港资房企历来自带光环，尤其在一线城市取得过耀眼成就，以稳健开发和超前眼光闻名。
而今年上海的一次短兵相接，同一板块港资VS央企，结果却令人大跌眼镜。
2024年1月21日，位于上海松江洞泾的 兴业兴云间 262套房源入市， 认购率27%。 截至目前，开盘8个月后仍有超40%的房源在售。
来源网上房地产，10月9日截图
2024年6月26日，同样位于松江洞泾的 保利西郊和煦 275套房源入市， 认购率高达约90%。 目前网签率近80%，近期二期认购数据也非常不错。
这一次的香港兴业国际vs央企保利， 两项目先后同板块入市，距离仅500米，产品类型都是洋房+联排，注定是一场短兵相接。
保利比兴业晚5个月开盘，市场情况按理说更难，但首开认购率却是兴业的近3倍多。
并且自从保利项目入市后，兴业就几乎被保利给压着打，每个月仅能网签10多套。
兴业的失败，反映出部分港资房企操盘力的水土不服，也体现出央企保利成熟的打法。
今天总爷就跟大家聊聊，这个央企干翻港资的有趣案例。
1
户型PK，保利明显更懂客户
两个项目虽然同板块同业态，但在产品细节上有不小差异，因此才造成了一冷一热的局面。
从户型设计上来看 ，兴云间主流洋房户型为， 90㎡三房两厅两卫 ；而保利西郊和煦则推出， 96㎡三房两厅两卫。
兴业兴云间户型图，来源小胖看房
作为港资的兴业，不仅面积段把握出现偏差，同时户型本身也比较奇葩。
比如一进门右手边就是厕所，完全就没有仪式感，也没有利用飘窗最大化使用面积，同时整个客餐厅也太小了。
在兴云间的样板房可以看到， 客餐厅面积不足20平米，餐厅只能放一个很小的三人小圆桌 ，空间非常拥挤，在当下的改善时代被抛弃理所应当。
兴业兴云间样板间实景图，来源网络
厨房面宽才2.35米 ，扣掉两侧橱柜，中间只剩一个水槽宽的空间，厨房太压抑狭小了，感觉最多只能站两个人。
主卧3.1米的面宽 ，塞进床和衣柜后，基本也没太多活动空间了，完全是香港那种「鸽子笼」尺度搬到了上海。
也许90平米的三房小洋房，在香港已经可以称得上是「千尺」豪宅，但对于如今以改善为主流的上海市场来说，显然已经不那么适用了。
相比之下， 保利显然更懂上海客户所需，户型设计不仅合理，而且每个空间尺度都很舒服。
保利西郊和煦户型图，来源网络
首先，进门餐厅和厨房，就比兴云间进门厕所要强多了；
其次，全屋飘窗做足，厨房利用飘窗做台面，北次卧甚至做转角飘窗，产品力比港资强了一个时代。
进门后，LDKG一体化的设计， 整个客餐厅的可用面积近25平米，足以放下一张6人餐桌，秒杀兴云间3人小桌。
保利西郊和煦样板间，来源网络
U型厨房的面宽约3米，利用飘窗做台面，最大化利用空间 ，还左侧预留双开门冰箱的位置。
保利西郊和煦样板间，来源网络
此外，这个户型 北次卧做了270度转角飘窗 ，利用率和视野双双拉满，让人眼前一亮。
保利西郊和煦样板间，来源网络
可以看出，在户型的较量上：
港资兴业可能想做低总价，但牺牲了居住舒适度，户型设计也不合理；
央企保利则满足品质时代下客户所需，户型全面走在时代前沿，形成碾压式的优势。
所以，相距500米，业绩差3倍，首先是人祸，港资对于市场与客户不了解，最终一败涂地
在总爷看来，随着楼市进入改善时代，人们除了关注总价，更会充分考虑日后实际的居住体感和舒适度，香港「鸽子笼」模式到了上海可不好使。
2
配置都卷，「硬伤」拉开差距
从两个项目装标来看，应该说配置都不错，差距不大。
兴业在精装上算下了本钱 ，大金的空调、地暖、新风三件套；西门子洗碗机、燃气灶、吸油烟机的厨电三件套；弗兰卡的台盆、龙头及垃圾处理器；
甚至还配备了西门子的洗碗机、松下的凉霸、海德泰克奥的末端净水机等等， 400万不到的总价这个配置是相当可以了。
兴业兴云间装标示意图，来源网络
保利这边更加本地化可能会更好用 ，比如方太三件套在这个价位段上也许更适合中国家庭。
其他中央空调、地暖、新风三大件配齐，采用了高仪、唯宝、科勒等国际知名品牌， 整体装修品质也是相当优秀。
保利西郊和煦装标示意图，来源网络
不过，当我们再看地段的硬条件，比如 该价位段客群最关注的地铁站时，保利又胜了兴云间一头。
离两个项目最近的，都是在建的12号线沪松公路站， 保利走过去仅1.3公里，兴云间走过去2公里 ，虽然看着差距不大，但真要走差别还是明显的。
所以在地铁上保利又赢了，也必然会成为影响客户决策的重要因素。
两项目区位示意图，来源网络
此外，两个项目的产品面积段和定位也有明显差异，兴云间显然策略有问题。
刚说了他们兴云间做90平面积过小舒适度差，结果到 联排产品，兴云间又直接做到196平，总价在1200万左右，谁要花千万买郊区。
反观保利西郊和煦的联排产品， 面积段只有约126-150平米，总价900万左右就能入住。
显然港资的兴云间小户型过小，大户型过大，每一步棋都完美走错
而保利洋房和联排户型都更加精准的切入本地客户所需，再加上地铁近优势，吊打港资也是必然结局。
3
刚需置业，大品牌更可靠
对于大部分购房者来说，兴业国际这家港资开发商其实是比较陌生的。
虽然很多知道兴业和太古地产合作的兴业太古汇，但对他们的住宅却很少有听说过。
兴业太古汇实景图，来源网络
事实上，香港兴业国际已深耕长三角逾20年，然而其在上海进军住宅领域， 兴云间却是其第一个作品，难怪水土不服被保利全面碾压。
反观 央企保利，深耕上海市场21年，有更敏锐的市场洞察力和品牌号召力。
今年1-9月，保利在全国市场稳居第一，在上海稳居TOP5。
刚刚过去的十一黄金周，保利上海公司7天内到访超3000组，劲销16亿。
其中，保利西郊和煦国庆到访800余组，总认购率超100%，成为区域内现象级的红盘。
不得不说，过去大家都觉得港资品牌调性高，国企好像产品不够强。
但通过央企保利VS港资兴业的案例看， 像保利这样的市场化央企，产品其实是走在前列的，也获得更多客户认可和支持。
这样一个案例也告诉大家，房地产已经过了随便整整就能卖的时代， 不了解市场所需，用错了人，可能导致项目直接的失败。
从这个角度上看，买房还是优先推荐大品牌，像保利至少不会犯兴业那种基础性的错误。
关于今天分享的项目案例，大家怎么看？欢迎留言告诉我们。
