观点网讯： 5月22日消息，惠誉评级表示，中国地方政府融资平台（城投企业）更深入地参与住房「以旧换新」方案，或将致其净杠杆率上升，因为租金收入对城投企业EBITDA的预期贡献度可能低于债务增速。
不过，此等方案可适度消化中国高企的存量住房，并帮助参与其中的城投企业更加侧重于新的政策性职能，而非其为公共基础设施建设融资的传统职能。
综合过往报道，中国多座城市（如上海、深圳、南京、武汉、郑州等）已在中央政府指导下开始试点住房「以旧换新」方案，以减少多余库存并改善居住条件。这些方案的架构因城而异——城投企业等地方性国企或者充当中介机构，或者作为投资者购买旧房，而后将其改造成面向中等收入家庭的公租房。
惠誉指出，更多的城市则开始尝试或转向重资产模式。在这种模式下，指定的城投企业利用自有资金购买旧房，再将其改造成出租房。各市的具体安排有所不同。
惠誉表示，上述资本密集型模式，需要城投企业获得政策性银行及商业银行提供的放贷资金（通常是通过央行和政策性银行的超长期贷款）。此等贷款具有较长期限的初衷是匹配房屋的预期租金收入，但这将抬高城投企业的净杠杆率，因为租金收入对EBITDA的贡献度虽然稳定，但数额可能并不高。
由于融资期限长且成本低，加之出租房以租金仅略低于市场价的中等收入家庭为目标群体，因此在多数情况下，此等出租房的预期租金收入可能足以供城投企业偿债。据此，这类保障性住房可定位为优质的社会保障性住房，有别于面向低收入家庭的传统社会保障性住房。
城投企业可削减债务，或利用不动产投资信托基金（REIT）结构来收回投入资本——该策略得到政府政策的支持；不过，惠誉认为，由于此类房地产的租金收益率有限，短期内不太可能采用该策略。
惠誉认为，为支持这些「以旧换新」方案而获得的资金并不会显著增强城投企业融资通道的畅通度，尤其如果此类方案相关的银行贷款存在单一城市限额。
另外，惠誉预期，未来数月该方案将在更多城市落地实施；但资金限制和部分地方政府提供相关补贴的能力限制也可能在短期内制约「以旧换新」的规模。
