5月20日傍晚，天色已暗，杭州主城區多個樓盤的售樓處，依舊人流湧動，看不到下班跡象。位居申花板塊的多個在售樓盤門口，則陸陸續續有小車不斷駛入。
這是「5·17」新政過後的第3天，距離杭州宣布不再稽核購房資格，也剛剛過去11天。5月9日，杭州官宣全面取消限購，一舉終結了杭州長達8年的限購史。
作為網紅城市的杭州，這番大動作很快就上了當天的媒體頭條熱搜。限購政策放開後，外地人和新杭州人獲得了買房資格，一些人重新踏上了開往杭州的大巴，成了各大售樓處的座上賓。
為了迎接看房團，很多計畫開發商還會貼心為看房人準備水果、蛋糕和小零食。在和買房人介紹計畫狀況時，銷售人員也會熱情介紹道，「很多都是浙C、浙D、浙E的外地車牌號。」
很快，「溫州購房團殺入杭州」的訊息傳遍了杭州人的購房微信群。但對於訊息的真假，人們的疑慮要遠大於相信。畢竟，在許多人看來，樓市下行的兩年裏，樓市炒房團故事似乎早已畫上尾聲。
「市界」咨詢多位計畫銷售和購房人，據說看房團確實來了。「最近一段時間，然後還有深圳、溫州、台州、寧波、義烏買市區的房子過來看房子，買的房子有很多是像大關、翠苑、朝暉，以及三裏亭等地區的房源」。
而在這些大巴車上，印有「杭州不限購，好房看XX」、「熱烈歡迎金華義烏看房團蒞臨看房」、「熱烈歡迎甬台溫看房團蒞臨看房」的紅色廣告牌，也一下子將杭州房企行銷人沈明的回憶拉回到十多年前。
「炒房團」曾是一個時代的標簽。很長一段內，無論是調控最嚴的明星城市深圳，還是漲勢如虹的上海樓市，也都沒能吸引炒房團們殺出「回馬槍」。但對於鄉土情結濃重的浙江省內人來說，杭州曾一度是「家門口」最直觀的樓市風向標。
沈明記得，每一波的政策刺激下，都會有這樣一批本省的外地客來到杭州，尤其以2008年、2015年為最。「杭州周邊很多溫州人、台州人，很多都會以村為單位組團過來看房。」
眾所周知，浙江省內頻出中國首富，成了全國民營老板最多的地方。甚至有數據顯示，根據2021年常住人口推算，每7.8個人中就有一個浙江「老板」。而有了錢的浙江老板們，往往會選擇在杭州買個房，給後代提升一下教育資源。
如今，流連在各地樓市的外地購房團，早已沒有了昔日的掃蕩氣勢，但在沈明看來，他們依舊還會有成團買房的習慣，「購房團熱衷於團購，是因為大訂單的方式可以減少購銷環節，成員也能從開發商那裏拿到優惠的價格，還能互通訊息、交流經驗等。」
不過，和以往的政策放松相比，即使在「家門口」的杭州，如今的外地購房團難以再現當年一買一棟樓的掃樓氛圍。「以前那樣閉著眼睛買就漲已經不可能了，現在還是比較理性，而且主要現在也沒當年的資金實力了。」沈明說。
而今許多外地客的目光投向了杭州主城區的「老破小」，「因為很多小區它價格跌到位了，像市區有很多房子2萬多一平的小戶型。對比下來，其實和四五線的房價已經差不多了」。
王陽就是外地人中買入「老破小」房屋的一名。買下上城區老破小之前，王陽曾仔細算了一筆賬。按照現在的最新利率來算，總價100萬出頭的老破小房子，月供只需4000元多一點，基本上可以做到以租養貸。
以上城區丁橋為例，這個片區雲集了樓齡十多年的小區，是經濟適用房的集中地帶，但由於位於主城區核心地段，王陽對於附近的租金有信心，「租金每月2000多一點沒有問題的，裝修好點還可以做到3000元。」
據杭州本地一位中介門店店長王琦觀察，現在來杭州購房的許多外地人，大多出於子女教育考慮。「浙江省內的整個經濟實力是非常強的，很多在校大學生名下有個800-1000萬的房子不足為奇，這在外省市的一些人看來也是蠻奢侈的。」
