操作過程的難點主要是，新房市場還不是很旺盛，有些計畫的開發企業沒有推出更多針對「以舊換新」群體的購房優惠活動，有些開發企業覺得流程和周期較長，參與積極性不是特別高。
中房報記者 許倩 北京報道
樓市去化大潮之下，鄭州「以舊換新」工作應勢鋪開。
「截至目前，‘以舊換新’報名3676組，有效登記1629組，完成新房意向認購數量199組。」5月20日，鄭州城發安居有限公司工作人員接受采訪時向中國房地產報記者表示。「對於確定收購的二手房房源，我們將對其改造用作鄭州市配租型保障性租賃住房，並在‘鄭好辦’APP統一配租，等統一配租時若有需要仍可選擇該房源。」
5月10日，鄭州市住宅與房地產業協會釋出訊息，即日起，取消試點期限和試點區域，在鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等市內八區，全面開展二手住房「賣舊買新、以舊換新」工作。這也是全國第一個「以舊換新」從試點到全面鋪開的城市。
「這個政策好！老房子面積小不夠住，想更新換代提升下住房品質，簽完二手房交易後，我有一個月時間可以去選新房源。」一位簽約房主說。
「操作過程的難點主要是，新房市場還不是很旺盛，有些計畫的開發企業沒有推出更多針對‘以舊換新’群體的購房優惠活動，有些開發企業可能覺得整個‘以舊換新’活動的流程和周期較長，參與積極性不是特別高。希望房企多多參與，從政策和價格上拿出更多針對‘以舊換新’群體的優惠來，把整個鄭州房地產市場盤活，這對所有開發企業都是好事。」前述鄭州城發安居有限公司工作人員說。
從試點到全面鋪開
5月10日，鄭州舉行二手住房「賣舊買新、以舊換新」集中簽約儀式，換房群眾代表、房地產企業代表與鄭州城發安居公司共同簽約。
從4月20日正式開啟「以舊換新」試點到5月10日全面鋪開，鄭州僅用了20天。
早在3月28日，鄭州市房管局等六部門聯合印發【鄭州市促進房產市場「賣舊買新、以舊換新」工作方案（試行）】。方案提出，2024年，鄭州全市計劃完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」10000套，其中5000套透過由國資平台鄭州城市發展集團收購二手住房，促成群眾「以舊換新」；另外5000套鼓勵市場化去化。
鄭州還給出了稅收優惠政策：透過「以舊換新」購買新房契稅補貼30%，這一政策延續到2024年12月31日。
5月10日，鄭州宣布「賣舊買新、以舊換新」試點工作提前近一個月結束，在全市建成區範圍內全面實施。
與此同時，進一步最佳化收購房屋條件：房屋性質為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區域為市內八區，優先收購三環內房屋，三環外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建築面積不超過120平方米（含）等。
「提前結束試點，是基於群眾換房需求。試點期間只在鄭州兩個區開展，很多不在此範圍內的群眾也反映說想參與這個活動。透過試點，我們把整個流程從前到後全部跑通了一遍，提前結束試點，就是想把以舊換新範圍擴得更大一些。」前述鄭州城發安居有限公司工作人員稱，在「換新」上，試點期間要求「換新」的新房必須是主城區現房，現在擴大到整個鄭州市建成區域內，只要是取得預售證和現售證的期房和現房均可以參加活動，以滿足群眾換房需求。
為什麽對擬收購二手房設定這些門檻？前述鄭州城發安居有限公司工作人員解釋稱，城發集團收購二手房源不是為了銷售，而是用作保障性租賃住房，收購之後會對房源進行一定改造，讓其滿足新市民、青年人的租住需求。保障性租賃住房的要求是滿足職住平衡和配套齊全，且房源不能太老舊，這會讓新市民、青年人的居住體驗感變差，也違背國務院釋出保障性租賃住房的初衷。
「不超過20年房齡設定，主要是按照金融機構融資放款要求；優先收購三環內二手房，是因為三環內房源新市民、新青年的租賃需求更旺盛一點，他們都希望職住平衡控制在其通勤範圍和通勤時間內，保證正常生活。三環外的房源，對於租賃群體而言生活不便，無法滿足職住平衡。本次城發集團收購二手房以舊換新，旨在持續完善全市保障性租賃住房區域布局，進一步滿足新市民、新青年的租住需求」，前述鄭州城發安居有限公司工作人員稱。
5月10日，鄭州舉行二手住房「賣舊買新、以舊換新」集中簽約儀式，換房群眾代表、房地產企業代表與鄭州城發安居公司共同簽約。
