「我相信整個投資界都預期今年的物業發展盈利比之前會有差距。」
3月21日，長實集團（HK01113，股價36.8港元，市值1306億港元）釋出2023年度業績報告，並召開業績釋出會。
長實集團主席兼董事總經理李澤鉅表示，如果長實在四五年前地價高峰的時候買入很多地皮，今天的負債比率不可能是3%，更會持有不少賬面值高於市價的計畫。
他認為，公司交出了一份不錯的成績單。
業績報告顯示，截至2023年底，長實集團的銀行結存及定期存款達到425億港元，凈資產為124億港元。由於公司擁有大量現金，加上未動用銀行貸款額，所以有能夠能力應付承約及流動資本需求。
盡管資金流動性表現穩健，但報告期內，長實集團收入和股東應占溢利雙雙下滑，分別同比減少16.15%、20.03%。長實將內地視為經濟增長引擎，但在核心土儲方面持續收縮，在謹慎的拿地策略下，土地儲備減少至6300萬平方呎，創下近8年最低水平。
2024年，一線熱點城市陸續放寬土地競拍規則，長實是否有相關計劃，在一個多小時的釋出會裏，管理層尚未給出明確回答。
土儲政策審慎致銷售收益減少過去的一年，長實集團依靠房地產銷售、寫字樓租賃、酒店服務、基建和英式酒館等業務，實作收入472.43億港元，股東應占溢利約173.4億港元。
其中，房地產銷售收入同比減少29%至131.53億港元，主要銷售的住宅單位包括香港的沙田名日·九肚山和洪水橋#LYOS計畫，以及廣東東莞的海逸豪庭、上海的湖畔名邸和北京譽天下計畫。
長實集團的香港計畫中，以油塘親海駅最為奪目。據【每日經濟新聞】此前報道，去年8月，該計畫推出626套住宅，由於樓價降至7年前（截至去年）的水平，吸引了3.06萬次搶購，超額認購48倍，被形容如「深水炸彈」般震撼。
據業績報告披露，除了親海駅計畫，屯門的飛揚第1期及第2期及新加坡計畫銷售亦進展順利，黃竹坑計畫已獲得住宅單位預售授權證，預期於近期推向市場發售。
降價促銷在引起市場轟動之余，對長實集團的業績並無較大增益。報告期內，長實集團在香港實作銷售收入58.4億港元、內地實作66.3億港元、海外實作6.83億港元，同比2022年，各個銷售區域全線下跌。
值得一提的是，由於去年7月長實集團終止出售Bristow Investments Limited（布裏斯托投資有限公司，香港波老道21號發展商）的買賣協定，買家所付訂金20.77億港元已被沒收及作為公司收入入賬。
長實方面坦言，物業發展規模減小，主因過去數年之審慎土儲政策，年內物業銷售收益較2022年錄得減幅。集團於2021年及2022年在本地投得四幅作商住發展用途的政府地皮及兩個重建發展計畫，規劃工程如期開展。集團將繼續把握機遇，物色優質土地儲備，以作未來發展。
「目前香港樓市下行機率較小，值博率很高」截至報告期末，長實集團的銀行結存及定期存款425億港元，凈資產為124億港元，負債凈額與總資本凈額比率約為3%。
公司以中短期為基礎監控流動資金需求，並根據需要安排融資。銀行及其他借款總額為549億港元，同比增加63億港元。1年內到期借款為178億港元，2至5年內到期借款為304億港元，5年後到期借款為67億港元。
截至報告期末，公司擁有可開發土地儲備約7400萬平方呎，其中700萬平方呎、6300萬平方呎及400萬平方呎分別位於香港、內地及海外。
梳理過去8年的財報發現，這是長實集團土地儲備的最低水平。2016-2023年，該公司土地儲備分別為1.35億平方呎、1.17億平方呎、1.4億平方呎、9200萬平方呎、8000萬平方呎、7500萬平方呎、7500萬平方呎、7400萬平方呎。
公司方面表示，內地作為全球最大經濟體之一，為全球經濟增長重要引擎。香港本地樓市剛性需求仍在，長遠發展依然受到支持。
長實集團營收、利潤峰值的2018年和2019年，公司在內地的土地儲備分別達到9600萬平方呎、8400萬平方呎，營業收入分別達到221.42億港元、130.59億港元。而目前，長實集團在內地的土儲剩下6300萬平方呎，僅為8年前的一半。
上海網上房地產數據顯示，長實集團在上海開發的湖畔名邸、高尚領域等計畫已接近清盤，只有少量房源可售。
今年2月底，香港撤辣，新房和二手房短期內交易火爆。
李澤鉅表示，撤辣怎麽都好過不撤，撤辣後市場有起色。對於樓市行情，他認為，任何事情都有上升或下跌空間，目前香港樓市下行機率較小，值博率很高。
面對業績釋出會上「集團是否會買地」的追問，其始終表示無理由現在來回答，無論買地也好或補地價也好，最緊要是「計數」，即合理的報酬率，「報酬率決定一切」。
每日經濟新聞
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