楼市火起来了！
5月17日，楼市四支箭重磅发出，政策落地之后，部分城市的日成交和周成交明显上涨。
比如 深圳 ，新政后首个周末（5月18-19日），乐有家门店二手看房量比以往涨了127%，二手房成交比以往涨了117%，创下了2021年2月以来的最高点。
广州 也是一样，仅2天时间，就有接近3万人次看房。
暴增的看房人数，让很多项目应接不暇，据中介透露，有项目火到4分钟就砸了5个金蛋，全天下来，一个销售平均要接待七八个客户。
新房火热，二手房也同样如此。
贝壳数据，新政后连续三天，广州二手房成交均价直接三连涨，到19日，广州的整体房价已经涨到2.99万/平，而近一个月以来，能超过这个水平也只7天。
也就是说，当前广州楼市的行情已经是近一个月内最前排的水平了。
这种情况下，所有购房者都会关心一个问题：
这轮新政热度能持续多久？这种高热的看房场景又能持续几天？会不会像之前一样，只保持几周或者一两个月，就不行了？
震荡一定会发生，但结果肯定是螺旋式上扬。
原因很简单，这次是国家亲自下场托底，这是非常关键的信号，也是上面传达出的最坚定的态度。
5月17日的政策， 一是 降首二套贷款成数，首套调整为不低于15%，二套调整为不低于25%； 二是 直接取消首二套房的利率下限； 三是 降公积金贷款利率； 四是 央行将设立3000亿元保障房住房再贷款，支持地方收购滞销商品房。
降首付，是让购买力翻倍；降利率，是让购房成本降下来；支持地方收购滞销商品房，让楼市库存慢慢降下来的同时，也让开发商告别「资金紧张」的现状。
如果说这次四箭齐发后，效果不明显，那接下来，继续放水扩大回购规模，降低月供，降低利息，降低买房税费等等工具都会慢慢使出来。
所以哪怕楼市火爆的场面仍然是昙花一现，也没关系，这意味着政策还会继续出大招。
只要大招还会出，楼市起来就用不了多久了。
回看现在，先知先觉的人就会知道，现在就是底部。
抓住楼市底部周期！
哪些城市会率先启动？
哪些城市会率先启动行情？
笼统点来说， 已经跌到位的城市，会率先实现筑底，然后经历企稳- 复苏 ，包括我之前说过的，已经跌出性价比的深圳，以及已经进入深度「挤泡沫」时期的广州。
这两年，楼市不景气，楼市库存升至高点，「以价换量」大潮下，新房的卷，进一步倒逼二手房向下卷价格，很多城市几乎都跌回了几年前的水平。
深圳如此，广州也是如此。
截止到今年1月，已有的70城统计数据中：
深圳累计下跌34.6%，大概跌回了2016年；
广州累计下跌21%，大概跌回了2018年。
那么这两个城市是否已经到底了？深圳已经说过很多次了，今天着重说广州。
翻看广州近几年的房价涨幅情况，就能看到， 广州房价大涨发生在2017-2019年，从15712元/㎡到29164元/㎡， 两年的时间，房价几近翻倍。
在这之后，广州房价继续温和上涨，直至2022年达到35304元/㎡。
从房价涨跌幅维度来说，跌至2018年的广州楼市，确实已然趋于理性，但整体房价涨跌幅只是其中的单一维度，判断市场是否归于理性，走出困境，还要看近期的市场。
最近广州市场已经出现两个明显变化：
1、老破小成交速度加快
根据贝壳数据，广州3-4月的二手成交，成交周期在1个月以内的，基本都是楼龄超20年的房源。其中4月的二手成交中，部分老破小的成交速度非常快，最短成交周期仅8天。
一直以来，老破小都是市场共识里尽量少买的产品，广州此次出现「逆市场」行情，还是价格使然。据广州中介机构透露，目前广州很多老破小房源，价格比一般市场价低10%左右。
对于市场来说，只要价格足够香，就能吸引一部分购房人群。
这对想要走出困境的楼市来说，也是正向的。
「老破小」成交启动，卖出「老破小」的改善群体就有了置换的资金成本，买卖成交链条打通，楼市离企稳-复苏也就不远了。
这也可以类推成，以部分「老破小」为代表的 低总价、性价比高的房子成交率先好转，并逐步带动楼市整体成交好转。
其实不止广州，目前一些楼市基本面比较强的城市，比如杭州、上海也都出现了「老破小被爆买」的情况。
2、进入广州市场的外地资金变多
这一变化，开始于广州快且大步的楼市调控政策。
早在2个月以前，南方都市报报道消息，作为一线城市中政策优化「跑」得最快的城市，广州不仅吸引了 香港客 ，还吸引了来自 北京、上海、杭州、沈阳、青岛 等地，以及 省内珠三角城市 的实力买家。
这些买家多是瞄准中心区域120㎡以上的户型。
