海澱一定是北京現在最敏感的地區。
經歷了今年一輪超跌，這波新政後，海澱房東底氣大增，尤其是豪宅業主，甚至嘗試提價。
這就是海澱樓市的真實寫照，品質好，好地段的房源總是稀缺的，賣家擁有絕對的話語權。
海澱萬柳板塊，碧海雲天10月5日成交了一套178平米的四居，總價2130萬。
新政前，9月22日，碧海雲天一套180平米的司機總價2010萬元。
不到10天，房價漲了120萬，面積還小了2平米。
現在買海澱買的就是資源。
北京五環外購房資格，社保五變三，外地人買海澱迎來最好的機會，海澱在售的豪宅香山樾國慶期間成交了十幾套房源，而且沒有像其他新房那樣降價。
今年底，海澱迎來買入豪宅的最佳時期。
不是四季青，是功德寺，指導價10.5萬/平米，比四季青指導價還要低，比三年前樹村雙子星學府壹號院（11.2萬元/平米）和圓明天頌（12萬元/平米）還要低。
功德寺做功德，簡直是給富人的專屬福利。
9月22日，功德寺地塊兒正式預申請，昨天半官方平台【京房字】發文，正式確定功德寺兩宗地塊指導價10.5萬元/平米。
關於功德寺地塊，之前已經簡單介紹過。今天跟大家做一個全面的分析。
第一個跟大家討論的是，功德寺「倒掛」神盤的含金量。
10.5萬元/平米的功德寺意味著什麽？咱們分別對比新房和二手房的情況來看，
先說二手房。首先，二手房房價是一個動態的指標，尤其是新政出台後，業主情緒波動比較大，個別房源可能會出現價格上漲的情況，但是這並不代表市場的真實情況。
和功德寺對標，分別選取萬科如園和西山壹號院海澱兩大標桿豪宅。
930新政後，萬科如園成交了三套房。
南區2層，288平米總價2410萬，單價9.36萬元/平米
北區4層，223平米總價2080萬元，單價9.32萬元/平米
北區6層，229平米總價2150萬元，單價8.44萬元/平米
新政前，9月19日，如園成交一套226平米的三居，單價8.59萬元/平米。
所以對比可以看出新政後萬科如園的房價小幅上漲趨勢，但是單價保持在8.4~9.4萬元/平米之間；而2023年3月份，萬科如園最高點房價曾經12.7萬元/平米。
另一個豪宅西山壹號院，新政後還沒有查到成交的資訊。
8月3日，西山壹號院成交一套181平米的三居，總價1850萬元，單價10.2萬元/平米
所以10.5萬元/平米功德寺，跟周邊二手房其實沒有太大的倒掛，但是如果考慮到功德寺是全新的商品房，而且現在是二手房價格的底部，將來二手房價格還會上漲等因素。
說是倒掛神盤完全沒問題的。
跟新房比就更直接了。
2021年樹村雙子星，融創學府壹號院（含共產比例）是11.2萬/平米，圓明天頌成交均價11.5萬/平米，最高價格賣到12萬/平米。
這兩個計畫今年馬上就要交房了，學府壹號院五年後才能上市交易，圓明天頌業主心氣非常高，據說之前傳出要賣16萬元/平米。
功德寺距離樹村也就幾百米，三年後房價反而更低了，而且還是純商品房。
與新房對比，功德寺可以閉眼買入了，功德寺一出，圓明天頌業主也沒這麽狂了。
第二，功德寺地塊本身的稀缺價值，主要是產業和學區的價值。
功德寺兩個地塊已經掛牌，10月22號開始競價，11月5號下午出最終結果，明年一季度大機率會入市。
功德寺地段價值，主要體現在產業和學區上。
話說南三不如北五，北五環已經是北京最重要的產業帶，而功德寺就位於北五環外的海澱，中關村軟體園南側。
產業核心中的核心。
從圖看地塊西側是聯想、網易、騰訊、新浪四家大廠，園區內還有眾多獨角獸企業。
地塊周邊地鐵站很多，但是距離都不近，不過也都是大站快線，地鐵覆蓋率沒問題，就是人可能會比較多，比較擠。
重點說一下學區。
功德寺屬於上地學區，是北京實力最均衡的學區。
均衡的意思是哪怕被調劑，學校也很不錯，另一個就是直升的初中也都很強，沒有坑校，所以，今年海澱學區房普遍出現下跌，但上地學區的學區房還是比較抗價的。
現在有機會買到上地學區的新房，真是北京家長難得的白月光。
第三，低密度洋房有保證。
新房主要買產品力，從功德寺兩個地塊，首先地塊兒形狀是矩形，比較容易出南北通透的戶型，而且地塊面積也不小，比較利於樓棟排布。
總建面161998㎡，體量還是挺大的，按套均150平計算，兩宗地塊預計能供應1000+套左右的房源。
兩宗地塊起拍價格分別為45億元、55.5億元，總起拍價格為100.5億元。
最高限價分別是：51.75億，63.825億。兩地塊總價上限是115.575億，剛好是上浮15%的限額。
兩宗地塊兒起始樓面價大約6.1~6.2萬元/平米，最高樓面價大約7萬元/平米，跟10.5萬元/平米最小有3.5萬元/平米的價差。
這個利潤空間足夠房企做好計畫了。
控高30公尺，容積率2.1，綠地率30%，預計是8層電梯洋房，大家詬病最多地塊的高壓線問題，土地出讓檔中也明確表示高壓線入地。
大家可以對功德寺產品有更多期待了，眼前買二手房可能還是有一定的價格優勢，但我還是更建議您買新房，這幾年北京新房產品力提升的太多了。
隔壁樹村的融創學府壹號院跟圓明天頌可能都比不了。
因為媒體+房企出身，所以很多樓盤，可以買房直找真高管，而不是中介對接的基層人員。
同時，我們的原則是，避坑，省心，省錢。避坑第一
