率最低3.15%，在這樣的政策背景下，意味著存量房貸與新增房貸利率之差進一步拉大，因此近期針對存量房貸降息的呼聲再起。實際上，銀行端基於不斷加大的息差壓力，對於存量房貸利率的下調有心無力，因此， 存量房貸客戶的還貸方式還會進一步分化或掙紮 。