根據杭州我愛我家公布的二手房成交月報，市中心「老破小」集體回春。其中朝暉小區是「銷冠」，4月以來成交了72套，創近3年的新高。
諸多政策刺激下，杭州房地產市場終於有了擡頭現象，無論是新房還是二手房，買房人和中介終於開始忙碌起來。「按照我們的門店的數據，大概比之前大概翻了一倍，明顯提升。」王琦說道。
不過，樓市裏的悲歡從不相通。一些人忙著買下老破小的同時，仍有一些人還在為了搖號絞盡腦汁。
02、主城區新房更難買了靠買房暴富，是許多杭州人的夢想。「搖中就掙千萬」的搶房故事，在杭州更是不鮮見。但隨著限購政策的放開，「搖號」難度似乎也變得越來越大了。
2018年4月，杭州正式實施公證搖號購房政策，此後搖號、中簽率成為杭州樓市關鍵詞，杭州人買到房的機率堪比中彩票，許多樓盤也隨之有了一個很性感的代名詞：「萬人搖」。
「萬人搖」的背後，實際上是板塊的新房與二手房價格存在巨大的倒掛差。面對動輒幾百萬的價差，許多人都被浮動的財富光暈晃花了眼，前赴後繼跳入這場旋轉盛宴中。而在搖號這條路上，杭州本地姑娘小雨已經積攢了4年的經驗值。
從2019年5月開始搖綠城建發沁園，到今年5月搖杭著臻邸，4年來，小雨參與了38次新房搖號，然而，不是未入圍就是搖號排名太靠後，小雨一直在搖號路上停不下來，卻從未被幸運女神青睞。
2020年，小雨還報名了震驚整個杭州樓市的6萬人搖號計畫——遠洋西溪公館。最終這959套房子迎來了59637個購房者，凍結資金400億，中簽率只有1.61%，比很多浙江人考上浙大的機率還低，小雨也成了陪跑的一員。
即使到了2021年，杭州樓市全然沒有熄火的勢頭，政府在全力推賣地，開盤搖號訊息頻出，市場看起來還是一片火熱、妍妍向榮的樣子。那段時間，哪裏的樓盤要開了，哪裏的倒掛價有多少，小雨也都門兒清。
那幾年，杭州上市公司數量超廣州，互聯網產業勝過上海，城市活力超南京……而大家聽到最多的，莫過於這座城市極有機會成為下一個「深圳」。這種聲音不光來自中介銷售們，還更多來自杭州普通市民、互聯網創業者。
而在杭州尚未成為下一個「深圳」之前，人們已經把這種期待投射到了樓市。幾乎所有人覺得，房價還會繼續往上漲，大時代讓每個人的臉上都多了一層欲望的色彩。但凡和搖號相關的樓盤，小雨也基本上都會報名博一下運氣。
小雨回憶說，當時不管是什麽開發商，品質怎麽樣，很多樓盤甚至連去看都沒有看過，只要出現在搖號名單內，這些房子都會被小雨列入必買選項。
「前幾年的心態是，大家都在搖，我管他投資還是自住，搖中了我就買。」小雨說，「我一開始的時候都是很激動的，看搖號結果的時候，我手都發抖。到後來，我就像挑白菜一樣都想去搖一下，搖到最後人都麻了，搖到最後，我連樓盤名字都懶得看了。」
不過，2023年11月，伴隨著杭州調控政策的逐步放開，小雨又再次調整了心態，重新加入了搖號大軍。「我覺得樓市跟股市挺像的。大家都覺得好的時候也未必好，大家覺得不好的時候也未必不好。我現在就嚴格按照自己需求去搖號，不跟風。」
但對於杭州一部份想買好品質新房的改善人群來說，想要買到心儀的房子，依舊不是件容易的事。等到小雨重新加入搖號大軍時，她發現，不少搖號的售樓處要求都變嚴了。
「很多計畫都需要驗資和強制繫結車位，像我這次報名的新盤，就需要500萬驗資，還會強制性繫結兩個車位，兩個車位差不多就100萬，就現在的行情，開發商還在不停地勸退人來看房，它不愁賣。」
