隨著年內LPR第三次下調，房貸利率應聲而下。近兩天，地方房貸利率「破3進2」逐漸成為普遍現象。值得註意的是，許多城市的商貸利率甚至突破了住房公積金利率的下限，出現了「利率倒掛」。不過，目前，已有城市上漲了在LPR基礎上的加點振幅。
據南方+10月24日報道， 廣州多家銀行接到通知，房貸商貸利率不得低於公積金貸款利率。
據新京報貝殼財經10月24日報道，記者從廣州多家銀行獲悉， 加點有所回呼， 首套房貸利率執行不低於2.85%。而目前，首套住房公積金貸款期限5年以上，年利率也是2.85%。
不止廣州，在江蘇省南京、蘇州等城市， 多家銀行的工作人員告訴記者，按照要求，首套房貸利率不能低於2.95%，加點從-90BP（基點）變成了-65BP。
廣州有銀行加點上調10BP
南京、蘇州上調25BP
綜合南方+、新京報貝殼財經報道，10月21日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布，1年期和5年期以上LPR均下降25BP，5年期以上LPR下降至3.6%，這是今年以來LPR降幅最大的一次。各家銀行紛紛調整房貸利率，部份銀行報價出現商貸與公積金利率「倒掛」情況。
一家商業銀行個貸部門負責人對南方+記者表示，該行房貸利率根據客戶資質情況，定價為LPR減100BP，或LPR減95BP。在10月21日，最新貸款市場報價利率（LPR）公布前，LPR減100BP為2.85%，LPR減95BP為2.9%。但隨著最新LPR報價，LPR減100BP為2.6%，LPR減95BP為2.65%，均低於2.85%的公積金貸款利率。
「此前的合約簽訂為LPR減100BP的客戶，我們只能按照2.6%執行。但隨後新簽訂的客戶，只能按照不低於2.85%執行。」一家商業銀行個貸經理告訴記者。
另據新京報貝殼財經， 目前一些低利率城市率先上調了加點。
廣州匯豐銀行的工作人員告訴記者，最近，加點有一定的回呼，目前首套房貸利率是LPR-74BP，為2.86%。
廣州是利率最「卷」的城市之一，首套房貸利率通常為LPR減去75BP、85BP、90BP甚至100BP，不過主流銀行是減去75BP。LPR下降之前，匯豐銀行的首套房貸利率最低可以做到2.85%，減去了100BP，為廣州最低。
招商銀行廣州某支行的工作人員稱，目前首套房貸利率是LPR-75BP，為2.85%，LPR下降後，往上調整了10個BP。在此之前，招商銀行在廣州的首套房貸利率是LPR-85BP。
不止廣州，還有江蘇省的多個城市統一了首套房貸利率下限，為2.95%，在LPR下降時，這相當於上調了加點。
中國郵政銀行南京分行相關工作人員稱，按照銀監會的統一要求，目前首套房貸利率最低只能做2.95%，即LPR-65BP，加點上調了，不然市場太混亂了。
在此之前，南京、蘇州首套房貸利率是LPR-90BP。
蘇州方面，中國銀行蘇州某支行的工作人員告訴記者，首套房最低執行2.95%的利率，LPR-65BP，這是銀監會的統一規定。「2.95%是臨界成本，沒有辦法再下降了，再降就是虧本生意了。」
招商銀行蘇州某支行客戶經理稱，現在外部規定要求，不能低於2.95%，加點從-90BP變成了-65BP。
另據財聯社報道，多位南京的貸款者也表示接到銀行通知要上漲BP。「我前兩周簽的貸款合約，但沒有放款，之前說利率是LPR-90bp，昨天跟我打電話說新發放貸款改成LPR-65bp了。目前還在和銀行協商當中。」南京的購房者吳白（化名）對記者表示。
此外，江蘇省其余地區還有銀行向記者確認，在昨日LPR調降前便收到銀監會通知，表示首套房貸款利率不得低於2.95%。「確實上周收到了通知，要求銀行的首套房貸款利率不得低於2.95%。 這個利率不是銀行自己定的，是監管統一的。 」蘇州某城商行的客戶經理對記者表示。
銀行反向操作導致降息效應減小
據財聯社，「目前觀察到，南京、蘇州等地反向操作，即雖然LPR下調了，但其基點有所上浮了，即從-90BP調整為-60BP。這說明各地在房貸下調方面，其實已經是有所見底了。這也和近期房地產交易市場升溫是有關系的。」 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者指出。
此前，業內曾計算LPR下調25個基點為貸款者帶來的收益，按照100萬貸款本金、30年期等額本息方式計算，月供減少130多元,全部利息大約減少4.8萬元。但若銀行上調浮動bp，則優惠力度將有所折扣。
「由於近期銀行貸款方面的活躍度增加，所以其並沒有出現同頻率的下調，反而透過相反操作低效了降息的效應。對於購房者來說，要適當關註此類訊號的變化，要認識到一些信貸政策可能出現築底的態勢。」嚴躍進表示。
值得註意的是，此前南京等地就出現過LPR下降但部份銀行上調bp的操作。嚴躍進建議各地要朝著持續寬松的導向進行，尤其是結合近期購房熱情較高的情況，持續促進交易市場的創新高。
公積金貸款利率調整空間開啟？
據21世紀經濟報道，上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛表示，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業銀行的住房按揭貸款利率要低。 從過往來看，的確沒見過商貸利率低於公積金住房貸款的情況。 這種情況的發生，意味著公積金貸款利率調整空間也應開啟。
據第一財經，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，從倒掛情況看，目前部份城市首套房的房貸利率為2.85%，最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現為2.85%。若此類政策後續推進，那麽公積金貸款的「價效比」就很低了，商業貸款將比公積金貸款更為劃算。
嚴躍進認為，公積金貸款利率預計還有進一步下調的可能，尤其是目前差異對比下。
記者註意到，2015年之前，公積金利率變動較為頻繁，步入2022年以後，公積金利率僅調整了2次，其間LPR下調了6次之多。
展望後續LPR和房貸利率走勢，麟評居住大數據研究院高級分析師關榮雪認為，LPR有可能維持當前水平或有小幅調整。今年5年期以上LPR已經累計下降了60個基點，達到歷史最低水平。未來LPR的調整將取決於多種因素，包括經濟增長情況、房地產市場狀況等。各地房貸利率可能會根據LPR調整而有所下降，但具體水平還需參考當地政策和市場情況。
「伴隨一攬子增量政策陸續推出，宏觀政策在穩增長方向全面發力，LPR報價下降符合當前宏觀政策的大方向。」中信證券首席經濟學家明明指出，著眼於促進房地產市場止跌回穩，提振經濟增長動能，未來LPR報價或還有一定下調空間。而各地房貸利率可能會進一步降低，具體水平將取決於LPR的調整振幅和各地政策的執行情況。
編輯 | 程鵬 杜波 易啟江
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