目前最新的关于外地客买广州的数据并没有，但相比较来说，在四个一线城市中，广州的购房门槛最低，性价比无疑也是最突出的，外地客买一线，也只有广州「超120平不限购」是最友好的。
广州是中国经济的第四城，经济总量仅次于上海、北京、深圳，在看得见的「低房价」面前，未来还会有更多的资金看向广州。
相对「低房价」原因外，还有一个重要的原因： 广州楼市基本面够强硬。
一是高层次人口的持续性流入。 近5年的人才流入，四个一线城市中，上海、广州、深圳都有持续流入，但唯有广州人才流入维持上升趋势，这意味着广州后劲十足，且潜力突出。
二是供应的大幅收缩。 据中指研究院的统计，今年1-4月，广州新增供应1.36万套，去年同期，广州新增供应2.87万套。就在前两天，广州还调停了首批计划供应的14块地的拍卖。
供给的大幅收缩和需求的潜在积累，不久的将来，就有可能引发房价的上涨。
这些都是市场所能看到的， 在资金避险情绪高涨的今天，广州楼市的优质资产会率先被资金找到，成为市场的优质选择之一。
这也是广州行情之后能够先于其他城市启动的另一原因。
改善产品将率先脱颖而出！
总之，综合来说，今年肯定是最好的触底机会，于广州市场而言，也是如此。
现在说到底，楼市缺的是信心，广州作为一线城市，人口、资源倾斜，长远的价值一直存在，这是大多数购房者和头部房企都有的共识。
这两年，市场不断调整，像越秀地产、华润置地等头部房企，都在铆足劲提振广州楼市。
今年以来，从越秀·观樾一炮而红，到中海大境、琶洲南TOD二期燃爆市场，再到保利和颂、保利天瑞热度持续，无一不体现着广州市场的吸引力。
就说越秀地产广州区域吧。
感受广州楼市的吸引力！
今年的3-5月，越秀高端改善项目—— 越秀·观樾 ，凭借着「天河千万级住宅成交三冠王」，疯狂出圈。
行情如此平淡的市场，越秀地产却仍能在市场上激起水花，成为广州楼市的信心来源，稳定地发挥着市场引导作用。
一方面是因为以卓越品质著称的越秀地产本身的吸引力，另一方面是项目本身 「地段、景观、低密社区」 等终极改善标签的加持。
1、天河主城所剩无几的低密连片开发地块；
2、山林湖景，沿日月双湖而居的稀缺自然景观；
3、教育在旁，引进广州天河外国语教育集团办学；
4、综合容积率约1.91，板式小高层，2梯2户，南北对流；
5、超100%使用率，约140-252㎡临湖大平层。
除此之外，还有一个重要的原因是， 楼市已经进入大改善时代，高端改善产品的「缺位」，会让当前品质优加级的改善项目迅速脱颖而出。
目前越秀的高端改善项目，越秀·观樾项目除外，还有 越秀·滨江·樾、越秀珠实城发｜江湾·和樾、琶洲南TOD、越秀·万博·瑞麓府、越秀·万博城（里仁洞旧改项目）。
这些改善项目也都是目前市场上的佼佼者。
越秀·天河·和樾府
天河中轴上第一个入市的新盘，它几乎是广州千万级买家眼里的白月光，自2022年底首开，几乎每次加推都会卖爆。
2023-2024年一季度，越秀·天河·和樾府稳居天河区改善户型成交量榜首（数据来源：中指研究院）。
越秀·天河·和樾府之所以受热捧，说到底，就是做到了与市场需求同频：
地段上， 位于城市新中轴的核心圈内，地处天河含金量最高的区域；
交通上 ， 项目与地铁3号线梅花园站（已开通）直线距离仅约400米（来源：百度地图直线测距），可5站珠江新城、6站广州塔；与18号线北延段（在建）京溪路站直线距离约700米（来源：百度地图直线测距），届时可直通琶洲CBD。；
教育上， 九年一贯制学校作为成员校纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理；
商业上， 出门畅达建面约2.8万方广垦壹号商业MALL、信达金茂广场，约5公里范围内汇聚天河城、天环、太古汇等百万方国际高端品牌商业；
产品设计上 ， 围合式布局、近百米的楼间距（部分楼栋），把充足的空间，留给园林、绿地。
越秀·滨江·樾
越秀·滨江·樾，今年春节月至今，广州2500万+豪宅网签套数、面积双冠王。
初看会让人惊诧，但实际一切又在情理之中。
1、天花板地段，刻在基因里的稀缺。 越秀·滨江·樾位于滨江西，占据着江轴与城市中轴的交汇处。滨江西又是广州豪宅的发源地，自18、19世纪以来就是富人、企业家、文人政要的风云地，是广州为数不多的底蕴所在。
在近10年的新增供应里，有且只有越秀·滨江·樾上新，且只有75套。
