今年以來各地都在加快推進配售型保障性住房建設。
於帥卿/發自北京
「咨詢的人很多，電話不斷，上一個剛掛斷下一個電話立馬就響了。」雲南省昆明市五華區保障性住房管理中心相關工作人員有些疲憊的表示，咨詢最多的問題是房源位置、具體價格、戶口限制等方面。
6月24日，昆明市開放了配售型保障性住房的申購，引發市場關註。
「配售型保障性住房通常因區位優越、配套相對齊全、價格遠低於同區域商品房價格引發購房者關註，這意味著在不增加過多經濟負擔的情況下，可以享受到城市的便利和舒適。」廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
接下來，昆明市還計劃在今年開工建設8個配售型保障性住房計畫，約5000套房源，預計配售平均價格在8000元/平方米以內。
事實上，今年以來各地都在加快推進配售型保障性住房建設。據不完全統計，截至4月初，全國已有65個城市報送2024年保障性住房建設計劃和計畫，相關城市在明確保障物件標準、以需定建、輪候庫建設、用地保障、資金監管、配售價格、配售方式等方面也形成了一些好的經驗和做法。
城市的推進計劃
6月24日，昆明市配售型保障性住房開放申購。昆明市五華區保障性住房管理中心相關工作人員向記者介紹，政策釋出後咨詢的人很多，但目前只是前期申購階段，對於房源位置、具體價格等目前還沒有具體政策資訊可以公布。
「我們主要負責配售型保障性住房的政策解答，現在咨詢最多的問題是申購條件以及配售價格，關於具體申購人數目前還未統計。」昆明市公有房屋管理中心相關工作人員也表示。
據介紹，昆明配售型保障性住房預計的平均價格在8000元/平方米以內，各計畫會因區位、戶型、面積、樓層、朝向等因素存在價格差異，最終配售價格會經市人民政府審定後對外公開。
昆明市第一個建設的配售型保障性住房計畫位於呈貢區吳家營街道的KCC2024—2號地塊，計畫用地面積1.94萬平方米，總建築面積4.24萬平方米，容積率僅為1.67，擬建設348套配售型保障性住房。計畫已於4月26日開工。
據安居客顯示，呈貢區吳家營街道附近目前在售的二手房房源掛牌均價在1.1萬~1.3萬元/平方米。也就是說，昆明市呈貢區配售型保障性住房，相當於市價的六七折。
「如果條件符合的話，還是想申請試試。」一位在昆明還未購買商品房打算的工薪階層李先生表示。
除了昆明，近日，福州第一個配售型保障性住房濱海雙龍新居已啟動第二輪申購，第一輪申購於今年3月啟動。
「目前市民最關註的是計畫位置和周邊配套情況。」福州市安居工程建設有限公司相關工作人員表示。
濱海雙龍新居計畫坐落於福州市長樂區濱海萬新路與雙龍路交叉路口西北側，用地面積20畝，總建築面積5.59萬平方米，由福州市安居工程建設有限公司負責建設，現已動工，計劃2026年12月31日竣工交付。「目前打樁施工已經完成了，進入土方開挖階段。」上述福州市安居工程建設有限公司相關工作人員告訴記者。
該計畫按照「保本微利」原則確定配售價格，均價預估約為5200~5400元/平方米（含簡裝），最終售價以政府核定為準，按照「一房一價」進行銷售。
據鏈家平台顯示，福州濱海新區目前在售二手房掛牌均價1萬元/平方米，按照福州配售型保障性住房的預估價來算，相當於市場價的5.2折~5.5折。
除了昆明、福州，西安市也是推進配售型保障性住房較快的城市。
6月19日，西安市宣布開啟2710套配售型保障房的意向登記，主要包括金泰怡景花園和香湖灣兩個計畫，分別位於雁塔區和浐灞國際港區域。這些保障房以區域商品房價格的50%進行配售，每個家庭限購一套，並嚴格禁止將保障房變更為商品房流入市場。
目前，金泰怡景花園二手房售價均價為15400元/平方米，50%的配售價格意味著此次保障性住房的售價在7700元/平方米左右，大幅低於周邊計畫的市場售價。
「從市場來看，配售型保障房一般為周邊商品房價格的3~5折，極大降低了購房者入手門檻。」同策研究院研究總監宋紅衛表示，配售型保障房跟新加坡的組屋模式有相似之處，較租賃保障來講，最大的區別就是開發商可以一次性回收投入資金，降低了傳統租賃住房開發商重資產投入模式的資金壓力，有利於規模的持續發展。另外，配售型保障住房是中國住房保障的重要補充，為不同需求的人群提供保障，進一步完善中國的住房保障體系，對於未來住房「雙軌制」的建立奠定基礎。
