作 者丨楊夢雪
編 輯丨方海平
信托業協會釋出的2023年度行業數據顯示，信托投向房地產領域的資金規模自2018年至今首次壓降至萬億元以下。上海金融與發展實驗室主任曾剛直言，傳統房地產信托業務作為信托主營業態的時代已告終結。
微觀層面，據21世紀資管研究院統計的數據顯示，絕大多數信托公司投向房地產業的規模和占比均在逐年下降，2023年只有一家信托公司信托資產投向房地產的規模在千億以上，57家信托公司中有44家信托資產投向房地產業的占比在10%以下。
多位行業人士向記者表示「最難的時候已經過去」，存量的風險資產已經基本暴露，同時也有從業人士坦言當前的風險化解情況並不樂觀。
在風險計畫的處置方面，信托公司同樣面臨重重困難。記者獲得的兩份資料顯示，近期又有信托計畫因底層資產或抵押物未獲有效處置而再度延期，多位受訪者指出抵押物變現困難是當前風險處置的一大難點，同時資金是否實際運用到計畫中也會影響房地產信托計畫的風險處置進展。
規模下降
信托業協會披露的行業數據顯示，2023年信托投向房地產領域的資金規模為9738.61億元，同比下降20.43%，占比僅5.6%。而在巔峰時期，信托投向房地產領域的金額超過2.7萬億元，占比超過15%。
數據來源：21世紀資管研究院據信托業協會數據整理，獲取全部數據可聯系21資管小助手（zgyjy21）。
從各家信托公司披露的數據來看，近年來投向房地產業的信托資產及自營資產規模同樣明顯下降。
21世紀資管研究院統計了2023年年報中披露資產投向的57家信托公司數據，在信托資產規模方面，1家信托資產投向房地產業的規模在千億以上，29家信托公司投向房地產業的信托資產在百億規模以上。
數據來源：21世紀資管研究院據信托公司財報整理，獲取全部數據可聯系21資管小助手（zgyjy21）。
從占比情況來看，57家公司中有44家信托資產投向房地產業的占比在10%以下，其中32家占比低於行業5.6%的水平。但也不乏一些「極端案例」，如萬向信托投向房地產業的比重仍高達53.47%，華澳信托、建元信托、愛建信托、長城新盛信托占比也都在三成以上，分別為42.81%、40.94%、39.5%、33.16%。
在自營資產方面，57家公司中有26家自營資產投向房地產業，興業信托、愛建信托等投向房地產業的資產規模均在50億以上，占比分別為30.16%、46.44%。
數據來源：21世紀資管研究院據信托公司財報整理，獲取全部數據可聯系21資管小助手（zgyjy21）。
上海金融與發展實驗室主任曾剛在2023年度中國信托業發展評析中直言，與過往高峰期相比，信托投向房地產領域的資金規模和占比都有了大幅的下降，表明傳統房地產信托業務作為信托主營業態的時代已告終結。
不過由於房地產信托是信托業受宏觀政策、行業監管和市場環境多重約束最明顯的業務領域，此前也出現了大量違約事件。就當前的業務風險情況，有分析人士認為，去年以來房地產信托產品違約事件頻發，真實風險難以判斷。但也有從業人士表示，「最難的時候已經過去，該暴的已經差不多了」。
上海某信托行業人士認為，「存量的風險資產基本暴露，未來帶給市場的潛在風險沖擊不必過分擔憂。」
上述人士以行業統計的違因數據進一步解釋，房地產信托違約從2020年末開始大幅增加，2021年和2022年是高峰期，2023年後開始下降。
處置進展緩慢
值得關註的是，部份信托公司受房地產業務拖累，已面臨業績虧損、不良高企的窘境。
2023年年報釋出後，華澳信托即因營收大幅下滑、凈利潤連年虧損等引起關註，自營不良率升至55.34%。從資產投向來看，其信托資產中投入房地產業的占比高達42.81%。
在房地產計畫的風險處置過程中，信托公司同樣仍面臨重重挑戰。在談及底層資產處置時，上海某信托從業人士坦言情況並不樂觀。記者獲得的兩個近期再度延期的產品資料同樣印證了這一點。