2、中心城区江景，无限度满足广州人独一无二的江景信仰。 不仅一线望江，更是无界亲江，项目与珠江，仅30米距离，在广州对临江物业开发「退距」要求下，越秀·滨江·樾就显得愈发珍贵。
3、满足塔尖生活的定制级圈层服务。 为业主前置打造的卓越会-樾江CLUB会所，业主只要预约，就可以享受室内高尔夫体验、雪茄私享会、红酒品鉴，答谢宴等多元前置服务。
越秀珠实城发|江湾·和樾
去年才开盘，套均总价超千万，近期推出的压轴楼王3更是在本周取得了热销2亿的好成绩。
套均总价千万，却能在短时间内持续热销，江湾·和樾受欢迎，南向望江的景观优势是不可忽略的因素。
项目江景视野直拍
但千万豪宅光靠景观优势是不够的，江湾·和樾的优势还在于：
1、地段不错， 在珠江西，紧邻后航道、旁边是庄头公园，隔壁就是宝玉直小学南边路校区，距离地铁仅约800米。
2、体量够大， 现在海珠的新盘，绝大多数是mini社区，甚至是单体楼，有园林的也很少，综合来说，就是舒适度不够。江湾·和樾不仅有约1.26万㎡的大型社区园林，还紧挨着公园，居住舒适度明显要高出几个层级。
3、产品有足够的吸引力， 目前海珠一线望江的楼盘非常稀缺，周边小区基本上都是楼龄10年+，越秀珠实城发|江湾·和樾弥补了海珠改善市场，且户型对改善型购房者很友好，南向望江的140㎡拥有大平层户型的景观，价格上却没超豪宅线，性价比非常突出。
琶洲南TOD
非常厉害的一个盘，堪称神盘，是广州名副其实的豪宅，也代表着广州豪宅的高度。
从开盘到现在，琶洲南TOD销售额高达300亿，这一销售额，顶的过一家全国性房企一年的销售，也能跻身于2023年全国房地产企业销售前30榜单。
那么这到底是个什么样的产品，能够达到这样的水平？
简单来说就是产品上的唯一性：
在广州核心区域下，做出来唯一性的社区规划和产品，使得现在乃至未来20-30年，都是区域领先的。
从区域层面上来说，琶洲南TOD所在的琶洲，高科技企业云集、高精尖人才汇聚，是扛鼎粤港澳大湾区GDP、问鼎世界的极核都会。
阶段性示意图
从项目层面上来说，琶洲南TOD不是一个单纯的住宅项目，而是一座真正意义上的现代化城市，是CBD+TOD+POD概念下的现代化城市。
这最终构成了以琶洲南TOD为核心的高阶圈层，也铸就了琶洲南TOD作为豪宅封面，代表广州走向世界的高度。
据悉，琶洲南TOD上周末 刚推19栋232㎡大平层 ，总层高仅15层，打造板式结构独梯入户的隐奢豪宅，南北对流双阳台，更有独立工人房设计。
价格也是一路企稳， 11.5-14.5万单价，总价约2600-3300万 ，资产压舱石的存在。仅28套货量，一经推出就受到富豪们的追捧，抢房盛况重现，目前货量已经告急，有兴趣的朋友要抓紧了。
越秀·万博·瑞麓府
番禺天花板级别的改善红盘，处于万博长隆CBD中，紧邻长隆5平方公里生态区的公园豪宅，项目在享受顶级商业和文旅资源的基础上，还能享受到CBD的繁华商业，汇聚如万象系、K11 Select等九大商业旗舰体。
未来伴随着长隆西片的逐步落成以及与城市风情大道的开通，项目将于整个万博汉溪商圈无缝连接。
小区的居住舒适度很高， 全部都是板楼设计，容积率仅1.6 ，且项目还有九年制番中实验学校，小区内部还拥有11万方七大洲风情园林，可谓人居的天花板了。
越秀·万博城（里仁洞旧改项目）
意大利小说家卡尔维诺说过，未来城市蕴藏于今日城市之中，就像虫在蛹中等待蝶变。
这句话放在越秀·万博城身上很合适。
越秀·万博城是里仁洞旧改项目，在旧改之前，万博商务区在能级想要继续往上飙，空间上的容量，对于它来说是一道难以消弭的壁垒。
但旧改的启动，越秀·万博城的到来，对于万博，将是一次质的跳跃——从番禺中心，一举跃升为广州城市新中心。
从这个角度来说，越秀·万博城不单只是个旧改，更肩负着万博扩容的任务，将立起城市未来的新封面。
越秀·万博城也做得到，建面约500万㎡的越秀·万博城规划有约116万方的商业配套、约15万方的教育配套、约5万方的公共文化配套，以及约6万方的医疗配套。
目前据市场最新消息，越秀·万博城将于6月开放展示区。
从越秀观樾，到越秀·滨江·樾，再到琶洲南TOD，我们不得不承认，越秀真的很优秀。市场在下行，越秀在狂飙，就好像下行从来没有出现过。
在市场已然出现筑底信号的现下，我们有理由相信，未来的越秀还会屡创奇迹，持续走在行业前列。