在二手房價格評定上，鄭州探索出了一套比較公正公平的評估方法。據前述鄭州城發安居工作人員介紹，在鄭州房管局網上平台上有個易居網路公司，上面建立了一個專門的房產交易平台，在上面有一個評估機制，先由房協建立評估機構的供應商庫，在這個庫中會隨即抽取3家評估公司對房源進行評估，每套房源采用的是3家評估公司給出的評估價的中間值，就是去掉最高和最低值，相對更客觀。
「評估公司給出的評估價也是參考了市場成交價、房管局備案價、銀行交易價格評估和稅務局的交易價格備案，是多個維度綜合評估的價格，與市場價基本持平。從群眾反映來看，換房群眾對這個價格還是比較滿意的。」前述鄭州城發安居有限公司工作人員稱。
具體操作流程上，對於換房群眾而言，第一步先在房產交易平台上報名，將資訊填寫上去；第二步，鄭州城發安居有限公司會線上上稽核資料，透過的話會告知對方，換房業主就可以去選擇自己想要的房源，然後與新房開發企業簽訂認購協定，確定買新房意願；鄭州城發安居有限公司會與換房業主簽訂二手房收購協定；接下來會進行保租房認定和銀行授信審批；審批透過後，換房業主與開發商進行新房網簽，鄭州城發安居有限公司與換房業主進行二手房網簽，兩個網簽同時進行。完成後，進行房屋交割和房款支付，如果換房業主購買的是現房，鄭州城發安居有限公司會把二手房房款打給開發商；如果是期房，房款會打到資金監管帳戶，避免開發商私自挪用房款。
值得一提的是，在鄭州「以舊換新」中，有抵押貸款的二手房源不能收購，主要是因為企業交易層面上，銀行方面不支持企業收購帶押房源，客戶需要先還上抵押貸款再進行下一步。
難點在於「換新」
住房「以舊換新」能在多大程度上盤活市場？「以舊換新」工作開展過程中，痛點和難點是什麽？
記者在采訪中了解到，相比於「收購二手房」，「換新」環節難度更大一些。「鄭州市內優質改善型樓盤的可選範圍比較少，這是我們接觸到的很多換房群眾的顧慮，這部份換房人群的定位就是改善型客戶，他們更多想買位置好、配套全、價格又合適的新房，但是這樣的現房基本賣完了，而他們對於期房又有一定顧慮，更傾向於選擇知名開發商或國企、央企開發的房子。」前述鄭州城發安居有限公司工作人員稱。
另一個問題是，部份開發企業對於「以舊換新」活動的參與積極性並不是很強，針對以舊換新群體沒有推出更多的購房優惠活動，甚至還沒有市場化客戶給到的優惠多，開發企業有自己的考慮。
「不管是房管局還是房地產業協會，都在積極主動協調市裏各個開發商拿出優質房源參加‘以舊換新’活動，確保活動效果達到最大化，我們也希望開發企業能拿出一些額外的優惠給到換房群眾，這樣更有利於政策的開展，拉動一二手房聯動去庫存。」前述鄭州城發安居有限公司工作人員稱。
「以舊換新」對拉動樓市去庫存效果如何？前述鄭州城發安居有限公司工作人員稱表示，「‘以舊換新’對拉動樓市去庫存有一定效果，但效果多大現在還說不好，畢竟政策實行還不到一個月時間，相信政策發酵一段時間後效果會更好。」
據不完全統計，目前全國已有60多個城市或地區，包括上海、深圳、青島、南京等開始支持住房「以舊換新」。一位參與其中的城投公司人士稱，從全國範圍內來看「以舊換新」剛起步，從其他城市以往經驗來看效果並不是很理想，還沒有聽說哪個城市的去庫存效果較好，有些城市實施「以舊換新」一年才去化了個位數的庫存量，去庫存效果還需要再觀察一段時間。
從「以舊換新」模式看，目前主流方案包括政府收儲、最佳化交易、換房補貼三類。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，由國資平台直接收購業主二手房，業主再去購買新房的模式，一方面可以及時解決居民因二手房無法售出導致的換房不暢，另一方面可以穩定二手房掛牌規模，穩定價格預期，同時還可以透過「換新」方式將需求匯入新房市場，實作新房去庫存。
華泰證券報告顯示，三類模式中從對房地產市場供求關系影響程度來看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應的對於地方財政的資金負擔也是由大到小；如果推廣政府收儲模式，那麽收購規模、收購標準和新房換購標準等具體細節仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價也是該模式的一大難點。
政策面好訊息是，5月17日，人民銀行副行長陶玲在國務院政策例行吹風會上指出，人民銀行將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