記者獲得的一份愛建信托雅居樂成都東部新區計畫的信披報告顯示，該計畫因房產形勢嚴峻、新冠疫情影響以及主要交易對手陽光城、融創債務危機而陷入僵局。愛建信托稱，近兩年與三方股東就計畫重組進行了反復談判協商，由於各方對計畫價值判斷存在較大差異，存在觀望心態，加大了計畫重組的難度，截至報告日，各方股東對於收購條件未能達成一致意見。2023年年底，其已同步準備相關訴訟材料，並與當地政府、法院等相關機構開展了訴訟前期溝通工作。
該計畫2021年5月成立，此前已由2023年5月延期至2024年5月。受上述一系列因素影響，該計畫再次做出延期安排，將延期至2026年5月。在風險應對措施方面，愛建信托稱將推進計畫收購協商及開發銷售重新開機，同時擬推進破產重整訴訟流程，透過引入重整投資人促進計畫的復工復建、銷售、管理。
記者獲得的另一份中融信托融沛231號產品的臨時管理報告也面臨類似的底層資產處置進展緩慢的問題。
該產品對應的計畫公司以未售商業及地塊土地使用權提供抵押擔保，2022年4月計畫公司的相應銀行帳戶、地塊土地及地上在建工程、本計畫抵押的商業現房、追加抵押物均完成查封。2023年5月及8月，該計畫抵押物之一兩度被公開拍賣，但均因無競買人報名參與而流拍。2023年10月，拍賣平台披露了前述抵押物的變賣公告及須知，但變賣期內仍未交易成功。目前中融信托已向法院申請以物抵債，繼續推進抵押物的處置。
處置進展緩慢也使得該計畫繼續延期。中融信托在報告中表示，按照信托合約的約定，該信托計劃項下全部信托單位將展期至信托財產全部變現之日為止，或雖信托財產未全部變現但信托財產中的現金部份已足以支付預計應予支付的稅費、規費、信托報酬及其他各項信托費用（不包括浮動信托報酬）、債務（如有）、全部信托單位按照信托檔約定的參考年化收益率預計可獲分配的信托利益而受托人宣布信托計劃終止之日止。
風險處置難在何處
房地產信托計畫風險處置難點在哪？
信托網研究院研究員郭彥菊認為，抵押物變現困難即是其中一個重要原因。「信托公司即便透過司法程式獲得勝訴判決，也難以順利執行完畢涉案公司的全部財產。涉及多方利益，風險計畫往往涉及多個信托公司、融資方、擔保方等，處置過程中需要平衡各方利益，達成一致意見。市場環境和政策變化，市場環境的變化，如房價波動、政策調整等，都可能影響風險計畫的處置進度和效果。」
華東某信托行業人士同樣對記者坦言，信托公司拿到抵押物後處置周期很長。在實操層面，信托公司還會找三方機構參與，透過專業機構做代建管理。
上海某信托業內人士對記者表示，資金是否實際運用到計畫中也會影響房地產信托計畫的風險處置進展。信托公司在與房地產公司的合作過程中，如果按照合約約定，貸前盡職調查、貸後盡責監管，計畫資產比較優質，違約後風險處置難度相對比較容易，結束路徑較多。近年來信托公司不斷探索房地產計畫的風險處置路徑，都是基於計畫自身銷售回款或商業價值，比如透過債轉股的方式接手計畫、引入第三方資金開發建設、打包賣給AMC或投資公司等。此外，還有信托公司采取類似紓困基金的方式，搭建母子基金的模式為受困企業和計畫註資，信托計劃認購有限合夥的劣後級份額，由其他資管機構包括AMC和其他投資公司等解決優先級資金，由信托公司關聯公司或者其他第三方負責計畫開發建設，順利盤活資產。
上述人士同時提到，如果信托資金沒有運用到計畫中，房地產公司當前資不抵債，失去自救能力，面臨被淘汰出局或者被並購重組甚至破產重整。「這種情況下，信托公司極為被動，沒有切實有效的風險處置措施，唯一可以做的是申報債權，等待統一解決。」
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本期編輯 黎雨桐 實習生 黃麗鴻
