造房子偷面積的時代來了。
近期，【深圳市建築設計規範】釋出，關鍵內容就是以下幾個點。
一、凸窗尺寸面積放寬。
以前，凸窗進深只能做到0.6m。
現在，凸窗進深最大能做到0.8m。
這一點絕對利好剛需。
剛需戶型的主臥勉強尚可，但次臥的空間明顯逼仄，後期做好衣櫃，再放鋪床，床頭櫃都沒個落腳之處。
許多家庭在做櫃子的時候，往往會利用贈送的飄窗打鋪床出來，提高空間利用率。即使不這麽設計，更大的飄窗也能拓寬房子的空間，提高剛需戶型的舒適度。
二、陽台進深要求放開。
以前，陽台進深不得超過2.4m，且陽台面積的一半計容。
現在，陽台進深不超過2.4m部份的面積一半計容，超過2.4m部份的面積全部計容。
也就是說， 陽台可以做得更大了。
這一點，十分利好豪宅計畫。
以後的豪宅，會有更大更闊氣的陽台，甚至說是露台。
三、公共空間不計容。
以前，像避難層、機房這些公共空間都是計容的，現在都不計容了。
好處很直接——
公攤面積減小。
以前，產證100㎡的房子，套內面積約85㎡，那麽現在套內面積可能會多個兩三個方。
這次新規之下，深圳以後新房的得房率會更高。
不止是深圳，此次的建築新規是全國性的。
5月13日，佛山市提高了住宅套內陽台的「折半」計容面積上限，由套內建築面積的18%提高至20%。
江蘇更誇張。
滿足外挑尺寸不大於4.2m，水平投影面積不超過本層建築面積12%等條件的空中花園不計容。
簡單來說，就是買房可以送一個超大的露台。
還有廣州，早在去年11月就釋出了相關的政策。
住宅戶型套內半開敞空間半計容的比例，由原不超過套內建築面積15%放寬至20%，並允許設定一個滿足連續開敞率不低40%的主景觀陽台不限制其進深。
新規後， 廣州新房得房率能達到100%。
此背景之下，大家紛紛都在說——
這一切都是為了賣地服務！
大家都知道，現在土地市場非常難。
為了提高開發商拿地意願，推出低密地塊、 稀缺地王級的寶地，又或者是下降地價、取消限價的招數頻出。
更改容積率計算規則顯然也是為此。
這麽說也不是不對，但卻還沒講到根子上。
現在射出的子彈，會在3年後射中你的眉心。
還記不記得「70/90政策」？
「70/90政策」之後，市場結構供應失衡，小戶型劇增，大戶型稀缺，最終反而助推了大戶型的價格。
當然，這個結果不是即時出現的，而是市場經過了一段時間調整之後才出現的結果。
我想說的就是這個，
新規之下的市場，會有一段的調節期。
而人的認知都是滯後的。
就像這場長達10余年的「70/90政策」。起初，大多數人都不太在意……直到幾年後想要改善，才後知後覺已經晚了。
容積率新規也是如此，影響會在幾年後顯現。
大家都知道，現在新房賣不出，所以做產品相當卷。
這兩年來產品叠代的速度肉眼可見，各路的開發商都在做「加法」，像啥鋁板外立面、更闊氣的大門、更紮實的裝修、更精致的園區景觀，但凡能加料的地方，開發商們都不吝嗇。
再狠一點，恒溫泳池、會所都得給你安排上。
你只要去杭州看看，就會發現各個板塊的產品基本都這麽卷。
但這些都卷得太表面。
你做外立面鋁板，人家小區也能眾籌更換外立面；你要造更大氣的大門，人家小區也能改；
至於室內的裝修就更不用說，不論是買新房還是買二手房，裝修全換一遍的大有人在。
新規之後，情況完全不一樣！
容積率計算新規之後的產品，造房子的底層邏輯都變了。
新規之下，開發商的可操作性空間比之前大了太多太多。
來看一個案例你就明白了。
下面的戶型中，除了常規的面積外，多了相當一大部份不計容面積。
換句話來說，就是贈送面積非常多。
以前大家都在卷外立面，卷公區，那以後的房子就直接卷戶型、卷得房率。
你說，這怎麽比？
得房率永遠是房子最核心的競爭力。
在深圳，早些年做了很多得房率90%以上，甚至超過100%的神戶型，做出了89㎡的四房兩衛，這樣的房子現在在二手市場上一樣有明顯溢價。
這個道理，買房人都懂。
同樣80㎡的戶型，我能偷面積，我能做到實際面積90㎡；90㎡的戶型做到100㎡；100㎡的面積做到110㎡ ……任憑你外立面再升級，公區做得再牛，也不頂用。
人家買房的過來一看，同樣的面積你這戶型尺度小了一圈，心動指數直線下降。
不過，如今市場剛剛進入新規後的調節期，只有少量新規後的產品面世，多數買家還未意識新老一代的產品存在著差距極大的鴻溝。
甚至，對於這樣的容積率新規則，還有許多買家未曾聽聞。
有的新規之前的產品稍微降些價格，買家就直奔而去，最終還是能賣得很好。
這就是認知上的滯後性！
只有等到過幾年，隨著新品越來越多，等到未來房子交付之後，有的人才會突然醒悟：
人家的房子帶露台帶花園，而自己的卻是個倒黴的108㎡三房兩衛！
差距一下拉開，那顆3年前的子彈直中眉心。
這才是容積率新規對你的切身影響，並且這樣的影響就和「溫水煮青蛙」一樣，要等到過幾年你才會覺得痛！
接下來，
勸你賣掉房齡10年以上的房子！
首先，最近市場瘋狂卷產品力，大部份10年房齡的房子產品力就已經跟不上了。
再疊加這波容積率新規，造房子最底層的邏輯又發生了變化。
新規後的房子會對新規之前的房子產生降維打擊。
幾年後，新房子和以前的老房子會完全成為兩種產品。
顯然，你手中的老房子要過時了。
所幸，深圳新規剛剛出台，廣州也才出了半年，還有很多城市甚至還沒有出台新的容積率計算規則。
也就是說，
目前，以容積率新規打造的產品還不多。
市場剛剛進入調節期。
這個時候，新規尚未對市場產生強大的沖擊，那麽你手中的老房子，上一代產品還能有受眾。
等到再過幾年，市場中主流產品換成了一批高得房率、帶著露台花園的房子，那你手中的老房子真的是要砸在手裏了。
別不以為然，其實這事情還真挺緊急的。
發揮你的想象力，想想最近刷屏的新聞。
去庫存！
國家隊下場收購商品房！
這些收購的商品房未來要拿來做什麽？目前，已經有了具體的官方表述——
用作配售型或配租型保障性住房。
想想看，你這個時候要是有套房齡十來年的房子，會不會很尷尬？
和新規後的產品比，得房率不如人家。
你想降價賣，價格降得再便宜，能拼得過人家保障性租房嗎？
這個賽道已經太卷了，早就卷不動了。
一邊是二手房之間你降5萬，我降10萬的生死價格戰，一邊還有國家隊下場收購的房子尚未入場。
買家有著絕對的話語權，有太多選擇可以挑。
而容積率新規後的房子，儼然進入了另一個賽道。
所以，先去了解了解自己所在的城市是不是出台了建築方面的新規，再去看看自己手裏的房子是不是被精準打擊到了。
如果是的話，也該考慮考慮置換的問題了。
眼下，正是要做選擇的時候！
把手中的老房子，換成新一代的產品， 從卷得飛起的賽道跳到新賽道，這才真正叫做踩準了市場的節點。
