自從年初決定賣房後，張辛一直為此而困擾，因為不降價根本「賣不動」。張辛在河北老家有套「老破小」二手房，掛牌價不算高，對外標70萬。房源雖然舊，但交通方便、配套齊全，她本以為很快能出手，但這件事似乎沒那麽容易。
「50萬賣嗎？」有買家上來就砍價20萬，讓張辛大為震驚。這半年來，類似場景屢屢上演，中介都幾次讓她降價。張辛本來不以為意，但數月過去，賣房一事毫無進展，她的心態也動搖了，「如果五六十萬有人要，就趕緊出了吧。」
上述場景，在當下的二手房市場並不鮮見。不管是一線城市高總價房源，還是二三線低總價房源，想要快點出售，降價似乎是躲不開的路。買賣雙方心態也在拉鋸，業主不想大幅割肉，購房者也在等待「更低點」，交易市場陷入慢節奏。
機構最新釋出數據顯示，8月份重點城市二手房市場成交有所走弱，進入樓市傳統的「金九銀十」，市場熱度未顯著提振，二手房掛牌量也維持在高位。今年來多輪政策的效應正在減弱，業內認為，後續政策繼續調整支持具有必要性。
焦慮的二手房業主
二手房交易市場，已是當下樓市的「主戰場」。
據中指研究院統計，2024年1～7月份，中國25個代表城市新房和二手房累計總成交套數同比有所下降，其中二手房成交量占比進一步提升至64.1%。
二手房市場體量大、成交占比超六成，更重要的是，當下不少二手房業主「賣舊」是為了「買新」，二手房成交與否，關系著整個置換改善鏈條的運轉。
但是，如今不管在哪個地方，要迅速賣掉一套二手房絕非易事。一個很重要的原因是，二手房市場整體存量規模大，且有城市掛牌量還在上升，無形中增加了出售難度。
據麟評居住大數據研究院數據，2024年8月14個重點城市二手住宅掛牌量高達226萬套，雖然環比微幅下降1.21%，但同比上升振幅達到12.3%。
從各城在售掛牌量來看，8月重點14城中，有4個城市在售掛牌量環比上升，其中南京、成都、上海在售掛牌量上升振幅位居前三，分別為2.7%，1.8%，1.2%。
從去化周期看，2024年8月重點城市的二手房去化周期為20.1個月，環比下降11%，但同比上升8.5%，去化周期仍然高於2023年8月以前水平。
今年以來，樓市政策端已有多輪支持政策，部份重點城市二手房成交也受到了提振，但從市場存量看，整體掛牌量還未明顯下降，存量房源仍有大量待消化。
比如杭州，近日當地因大量次新房上架「破發」，即掛牌價低於新房買入價而受到關註。杭州貝殼研究院數據顯示，8月杭州市區二手住宅成交均價27628元/平方米，環比下滑5.5%，同比下降7.4%；新增二手房掛牌量則環比上漲5%。
再如北京，隨著新政影響逐漸減弱，8月當地二手房市場重回平穩區間。據麥田房產統計，8月北京二手房掛牌房源總量和7月相比微漲0.3%，二手房庫存量止跌回升。
「當下二手房掛牌量持續高企，部份賣家可能出於對未來市場預期的擔憂，或個人資金需求的壓力，選擇將房源掛牌上市，希望透過市場盡快出售，以避免未來不確定性帶來的風險。」麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪告訴第一財經。
另一方面，由於當前購房環境較為寬松，「以舊換新」「認房不認貸」疊加首套房利率首付更低等利好政策的催化，居民「賣舊買新」意願增加，掛牌量隨之上升。
據克而瑞統計，當下北上廣深等11個核心城市中，業主掛牌賣房的動機主要包括賣房置換、套現持幣、看跌房價避險、投資止損、還不起貸款、變現還債等。
其中，半數以上業主賣舊仍會買新，11個城市置換客群占比達到52%，置換仍然是二手房業主賣房的主要動機。套現持幣、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機的二三四位，占比分別達到16%、12%、9%，主要以將房產變現為目的。
還有少部份人因經濟壓力，比如還不起貸款、變現還債等而賣房，不過占比分別都僅為4%，顯示居民端負債壓力和整體房貸斷供風險可控。剩余3%比例則因為離婚財產分割、更換居住地、稅務規劃需要等原因出售現有住房。
不管是何原因，高企的二手房掛牌量，都讓持有「老破小」的業主賣房更難了。
「想賣房躲不開降價」
「現在這個行情，想賣房降到位就完事了，你不降同小區有人降。」
談起今年的二手房市場，河北當地一房產中介表示，現在整體市場是買方市場，一旦業主決定賣房，如果想快速出售，一定要把價格調整到同小區較低位，甚至所在區域水平的較低位，這樣才能吸引來看房的人，否則難有人問津。
降價是為了快速出售房源，但這讓二手房業主飽受困擾。如果想加快出售速度，就要降至小區低位，而這會引發一系列連鎖反應，不降價的業主將更被動。
這種現象並非孤例，一位上海業主表示，自己年初將房子正式掛牌，本以來幾個月就能賣掉，也看好了想要的新房。沒想到連續三個月，房子都沒有帶看，預訂的新房也急需資金，中介稱要想快點出售，最好降到小區有競爭力的價位，這讓她難以接受。