據多位受訪人士表示，受放開限購的新政影響， 只要把名下的房子拿到官方設立的杭州市二手房監管服務平台辦理掛牌出售手續後，就可以認定為首套。這也導致，有資格搖號的人越來越多了。
「調整後的杭州房地產政策，幾乎相當於給非杭州市戶籍的購房者，提供了一個難得的購買主城區房子的機會。」小雨說。而在這波刺激下，據克而瑞房地產數據，5月6-12日，杭州新房市場量價雙升，全市共成交商品住宅984套，環比增加43%；成交均價33151元/平方米，環比上漲2%。
03、降價二手房是漲價房9倍當然，杭州提振的不僅僅是新房市場， 二手房市場也出現了交易提升的跡象。
新政出台不久，杭州二手房銷量提升明顯，以往二手房每天成交量都在200套左右，近期的最高一天則達到了295套。貝殼研究院數據顯示，新政後首日二手房新增買賣房源增長91%。
但仔細剖析來看，新政刺激下，降價賣房的人群要比漲價人群多得多。「市界」從貝殼找房數據平台看到，新政後首周5月13日至5月19日，二手房降價房源達9984套，是漲價房源1156套的近9倍。
而這些降價趨勢，讓部份小區業主不甘房價下調，開始采取行動維護房價穩定。杭州一些小區業主開始組建「價值捍衛」微信群，共同保護小區房價。
在杭州樓市眾多熱門板塊中，未來科技城板塊不得不提及。2014年上市以來，阿裏營收從762億元擴大十倍，員工數量從2萬多人擴大到23萬，商業版圖從電商拓展至新零售、本地服務、雲端運算等，一大批高管靠著股票一下子實作財務自由。
而這些滾燙的熱錢，許多都湧進了未來科技城的樓市。2015年時，周邊區域的二手房均價還僅僅是破萬，但到了2021年核心區三個樓盤——東原印未來、陽光城未來悅和中南樾府，一夜之間單價沖上了8萬，震驚當地樓市。
2021年，一組杭州居民杠桿率全國第一的數據，讓身為未來科技小區業主的沈芳開始不再樂觀，「這種漲勢肯定不永續下去了」。沈芳還記得，整個未來科技城區域，鏈家所有的門店半個月只賣掉了3套房子，但周邊小區或者周邊小區的房東心態還是挺好。
「那個時候買盤已經很少了，但賣家就很多房東還沒有醒悟過來，7、8萬元的均價已經無法支撐了。」但讓沈芳下定決心賣房的關鍵訊號，是看到阿裏的股價從300美金跌到了90美金。
「這不就很明顯了嘛？阿裏的員工基本是靠股票的變現來買房，他失去了這個陣地，樓市就失去了一個最大的購買力。」沈芳當時就在心裏問自己，阿裏的股價還能回到300美金麽？答案是不會，她當下就決定即使均價比同小區業主少個幾千塊，也要賣掉解套。
而在沈芳成功賣出去的第二年，未來科技城的房價馬上給了許多房東沈重一擊。2022年，未科板塊的二手房從8萬元，迅速跌到了均價5萬元，流動性也越來越低。許多人意識到，二手房房價，很難再回到以往的上漲通道。
未來科技城的跌勢，只是近幾年杭州二手房的一個縮影。隨著大量新房交付，杭州市區二手房掛牌量持續高企，至2023年已突破22萬套。面臨巨量的二手庫存壓力，許多房東都繃不住了。
作為生活在杭州多年的「新杭州人」，陳晨原本對杭州樓市信心滿滿。在杭州生活多年，陳晨早在2016年就入手了一套90平左右房子。這套不大的房源，承載著陳晨對杭州未來生活的想象。持有6年後的2022年，陳晨加上了賣房大軍。
但這時的杭州市場已經變了天。他發現，在長達8年的猛漲之後，杭州的房價透支嚴重，越來越多的看房人不敢出手買房。「這個月賣的話總是比上個月跌5萬，每個月跌5萬」。
這之後，每一輪政策的出台，陳晨都會盯著仔細研究。但等了一年左右，陳晨也積攢了更多的失望。直到今年上半年，陳晨終於決定賣掉這套房子，以虧了70萬的代價。
