日前，位於城南中和的遠大·海灣雲錦、紅樹灣先後取證。
這兩個計畫有一些共同點：
首先，這兩個計畫都擁有極好的景觀資源，一線直面臨江，目前成都擁有這種視野的在售計畫屈指可數；
其次，兩個都是成熟板塊裏的推新。海灣雲錦位於網紅蘑菇橋旁，紅樹灣位於五岔子橋旁，都屬於成熟的中和片區。
重要的一點是，本次兩個計畫取證的單價高。遠大·海灣雲錦精裝價3.6萬-5萬/㎡，紅樹灣清水單價3.1萬—4.5萬/㎡，無論精裝或清水，價格都能進7、8月成都新盤價格前三。
但此次被關註，還因這兩個計畫另外一個共同點：雖然新房源不斷重新整理價格新高，但這兩個計畫先前取證的房源還有大量未售出。
以遠大·海灣雲錦為例，計畫從2022年12月至2024年7幾月，先後取得1256套房源預售。目前，據購房通數據顯示，往期剩余房源有約900多套待售，而從透明房產網查到的數據，備案僅300多套，備案率25%。
紅樹灣、遠大海灣雲錦一房一價表 （下滑了解更多）圖據購房通
PART/1
先來看兩個計畫的基本情況。
位於高新區錦韻路669號的遠大·海灣雲錦，2022年底首次取證，至今共5次取證。作為高新的出貨王，已向市場推出1256套房源。本次取證的是3號樓，共計60套房源，戶型面積251.77-574.96㎡，精裝價3.6萬-5萬/㎡，總價幾乎都超千萬。
據購房通數據顯示，往期剩余房源有約900多套待售，而從透明房產網查到的數據，該計畫備案僅300多套，備案率25%。
距離海灣雲錦車行距離不到10分鐘的紅樹灣是一個老計畫，一、二期在十年前就已開始銷售，一、二期產品也已交房入住。
今年1月紅樹灣推出三期獨立組團，首期推出225套精裝現房，8月再度取證加推186套清水房源，今年共推出411套房源。
本次取證的是12棟1單元，共186套房源，產品面積90.06-99.47㎡，清水單價3.1萬—4.5萬/㎡。
據購房通數據顯示，該計畫往期剩余房源315套，透明房產網顯示的1月推出的225套房源中備案數僅70多套，備案率32%。
從數據可以看出，這不是兩個熱銷計畫，在銷售端的局面沒有開啟，去庫存的壓力不小。即使備案數據有延遲，但是在限購解除和銀行政策放寬後，備案數據基本與實際銷售數據一致。
但讓人意外的是，面對如此的銷售局面，兩個計畫都選擇了拿更高單價的新房源來吸引市場關註，不禁讓人發問：以前去化慢，是因為價格不夠高嗎？
紅樹灣三期實拍圖
PART/2
兩個計畫的情況要分開來捋一捋。
遠大·海灣雲錦此次取證的是3號樓正面臨江，產品是251-574.96㎡塔尖產品。相較之前取證的產品以3T3或3T4的，3號樓的產品有不少進步。
據了解，海灣雲錦一期主力戶型面積169-255㎡，基本都是高總價大戶型；二期產品將戶型降到128-143㎡區間，主打改善。有業內人士猜測，這次海灣雲錦重新推出大平層產品，應該是想借勢最近高端市場的熱度，以最有賣相的江景大平層來搏一搏高端市場。
博高端，可能因為前面兩期產品的市場去化並不好，想換個賽道試試看。
這個計畫占地面積151畝，容積率5.0，「7」字型的地塊上總共規劃了22棟35-39F的超高層建築。受制於容積率5.0的影響，在大平層板樓作為市場主導的背景下，前期產品因塔樓設計因公攤大，得房率低等原因，在市場競爭中不占優勢。
本次取證的3號樓價格來到5萬/㎡的高位，雖然計畫現場給出了10個點的優惠，但總價仍在2000萬級。
遠大·海灣雲錦計畫實拍圖
另一個計畫紅樹灣的價格策略延續了上一批次房源取證的思路。老盤推新，賣點是現房和高贈送，在上一批次房源出售時，開發商對外推播的宣傳資料中，詳細列舉了各戶型的贈送面積情況。
以110平米戶型為例，可搭建隔板的贈送面積有約48.8㎡，實得建築面積將達到約159㎡，從數位上看具備一定的優勢。
當然從紅樹灣實際銷售的情況來看，這個優勢並沒有被購房者買單。
本次取證產品賣點依然是直面錦江的江景資源，以及高得房率，本次推出的產品面積區間90.06-99.47㎡，或許還可以增加一個總價可控的賣點。
但300-400萬的總價，這個價格段是目前成都供應量最大的區間，以此總價可以買到戶型設計更新、得房率也很高的全新產品，還是在區域活力更佳、成長性更好的板塊。在這種情況下，紅樹灣在銷售市場去化慢，就不難理解了。
PART/3
海灣雲錦和紅樹灣的產品雖然各有差異，但從單價來看，這個價格是想在高端市場博出一番天地。市場會為此買單嗎？
在回答這個問題前，先看看今年下半年成都高端市場的整體供應情況。
據不完全今年下半年成都有10余個總面積超過200㎡的大戶型計畫即將亮相 ，包括麓湖生態城、金融城8號、金茂璞逸錦江、仁和春天29畝等計畫。
成都市場的競爭集中在高端領域，2680組家庭「搶」2套房源的錦宸府，開盤當天售罄的套均1400萬的麓湖玄鳥灣，一天成交超30億的交子·天元……都是海灣雲錦相同定位的高端計畫的市場表現。
看來高端改善的競爭風暴甚至比其他領域還更猛烈。
這兩個計畫拿什麽和這些高端產品同場競爭呢？
江景資源是這兩個的優勢之一，同時計畫位於高新區較為成熟的板塊，周邊配套成熟。但計畫小板塊處於一個比較偏剛需的環境裏，要在這樣的老板塊裏脫穎而出，如果沒有產品力上絕對的優勢，想要突圍，比較難。
遠大·海灣雲錦計畫周邊實拍圖
以遠大海灣雲錦為例，周圍包括十幾年樓齡的遠大都市風景、育才竹島等，新一點的則是七八年樓齡的嘉年華國際社群和中德英倫聯邦。片區整體幾乎沒有可開發的區域，這讓板塊失去了煥新的基礎。
紅樹灣也基本屬於相同的情況。
高新區中和板塊紅樹灣鳥瞰圖
如果要讓購買千萬級房源的購房者做選擇題，在麓湖板塊、林家壩、主城區等選項與海灣雲錦同時出現時，做決定的天平應該很容易偏向其中一方。
PART/4
海灣雲錦已經在部份樓棟開始掛出玻璃幕墻，從局部效果來看，完成後的海灣雲錦會較周圍計畫更具標識性。紅樹灣也在三期也采用了與前兩期大為不同的弧形外立面設計，進行了外立面的更新。
遠大·海灣雲錦計畫實拍圖
同時，周圍二手房房價普遍在2萬/㎡左右，地緣客戶難以消費海灣雲錦動則600萬+的產品，而新川、大源今年出現的新計畫，無論產品力還是計畫的純粹度都高於海灣雲錦，對於有這類消費能力的客戶而言，可能會選擇更綜合評分更高的其他計畫。
遠大·海灣雲錦計畫實拍圖