「不賣有資金壓力，賣了舍不得，更別說是低價賣。」這是當下不少業主的心聲。
從市場整體走向看，當下二手房降價出售的趨勢，還未出現明顯扭轉。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年8月，百城二手住宅平均價格為14549元/平方米，環比下跌0.71%，已連續28個月環比下跌，同比跌幅為6.89%。
中指院研究副總監徐躍進告訴第一財經，目前，二手房市場整體仍延續「以價換量」的態勢，部份業主記憶體在置換改善需求，趁市場低谷期進行住房改善；此外，部份業主預期房價將繼續下行，選擇出售房屋以最佳化資產配置。
從房價漲跌城市數量看，8月，百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個，已連續5個月呈現百城二手房價格集體下跌狀態，即便一線城市也是如此。8月，一線城市二手住宅價格環比下跌0.72%。
今年以來，北京二手房市場成交出現回暖，除了政策利好刺激，一個很重要的因素是：價格降到位了。據安居客北京，2024年7月，北京二手房成交均價是5.4萬/平方米，價格已經回到2016年的8～9月，較房價最高點則已累計下跌25%左右。
上述機構表示，即便是二手房熱度最高的區域朝陽區，也未能幸免，高總價「老破小」正在加速下跌，某熱門小區去年3月一套一居室成交總價678萬，同戶型在今年7月成交為519萬，降振幅高達25%。另一高端熱盤去年有兩室一廳成交價763萬，今年7月同戶型低樓層成交價是535萬，跌價228萬，降振幅達30%。
曾經的樓市「熱土」深圳，房價也有一定回落。深中房協表示，今年以來看似「穩健修復」的二手房市場，除了政策利好的支撐外，相當大一部份在於業主端對價格的讓步，「以價換量」成為支撐二手房市場月度相對「高位」的根本原因。
深中房協還稱，進入8月份以來，市場賽局烈度與強度明顯強於上半年，業主價格「讓步」振幅有進一步加劇趨勢，當前二手房市場表面「穩健」的基本盤仍不牢固。
等待政策進一步釋放
掛牌量居高不下、百城二手房價下跌，當下的樓市急需一劑「強心劑」。
今年以來，樓市政策端出台了數輪政策，涉及商貸利率、首付比、公積金貸款利率等多維度，致力於穩需求、去庫存、穩預期，二手房市場也因此受到一定提振。
民生證券表示，上半年一二手房成交面積同比均降，二手房市場表現優於新房，其中二手房同比下滑8%，新房同比下滑38%，二手房同比降幅較小。
但進入八月份以來，政策效應出現減弱，已是業內共識。新房成交在短暫回溫後趨冷，二手房在季節性因素等影響下，成交數據也出現回落。
據麟評居住大數據研究院監測數據，8月重點14城二手住宅成交104433套，環比下降13.2%，同比上升19.27%；1～8月重點14城累計成交809818套，較去年同期微降0.6%。
「今年517新政後，二手房成交量出現明顯上升，尤其重點城市6、7月單月成交超12萬套。進入8月，政策效應減退，重點城市單月成交量進入10萬套水平。」該機構稱，分城市來看，8月監測的重點14城中，成交量環比均下跌。
以深圳為例，深圳中原研究中心最新數據顯示，8月深圳一手住宅網簽2537套，環比下滑3.0%；二手住宅過戶3804套，環比下滑16.8%，二手成交套數為近6個月最低水平。除了政策效應減淡，八月是傳統交易淡季，也影響了成交水平。
在業內看來，當前的樓市走向仍依賴於利好因素加持，「9月是歷年政策出台的視窗期，且歷年多次出台重磅新政，若新政力度不大且出台時間延後，預計9月成交將繼續下滑。」麟評居住大數據研究院表示。
徐躍進表示，接下來可以期待的政策可能有：一是降息，2022年以來中國5年期以上LPR累計下調80bp，降息速度相對較慢，未來仍有降息空間；二是國企收儲政策最佳化，截至8月底約有30城出台了國企收儲房源征集公告，目前政策落地仍會面臨一定調整，政策細節有待最佳化；三是北京、上海等核心城市限購政策有望放松。
關榮雪認為，在對後續的政策期待上，一方面近期有訊息稱降低存量房貸利率，允許轉按揭貸款，對刺激消費、降低存量客戶的房貸壓力均有一定積極作用，有利於提振市場信心；另一方面，由於目前購房需求、市場信心等都需要一定時間恢復，後續政策不僅要刺激需求，還需在改善居民就業收入等方面發力。
值得註意的是，對市場及政策的期待，讓部份二手房業主的信心有所回升。
麟評居住大數據研究院監測數據顯示，8月重點14城調價房源中，漲價房源占比7.3%，環比上升0.13個百分點，同比下降0.99個百分點。「重點14城市業主漲價信心上升，但重點50城仍呈現下跌局面，能階高的城市業主漲價信心高於三四線城市。」
