最近真的是好訊息不間斷啊，政策面的好訊息不說了，市場面的好訊息，新房賣的不錯，二手房業主敢於加價，現在就連民企都開始返場拿地了。
大家都知道，最近三年的土地市場，各批次土拍基本都是國央企城投「包場」，民企一度隱身，場面十分尷尬。
國央企成為市場主力，民企持續隱身，這意味房地產的日子並不好過，大家都在努力維持資金鏈不斷裂，僅僅能夠實作「保交樓」目標，就算足夠了。
但最近，不一樣了，各個城市的土拍都出現了民企的身影。
10月9日， 鄭州 3塊地開拍，其中1塊終止出讓，另外2塊中的一塊被其本地民營房企買入。
就在鄭州拍完的第二天， 西安 也成功賣出2塊地，其中1塊也是被其本土民營房企拿去了。
杭州 也是一樣，媒體統計的數據，今年杭州近5個批次土地供應中拿地的主力都是民企，其次是混合所有制房企，國企和央企拿地的數量排名都很靠後。
類似民營房企開始活躍的城市還有徐州、雲南、成都。
民營房企開始活躍， 至少傳達出一種訊號，大家對市場的信心開始回升了。
不過估計大家心中也有疑惑，市場情緒轉變不到一個月的時間，銷售端的向好數據還沒有完完全全呈現出來，至少目前來看，市場還需要觀察，那麽房企是哪來的錢突然湧進市場的呢？
我查了一下各城市土拍最近露臉的一些民企的背景，這些民企普遍分為兩種情況：
1、之前沒有涉足過房地產或是手裏只有一兩塊地，現在看好行情，想在新一輪競爭中分一杯羹。 拍下徐州地塊的民企、在全國各地買買買的「陜北大佬」，以及在成都和西安都拿了地的貝殼都屬於這種情況。
2、深耕原生的中小房企，手裏有存貨，也持續在賣，手裏資金談不上很充裕，但也沒有很缺錢，市場下行之後，出於保守起見，逐漸在土拍市場息影，現在市場擡頭，開始搶占市場，為之後的擴張做準備。成都民企潤達豐濱江，以及鄭州民企正弘置業都是這種情況。
這能說明兩個問題：
1、市場洗牌還在繼續。這是好事，優勝略汰，勝者為王，不跑出來一些新鮮血液，行業就沒辦法進步。
2、現在入場的都是一些手上資金轉的開的民企，那些前兩年靠高杠桿拿地，手裏有高價地庫存的房企，現在很多還困在資金問題上，動不了。
說下上面的第二點。
現在不管是民企，還是混合制所有企業，還是央國企，面臨的問題還是沒變： 去化難、銷售回款減少、資金壓力仍然較大。
克爾瑞根據特定樣本，記錄了這幾年上市房企的現金持有量變化情況，從2021年到今年上半年，上市房企的現金持有量一直在減少。
到今年上半年，這一數據已經減少到大概只有2021年的一半了。
細分的具體各型別房企的數據雖然沒有，但是不用看數據，就能知道，民營房企一定是這裏面最慘的。
就連萬科這樣的大房企都得靠著賣資產過寒冬，其他中小民營房企就不用說了。
具體的例子就不再列了，很多實情慘狀大家這兩年看的也比較多。
現在部份民營房企開始返場拿地，是市場情緒回升的一個訊號， 但也能看做是更多民營房企爬出冰窟窿的訊號。
為啥這樣說呢？
其實一個理由就夠了，市場需要民營經濟，要想把房地產拉起來，民營房企在其中必須得扮演角色。
國企用來強國，民企用來富民， 這就是民營經濟的重要性。
最近的一個檔【中華人民共和國民營經濟促進法（草案征求意見稿）】，字裏行間透露出國家隊這次將不遺余力扶持民營經濟、最佳化營商環境。
雖然之前也有類似的檔，但是上升到法律層面那就另說了，這就是劃時代性意義的。
房地產層面其實早就有舉措了，除了把具體的計畫納入融資白名單之外，就是517救市政策上首提的 允許地方政府透過專項債回收土地。
10月12日，國新辦會議上，財政部副部長又再次重申了這一政策： 考慮到當前各地閑置未開發土地相對較多，支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地，確有需要地區也可以用於新增土地儲備計畫。
什麽叫土地專項債，很多人不明白，就是國家給地方錢，讓地方可以直接拿錢發展房地產， 地方可以直接使用國家給的這個土地專項債來管理土地回收土地。
說白一點就是告訴各個城市以後不要再賤賣土地了，我直接給你錢，你把那些地甚至可以回收回來，土地收入不足沒關系，我用專項債，直接給你錢。
這就是國家給土地市場護盤。
有了土地專項債，地方在房地產上不會窮，同時可以很好的控制土地，控制土地價格，同時也能控制房價，從而實作房價的止跌回穩，這是非常重要的，這也是專項債用的最巧妙的地方。
這項政策雖然針對的是全部型別的房企，但是看過中國目前的土儲結構後，你就知道這一政策對於民營房企來說有多振奮。
根據克爾瑞的數據，2022年銷售百強中，央企的總土儲占24%，地方國企總土儲占28%，民企總土儲的占比為48%。
如果參考2022年的數據，那麽就是說， 中國幾乎有一半的土地儲備在民營房企手中。
現在這些被民企攥在手裏的地，就是一份等待變現的資產，通俗來說就是民企有地沒錢，只有把這些地賣出去，這些民企才能有活路。
但是賣資產也得有人接不是，以前還有國央企兜底，但現在很多國央企也撐不住了，所以還得靠地方。
「允許地方政府透過專項債回收土地」也算是民企等到的「回血」機會吧。
地被回收之後，民企手裏有了錢，自然會去土地市場搶占優質資產。
而且這不是空頭支票了，已經有地方開始試水成功了， 上個月越秀就和廣州城建簽了收儲協定，把番禺區暨南大學地塊轉給了土地開發中心，價格50億，補償方式是票據。
越秀已經退了四塊地，政府收這些地，主要用來公共管理和服務，越秀也拿到了120億的資金。
以票據來說的話，之後可以用到拍地上，有點類似於現在很多城市在推行的以舊換新，老房子收上來，不給錢，只給房票，還是能夠啟用市場的。
其他城市會不會跟進現在還不知道，但是事情的走向是越來越好了，銷售在慢慢回暖，閑置土地也有了結束路徑，市場算是又多了一劑強心針。
PS: 這一輪我覺得深圳放松了限購後行情來得太快了，好多人都在問。