經歷了這兩年的市場行情，很多房東在掛牌時不再藏著掖著，而是幹脆亮出自己的底價，盡快賣房，降價成了最好的方式。如今，杭州二手房價格仍在下降。根據杭州貝殼研究院數據，4月二手房網簽8402套，環比3月下滑1.8%。
04、「買房送戶口」時代回歸如今，無論是開發商、中介、買家還是賣家，都在期待新政進一步啟用杭州樓市。而為了再一次拯救樓市，樓市這次拿出了殺手鐧。
很多人沒註意到的是，5月9號杭州解除限購的同一天，政策中還疊加了一則放開落戶的buff。杭州釋出的房地產政策提到，最佳化積分落戶政策，在杭州市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶。
曾經，杭州展示了包容和氣度，落戶政策「一松再松」，是人才搶奪戰中當之無愧的「優等生」。這也導致，2019年末，杭州常住人口突破1036萬人，杭州在2019年取代深圳，成為年度城市人口增量之冠。2016年至2021年，人才凈流入率連續5年全國第一。
那時，以阿裏為代表的電商平台是杭州經濟最鮮明的底色，隨後直播帶貨又吸引了大量年輕人口湧入，也支撐起了杭州迅速膨脹的樓市。
但如今，填充年輕勞動力，卻正在成為杭州的當務之急。最近幾年，杭州15-59歲之間的勞動年齡人口，下降的振幅在逐年加大。而作為一座受年輕人青睞的明星網紅城市，杭州的人口增勢則出現了下滑。
據相關數據統計，2022年杭州常住人口增量為17.2萬人，但到了2023年，常住人口只增加14.6萬人，這意味著2023年杭州的人口增量相比上一年減少了2.6萬人，保持多年的人口強勁增勢明顯減緩。
再加上，互聯網經濟讓杭州「風光」了十幾年，在2022年之後顯現出更多「弊端」，不斷有互聯網大廠裁員，電商企業市值崩塌等負面訊息傳出。然而，只有吸引足夠多的凈流入人口，才能有足夠多的潛在購房需求，這已經是樓市的鐵律。
而在這波人才搶奪上，杭州要比以往搶得更猛。與當初的「搶人潮」不同，這波購房落戶政策，杭州從搶人才轉變為搶人口，不再設有全日制的學歷門檻限制。
5月13日，杭州市相關政府發文提到，允許符合條件的非全日制研究生享受應屆畢業生生活補貼政策，即3萬元生活補貼。這意味著，以前只針對全日制畢業生的利好政策正在擴容。
這一切，也讓作為杭州港資房企中的劉真，仿佛看到了多年前的影子。多年前，杭州的人口政策迎來了開閘期。即使沒有社保也沒有畢業的大學生，也可以買房子。
那段時間，專門研究客戶的劉真，時常能看到購房客戶的後台資料，有許多計畫搖號名單中的客戶名，年齡只有20歲出頭，「那怎麽可能是他們自己買呢？肯定是父母用了大學生的名額，當時有很多這樣的客戶。」
劉真認為，實際上就是樓市把購房需求提前了，當時互聯網如日中天，房價不斷上漲的幻覺促使一大批人蜂擁入場。但放眼如今的樓市行情，劉真對於買房落戶的吸重力很難樂觀起來。
在越來越多的客戶研究中，劉真發現買房的群體分化變得越來越明顯，「很多80後還比較關註樓市，但是像現在95後、00後的人，結婚生子、生二胎、雞娃、買學區房這套東西，早已不是必選項了。」
而將視野放大來看，根據中指研究院監測數據，近幾年約有20個城市出台購房即可申請落戶的政策，包括杭州、南京、武漢等核心二線城市，甚至金華、駐馬店、克拉瑪依等三四線城市，也都紛紛降低了落戶門檻。
放寬購房落戶的風已經刮起來了。但這一次，杭州還會再次贏得年輕人的歡心麽？