落地提速仍面臨諸多挑戰
今年是配售型保障性住房建設的「開局之年」，據不完全統計，截至4月初，全國已有杭州、合肥、重慶、昆明、貴陽、北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟南、青島等65個城市報送了2024年保障性住房建設計劃和計畫，各地「以需定建」，今年計劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。
如杭州，今年籌建的12個配售型保障性住房計畫已開工3個、2050套房源已開工建設，其余計畫預計今年全部動工，12個計畫累計籌建房源將達9500余套。
杭州市住保房管局表示，下一步，杭州將持續推進「內送流量備援容錯機制體供給，多渠道保障」的多元化住房保障體系建設，加大推進保障房房源籌集力度。
合肥市今年將籌建9個配售型保障性住房計畫，可提供4000套房源，截至5月，已有2個計畫於3月底開工、1個轉化計畫正在建設，剩余計畫將在9月前陸續開工建設。
「未來，合肥市將堅持以需定建的整體要求，在‘謀劃一批、儲備一批、實施一批’的總體框架下，逐年擴大配售型保障性住房的供給。」合肥市城鄉建設局相關負責人向相關媒體表示。
貴陽市今年計劃啟動3600套房源建設，投資約23億元。截至5月，已開工建設3個計畫，剩余2個計畫計劃二季度開工建設。貴陽市住房城鄉建設局相關負責人曾向媒體表示，後續將根據市場需求反饋、土地供應情況等，逐步提高配售型保障性住房占比，實作「市場+保障」體系的動態平衡。
截至目前，濟南已啟動開工港溝、清河、彩石3個全市首批配售型保障性住房計畫。此外，今年廣州市計劃籌建配售型保障性住房不少於1萬套，共涉及12個計畫，其中新開工計畫8個，透過存量房源轉化4個計畫。
對於目前各地配售型保障性住房的落地建設情況，宋紅衛表示，「從市場來看，各地都在積極推動配售型保障房的建設，但是開工規模相對較小，竣工周期也相對較長，並且政策還存在一定變動，今年政策要求相關部門可以收購開發商的存量住房作為配售型保障性住房，盡管這樣可以加快進度去庫存，避免重復建設，但計畫與需求的匹配度，尤其是戶型的匹配度也存在一定偏差。」
另外，配售型保障性住房還面臨著多種挑戰，宋紅衛表示，首先，是供給量的確定，目前政策要求是以需定建，需求量要根據實際需求確定，精準量化有難度。
其次，是配建的標準也需要根據實際情況確定。配建標準過高，導致價格較高，購房者有抗性；如果配建標準較低，滿足不了需求，購房者也會「用腳投票」。另外，配售型保障房與組屋最大的區別在於流通性不同，中國當前發展階段的配售型保障性住房房要求是完全封閉管理，失去了市場化流動的作用，也就是失去了金融功能，僅僅滿足居住內容，在這方面購房者也有一定抗性。
最後，從政策來看，要求配售型保障性住房一定選擇各種配套相對比較齊備的地塊來做，包括交通、產業和商業資源，這些地塊居住價值也較高，估計部份城市會把這些用地作為招拍掛的物件。
李宇嘉同樣認為，配售型保障性住房整體落地速度不算很快，這與地方政府擔心它會對商品房市場和土地市場造成沖擊有關。因此，地方政府在大規模推廣上的積極性不高，導致計畫落地速度有些緩慢。另外，由於國企需要出資本金等費用，銀行貸款的獲取也可能存在困難，以及部份地塊可能處於規劃調整或土地平整階段，這些因素都限制了配售型保障性住房的建設進度。
李宇嘉表示，「當前主要是要讓地方政府能夠認識到推廣配售型保障性住房盡管短期對市場會產生沖擊，但對當前緩解商品房市場下滑、產業鏈發展以及拉動房地產開發投資、固定投資等均是重大利好。
宋紅衛則建議，政府在配售型保障性住房方面要積極參考新加坡模式，采取真正的「以需定建」模式，跟進需求者的情況來決定開工量和設定建築標準，過多建設會造成資源閑置和浪費。此外，在規定一定年限後，可以適當給予一定市場化運作空間。
