「將透過貨幣化安置房方式新增實施100萬套城中村改造、危舊房改造。」這句話是住建部部長倪虹昨天剛說的。
10月17日，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監總局五部門聯合召開的新聞釋出會可謂官宣了一個重量級「彈藥」。要知道就這兩天，「拆遷和征地」的訊息正在熱搜上，一舉點燃了大家的發財夢，熱度久久不降。（延伸閱讀【3000萬征農田、5000萬賠拆遷？被當作謠言的「深水區」】）
正所謂拆字一噴，喜提大奔；挖機一響，黃金萬兩；人在家中坐，錢從天上來......什麽叫政策貨幣化安置呢，通俗點講就是以前拆遷給房，現在拆遷給錢。以前給房規定面積、規定區域，給錢就不一樣了，祖國大好河山愛去哪買就去哪買。
為何實物安置的棚改刺激不了房價？其實邏輯很簡單，你去飯店吃飯，老板給你張50塊打折券還規定下次來消費滿1000才能使用，換你，你還做回頭客嗎？
但是問題也來了，拆遷補錢也意味著短期增長的天量拆遷費、安置費，雖然說拆掉賣地之後是能夠覆蓋這部份費用，但是短期的資金需求不是隨隨便便就能拿出來的。
這時候，就需要PSL出場了。
PSL全名叫抵押補充貸款。2014年4月中國人民銀行正式推出PSL，其目的就是用於支持棚戶區改造、保障房安居工程、三農和小微企業發展。時間點和2014年~2015年棚改安置方式改革的時間完美重合。
PSL資金的流動邏輯到底是怎樣的呢？
首先央行向政策銀行投放PSL，政策行以該筆資金向地方政府發放棚改專項貸款，為地方政府棚改提供資金支持。地方政府取得資金後，透過棚改貨幣化安置手段，向棚戶區居民提供貨幣補償。
地方政府拆遷可獲得賣地收入，再以此償還政策性銀行借款。政策性銀行透過該款項償還央行發放的PSL，最終形成資金閉環。
簡單說就是國家借錢給地方拆遷，等地方把地賣了後還給中央。
在PSL的推動下， 直接帶動了2015年~2018年樓市，尤其是三四線城市房價的飛漲。2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。
2016年世界杯甚至流行這樣一句話， 足球反著買，別墅靠大海，冷門下重註，立馬拆遷戶。
棚改貨幣化點燃三四線樓市大漲，PSL成為背後推波助瀾的那只隱形大手。
其實在去年，PSL已經蠢蠢欲動。2023年的最後一個月，國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行凈新增PSL3500億元。這一次重新開機的規模極大，凈新增額處於歷史第二高的水平。
而在此前兩個月，中央金融工作會議提出了房地產行業新發展模式以及「新三大工程」：城中村改造、保障房建設和平急兩用房建設，所以，目前主流解讀此次PSL重新開機主要投向這三大領域，而且後續規模預計還會增加。
這一次的PSL放量還會像2015年一樣，造就新一輪樓市上漲潮嗎？100萬套的規模到底是怎樣的概念？
回答這個問題前，有必要先看一下現在和10年前房地產市場有什麽相同點和不同點。
當下和10年前相比，國內房地產市場都經歷了一波調整。不過10年前從個體還是地方政府，整體的投資處在一個加杠桿的邏輯。所以對待棚改貨幣化安置的反應，也是企業和購房者的積極響應，地方政府、開發商、購房者，都主動加杠桿，實作了漲價去庫存的迴圈。
2015年-2017年，短短2年時間，居民住房貸款余額從不到10萬億迅速攀升至21.6萬億元，居民杠桿率迅速提升。
10年前的供給側改革也是切準了需求依然旺盛的點，推動了三四線城市房產庫存的集中消化。但是10年之後，市場邏輯徹底變了，這一次是需求側出了問題。
本輪舊改顯然不同於十年前的棚改，推進速度更慢、限制性更多，可操作空間少了，房企參與的積極性仍有待觀察。
一是，PSL現在要依靠城中村改造的貨幣化安置，但這一輪舊改主要集中在22個超大特大城市，這些城市不具備三四線城市大拆大改的條件，按照政策——拆舊比不高於 20%，拆建比不高於2，且就地、就近安置率不低於50%。
其次，保障房規模增長，雖然能夠有效拉動新開工和開發投資，對存量房屋的收儲，也能在一定程度上緩和部份城市的庫存壓力，但可能進一步分流市場剛需購房需求，反而加大部份城市的房價下跌壓力。
所以，貨幣化安置給市場註入資金對於房地產來說是個好訊息，但是這些資金有多少能夠轉到老百姓手裏就要打一個問號了。恰如近日，成都市拆遷巨額補償火爆網路後，當地相關部門和房地產商集體出來辟謠，可見一斑。
這一輪房地產市場調整不僅僅是一個行業的問題，如何從需求側改變大家對樓市的預期，才是決定市場陰晴轉換的關鍵的那股東風。
