有個新聞說出來大家可能都還不相信，就當全社會都預期房貸利率會進一步下調的時候。
廣州、武漢、南京等多個一二線城市的房貸利率加點，竟然開始逆勢上調！
今天一大早，財聯社報道，廣州多家銀行都接到了要求， 房貸利率不能低於公積金利率。
廣州的公積金利率是2.85%。
本周一，央行就完成了最新的降息動作，lpr下調25bp，目前為3.6%。
像廣州很早就已經取消了房貸利率的下限要求了，所以在此之前房貸利率大約是lpr-（80-100bp）左右，不同銀行振幅不一樣。
如果按照最新的lpr去計算，廣州最新的房貸利率應該為2.6%-2.8%之間才對。
昨天廣州的確有多家銀行包括平安、民生等都已經宣布最新的房貸利率為2.65%。
尷尬的是，不到一天，大家都接到要求了，房貸利率不能低於公積金利率，也就是不能低於2.85%，大約是lpr-75bp。
同一時間，武漢、南京等城市的房貸利率也調整了加點部份。
江蘇也有網友接到通知，表示 新發放的房貸利率下限統一到2.95%，10月18日起正式執行。
像之前南京的房貸利率一直都是lpr-90BP，如今已經上調到了lpr-65BP。
按照之前武漢的首套房貸利率可以-70BP，二套減52.5BP，目前也更新了，首套調整為3.1%（3.6%-50bp），二套房商貸利率3.325%（3.6%-27.5bp）。
為什麽這次要提高房貸利率呢？是不是以後買房月供會增加呢？
這不科學啊，房子並沒有那麽好賣，國家還是要降房貸利率的呀。
絕大多數人可能並不理解其中邏輯。
因為要保減點，而不是保房貸利率！
因為要進一步降息，卻不想讓房貸利率下滑太快。
這句話我估計能看懂的很少，我來解釋下這個背後的底層邏輯，仔細看幾遍，市場能講清楚這個話題的人不多。
任何人買房遵循一個公式，房貸利率=LPR-銀行基點（減點），如果房貸利率下調，要麽調低LPR，要麽擡高減點。
而這一次，國家希望未來的房貸要降低減點，從而為降息LPR留下空間。
這個邏輯是非常透的，包括當時存量房貸之所以設定LPR-30BP，背後也是為將來提高房貸利率做準備，未來的房貸利率會逐步從現在的-60，-80一直向-30靠攏。
透過降低LPR，減少減點，實作房貸利率一正一負的對沖。
那為什麽要這麽做呢？
存在即合理，現在房地產市場也不能說完全回暖了，為什麽銀行就這麽迫不及待去上調加點呢？
主要是以下幾大理由。
1、銀行利潤已經極致被壓縮了。
這一次據說是央行給到下面銀行的要求。
央行的kpi之一就是維持金融系統穩健經營，讓銀行的利潤可以消化一些金融風險。
今年來已經有不少銀行人在哭窮了，上半年，第一財經報道，上市銀行房貸規模半年縮水超3000億，斷供率不斷攀升，等於說都是壞賬一大堆。
與此同時凈息差不斷創新低， 二季度銀行業凈息差已經低到1.54%，已經在警戒線下面待很久了，風險真的不小。
低於警戒線1.8%以 下，銀行幾乎是沒什麽錢可賺了。
目前我們的lpr已經下調至3.6%，而9月25號的時候 MLF操作利率為2.0%。
也就是說，目前央行貸款給到銀行的貸款利率為2%，算下來銀行只剩1.6%的利潤空間，但實際上現在大部份銀行都有減點的做法。
比如之前普遍下調0.5%-1%，最後算下來銀行的凈息差只剩下0.6-1.1%。
這麽看，銀行的凈息差不僅僅是跌破警戒線，都快要虧本了，但商業銀行因為有時候為了搶生意，同樣非常內卷，最後風險積累越來越大。
所以為了保護銀行的利潤，維護金融穩定，央行只能統一給所有銀行的減點劃了紅線，起碼你不能低於公積金利率啊。
2、銀行的自行減點的行為會影響了央行整體降息的節奏。
之前允許取消地方的房貸利率下限，讓地方的商業銀行自行做決定做加減，是因為當時我們的lpr相對高位，在4%以上。
但是隨著lpr逐漸下調，越來越低，地方銀行的減點意義就不大了。
當然今天對商業銀行減點做出了限制並不意味著，降息的趨勢會有所改變。 相反接下來我們還得大規模的降息。
但如果商業銀行已經單獨為房貸減點100bp，那麽後續央行還怎麽下調lpr。
LPR是全社會通用的貸款利率，不僅房貸，個人、企業和政府都根據這個利率為標準去貸款。
目前的lpr-100bp，這個只是單純屬於房貸利率， 後續要是lpr繼續下調到2.5%以下呢？如果不對銀行的減點做出限制，按照商業銀行的尿性，很快房貸利率就會無限接近0利率。
一方面，短時間內利率降得太快不見得是一件好事，還得給銀行留一條活路。
另一方面央行也會失去了繼續下調lpr的主動權。你商業銀行都自己下調完了，這遊戲咋玩？
所以綜上，只能限制商業銀行的減點，大家後續都得按照lpr的節奏來。
當然這次減點，對於接下來要買房的人來說，利率肯定沒有上半年買房的劃算了。
畢竟lpr是會變的，但是減點不變，上半年減點100bp，現在變成60bp，算下來就是會虧一點。
你們想想，房貸的減點是寫到房貸合約的，固定不變可以長達30年，而LPR目前在房貸合約是浮動利率，是可以變的。
也就是說， 如果你在減點多的時候去貸款買房，就能釘選最大的房貸優惠，未來LPR繼續降息，你的房貸將會降到更低，這個才是聰明人的買房做法。
現在選擇買房的朋友，一定要選擇減點多的銀行，未來隨著降息，減點最多，LPR還會降，房貸會越來越低，月供越來越少。
之前降低存量房貸的時候，央媽也是這個心思，保減點，而不是保LPR。因為央媽把存量房貸設定為LPR-30BP，這個方案其實就包含了真相，這意味著未來新增房貸都會逐步對齊LPR-30bp，而不是現在的動輒LPR-60,甚至80,100。
這樣，我們就有更大的降息空間， 畢竟國家是希望降息刺激經濟，但又不希望房貸利率下降太快讓銀行沒錢賺，從而只能減少減點（這句話仔細揣摩下）。
降息就是大趨勢，一是隨著美聯準開啟降息周期，預計四季度我們在政策方面的力度可能會繼續加大。
其次，如今我們的經濟始終處於低迷的狀態，這種狀態也不知道要花多長時間才能扭轉，而降息是其中唯一的一個砝碼。
像日本一樣，降息到最後去到零利率了，經濟依舊不見好轉的話，接下來真正的量化寬松就會上場了！
總之，一切都在好轉了！
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