中房報兩會記者 苗野/攝
「可以預期的是，2024年對於房地產行業來說是修復年，也是改革年。一方面房地產市場呈現出修復趨勢，另一方面，基礎性制度的完善和新發展模式的加快構建，對中國房地產和經濟的長期發展將構成持續支撐。」
中房報記者 許倩 兩會報道
房地產是經濟問題、民生問題，更是政治問題，歷來是全國兩會政府工作報告的焦點之一。
3月5日上午9時，熱烈而莊重的【歡迎進行曲】在人民大會堂響起，備受矚目的十四屆全國人大二次會議開幕，國務院總理李強代表國務院向大會作政府工作報告。這也是李強總理的第一份政府工作報告，簡明而務實，處處響應民生。
今年中國經濟發展目標是國內外最為關註的問題。「今年發展主要預期目標是：國內生產毛額增長5%左右；城鎮新增就業1200萬人以上，城鎮調查失業率5.5%左右；居民消費價格漲幅3%左右。」李強說，「實作今年預期目標並非易事， 需要政策聚焦發力、工作加倍努力、各方面齊心協力。」
對於房地產工作，本次政府工作報告著墨頗多，且將其放在「更好統籌發展和安全，有效防範化解重點領域風險」的大框架之下，足見穩房地產之迫切性及中央高度重視。「風險」二字也成為本次政府工作報告中的高頻詞。
李強表示，堅持以高品質發展促進高水平安全，以高水平安全保障高品質發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。最佳化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。
1.69萬字的政府工作報告中，從柴米油鹽到就業醫保，從孩子上學到畢業生就業，從農民工進城到落戶、買房，從城中村改造到鄉村振興，背後是民之所盼，是老百姓實實在在的獲得感。
標本兼治，化解房地產風險
在回顧2023年工作時，本次政府工作報告罕見提及房地產問題。
政府工作報告中這樣表述：過去一年，外需下滑和內需不足碰頭，周期性和結構性問題並存，一些地方的房地產、地方債務、中小金融機構等風險隱患凸顯，部份地區遭受淹水、台風、地震等嚴重自然災害。
「在這種情況下，政策抉擇和工作推進面臨的兩難多難問題明顯增加。經過全國上下共同努力，不僅實作了全年預期發展目標，許多方面還出現積極向好變化。」李強表示。
其中一個向好變化是，「加大宏觀調控力度，推動經濟執行持續好轉。圍繞擴大內需、最佳化結構、提振信心、防範化解風險，延續最佳化一批階段性政策，及時推出一批新政策，打出有力有效的政策組合拳。」
這其中特別肯定了新一輪房地產政策效果。「過去一年，因城施策最佳化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線。」李強說。
一位房地產權威人士對此分析說，政府工作報告這樣評價房地產調控是公允的、到位的，房地產在國際國內經濟大勢的背景之下，價格、結構基本合理，尤其是沒有出現國際上一些人認為的所謂「泡沫破滅」，這是了不起的事情，很多人沒有意識到這個情況及其重要程度。
「在肯定成績的同時，我們也清醒看到面臨的困難和挑戰。中國經濟持續回升向好的基礎還不穩固，有效需求不足，部份行業產能過剩，社會預期偏弱，風險隱患仍然較多，國內大迴圈存在堵點，國際迴圈存在幹擾，部份中小企業經營困難。」李強表示。
2024年，「堅持以高品質發展促進高水平安全，以高水平安全保障高品質發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。」李強指出。
在政府工作報告中，關於「穩妥有序處置風險隱患」方面，2024年政策發力點包括：最佳化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認為，去年底中央經濟工作會議提出的是「持續有效防範化解重點領域風險」，今年政府工作報告提出「穩妥有序處置風險隱患」，意味著房地產領域風險點正在加大化解，防止蔓延到全行業和穩健經營的企業，必須要將一個一個風險點特別是房企債務違約風險有序處置，包括企業自救、債務重組、收並購、破產清算等，避免風險無序蔓延導致爆發系統性風險。
今年是樓市修復年，也是改革年
對於房地產，一個變化是，今年政府工作報告中有關「房地產新發展模式」的表述，被放在了「有效防範化解重點領域風險」大框架下的「健全風險防控長效機制」中。
政府工作報告中這樣表述：健全風險防控長效機制，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。
這也是政府工作報告首次提出「商品房相關基礎性制度」。這意味著，不同於2023年金融支持房地產政策工具的使用，2024年，房地產政策將從源頭上的模式、制度和機制入手，依靠發展新模式、長效機制穩房地產。
「這就需要完善商品房相關基礎性制度，也就是在‘人房地錢’要素配置和良性迴圈。」李宇嘉說。人的因素就是需求摸排、以需定建；房的因素就根據需求摸查，建立配租和配售組成的保障體系，建立「保障+市場」的平衡體系；地的因素就是以人和房的因素，決定地的供應，要實作低成本、職住平衡、配套完善的組合；錢的因素就是根據房屋和土地供應分析計畫供應，資金來源，包括融資對接機制下的貸款資金、保障房計畫清單制下的公共資金、市場資金等。「這些工作住房城鄉建設部已經作出部署，如2月27日，釋出了【關於做好住房發展規劃和年度計劃編制工作的通知】，提到了住房發展規劃和年度計劃是建立‘人、房、地、錢’要素聯動機制的重要抓手，各地要充分認識其重要性。」
成都市城市建設發展研究院副院長馮波認為，還應該包括商品房銷售制度和商品房按揭制度，可以在加強商品房預售資金監管、提高預售條件、逐步推進現房銷售等方面進一步加強規範；進一步最佳化商品房按揭貸款發放程式和節點，明確按揭貸款資金監管等要求，有效降低購房人購買預售商品房風險。
「可以預期的是，2024年對於房地產行業來說是修復年，也是改革年。一方麵包括因城施策措施的不斷實施、宏觀經濟的持續向好以及保交樓措施的積極落地，房地產市場呈現出修復趨勢，另一方面，基礎性制度的完善和新發展模式的加快構建，對中國房地產和經濟的長期發展也將構成持續支撐。」中信建投證券首席分析師竺勁表示。
新型城鎮化預計會出利好措施
2023年，中國常住人口城鎮化率提高到66.2%，這顯示了深入實施新型城鎮化戰略，進一步放寬放開城市落戶條件，增強縣城綜合承載能力，空間和潛力巨大。
政府工作報告強調，2024年，「深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略，把推進新型城鎮化和鄉村全面振興有機結合起來，加快構建優勢互補、高品質發展的區域經濟格局。」
具體內容包括：把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善「人地錢」掛鉤政策，讓有意願的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。培育發展縣域經濟，補齊基礎設施和公共服務短板，使縣城成為新型城鎮化的重要載體。
穩步實施城市更新行動，推進「平急兩用」公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題，加強無障礙、適老化設施建設，打造宜居、智慧、韌性城市。
這些舉措也意味著，以往借由城鎮化大規模推動新增建設的時代結束，進入存量盤活和利用的新時期，進入到根據人的需求進行精細化修補及社群治理的新時期。以人為本，讓人民群眾享有更高品質的生活。
「今年的城市更新應該會有新意，城中村改造的行程會加快，估計這方面的推進和發展還會出利好政策，比如資金方面加大創新和力度。」一位房地產觀察人士認為。
