前天广深同一天宣布降低首付和利率后，我发现整个市场立马出现两极化情况：
一边是本来就准备买房的，赶紧约中介去看房了，据说上海离婚要预约到6月15日以后了。
一边是已经买了房的业主，彻底是睡不着了，因为早买了几年，让他们要多奋斗几十年了。
现在存量房业主是真的哭唧唧， 高房价+高利率， 让他们在山岗上吹风，只能期待在有点利好，让存量房贷利率也能少还点月供。
我认为会有的，可能就是下一步的动作了。
考虑政策出来后才2天时间，市场的消息还不多，但想和大家说说我认为接下来市场会有的变化。
尤其对于犹豫纠结，不知道现在到底是该买房还是该卖房的各位，一点小建议。
我们必须承认的是， 这次的招数很猛，且很有诚意。
在降低首付的同时，还降低房贷利率。
很多人担心首付减少，但贷款增加，月供压力变大啊，只能说大家长是很贴心的，这次政策还选择了同步降低房贷利率，实际上就是降低持有的成本。
以深圳为例吧：
一套500万的房子，2成首付100万，按照最新3.5%的利率计算， 30年时间，每月还贷17961元。
如果是之前3成首付150万，按照最新3.85%的利率计算， 30年时间，每月还贷16408元。
两者相差1553元，看似月供成本多了对吧，但你别忘了你首付少给了50万，如果这50万你留下来还月供，多出来的1553元， 50万你能还321个月，也就是26年。
这是一种选择方式，把本该给的首付钱，省下来做月供。
其次，你本来准备的150万首付，按照2成的首付，你可以踮起脚选择总价750万总价的房子，但你也要接受更高的月供。
当然，你还可以选择继续按照3成首付去买，反正利率该降的还是降。
说白了， 这次政策的最大利好，就是增加了更多买得起房的名额。
精准狙击的人群也是 首付不够，但有稳定工作还得起月供的人。
好，很多人一定会问： 就这，能搅动市场，让房价反弹了吗？
别着急，我觉得我们要分开看这个事情：
第1是一线城市短期成交量一定会起来。
第2是这件事释放的关键是，救市的决心。
参考517新政后，最早执行的是二线城市，从结果来看，是有用的：
重点城市二手房成交量环比增长8.4%，同比增长1.8%。
看得出来，517后，最先放开的二线城市是有成交量反弹的，那这一次，一线城市的反弹能力一定不会比二线城市差。
所以我才说这一次一线城市的成交量一定会起来， 而且会持续至少2个月以上的成交量反弹。
房地产的规律是量在价先。
只有老百姓全都跑去抢房子，导致房子供不应求，房价才会触底反弹走向上涨。
所以量涨，一定是楼市好转的信号，也一定是好事。
因为目前很多城市已经压缩了土地供应量，目的就是为了去库存。
一边是压住供应量，一边是用政策刺激购房，消耗现有库存，价格自然会开始上涨。
至于能不能持续，还得看之后的政策配合。
我这几天专门看了各大自媒体号的评论区，其实偏悲观的会多。
可以理解，因为过去伤害太深，而且很多老百姓也不是缺首付，是缺未来收入持续上升的信心。
可以共情，但不苟同。
因为我发现任何一次政策出来，老百姓的感观能力都要落后至少1年以上。
2021年当大家去摇号抢房加喝茶费，但政策屡次收紧，也没人会想到2022年楼市下行。
这一轮政策放开，很多人又是观望，等体感传输的时候，估计又是1年后了。
对于政策的效果，不是看政策本身。
而是我们更要关注这个动作背后， 是大家长救市的决心，这基本是一个赤裸裸的表态了。
能动到让上海、深圳、广州都下调房贷利率和首付比例，说明要把楼市拉起来的决心很大。
毕竟， 这是史无前例的最低首付和最低利率。
所有人要做好准备了。
随着一线城市彻底放开，那我们楼市就会出现高维打低维地降维打击。
因为一线首付降低、利率降低、并且有可能彻底放开之后，就等于和所有的二三四城市，站在了同一个竞争维度上。
换做是各位，你们会怎么选呢？
你本来有50w的现金，你是选择买一个你省会城市的房子，还是选择买一线城市广州的房子呢？
这看似是选择题，但实际上是对一个家庭命运的抉择。
其实稍微有点认知和能力的人，没有人不想往上走的。
所以本质上，这也是一次城市格局的重塑， 哪些城市是有人想去的，很多人会用真金白银去投票的。
房地产发展了那么多年，包括大家的房商也都得到了一个新的提升，大家都会思考这件事情的。
以前，很多人不敢去大城市买房的原因，要么是太贵了买不起，要么是有门槛，三四线城市有钱的想买买不了。
但现在很多东西都发生变化了，可以买了，房价也跌了，首付和利率还低了，至少有钱人一定会想往更好资源的地方走。
谁都知道，一线城市有好的教育、医疗、服务配套， 谁不想拥有好东西呢。
而且现在一二线城市也开始两条腿走路，如果你买不起房子，留不下来，不是还有保障房吗？
如果你害怕买不起，但你想要城市安居下来的成本没那么高了，且大城市机会更大，收入更高，换成你，你去不去。
所以一线城市降低首付、降低利率，再叠加保障房的推出，会影响未来城市的整个逻辑。
现在每个人的选择都会至关重要，过去虹吸效应就已经够明显了，但之后会更加明显。
县城的人往城市走，城市的人往省会走，省会的人往北上广深走，这种趋势会越来越明显。
每一个人，都要提前做好选择城市的准备。
如果你现在刚好就是在三四线城市，且手上有点小钱，你可以做好往更好城市走的准备了。
如果你就在一二线城市，也不要着急开心，毕竟这轮降低门槛，放开大门，看似进来的接盘侠变多了，但是不是接你的盘，还未可知。
进入一二线城市的人会买什么样的房子，也会影响城市内部房产价值的分化。
可以预见的是，以前你在房产上靠运气赚的钱，如果不懂得分辨城市价值和房产价值，最终也会靠能力输掉。
