從「有房住」到「住好房」，當下樓市已經來到改善時代。但是，舊有的二手房難賣，已經成為現階段居民換房的「攔路虎」。如何打通置換鏈條，助力更美好居住，考驗市場及政策著力點。
行業新需求下，住房「以舊換新」正逐步走向大眾視野，成為各地政府助力市場流動的一劑「新藥」。根據中指研究院不完全監測數據，截至5月27日，全國已有超70城表態支持住房「以舊換新」，具體包括收購、幫賣、補貼、舊轉保等四種模式，部份城市多模式並列。
截至目前，部份城市如南京、深圳、長沙、鄭州等地，「以舊換新」已經出現落地案例，二手房業主透過收購、幫賣等模式，成功置換了新房。但整體來講，「以舊換新」政策仍處於探索與試點階段，尚未大規模復制。
在購房者及業內人士看來，地方國資或開發商直接收購舊房，能更有效推進住房「以舊換新」。但收購模式大規模復制面臨阻礙，資金支持、房源品質等均較關鍵；基於當下較低的租金報酬，以租賃舊房回收投入資金周期較長，大規模復制需長久期、低利率的資金支持。
部份城市已現進展
「已評估，等結果！」近日，住房「以舊換新」已成為網友熱議的話題之一，有南京市民就此分享稱。
據該業主表示，南京出台首批「以舊換新」試點後，自己便「上了車」，網上報名核驗房源，目前正等待評估機構給出評估價，同時在新樓盤處簽了認籌協定、交付訂金。後續舊房評估價出來後，如果不滿意還可以退訂新房；置換新房和評估價的差額，可以全款支付也可以貸款。
在該分享帖內，還有多名網友表示，自己也正在關註住房「以舊換新」，舊房源評估後價位比心理預期高；也有網友表示，很多地方都在推進該政策，但擔心新樓盤拿尾盤、賣不掉的房源出貨，想繼續觀望。
南京市住房「以舊換新」政策出台於4月28日，南京安居建設集團有限責任公司啟動主城六區存量住房「以舊換新」試點，首批試點房源共2000套。換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高於所購新建商品住房總價的80%，存量住房收購價格以評估價為依據。
日前，南京方面公布「以舊換新」的實質性進展——南京市房產交易中心、開發商及二手房收購企業與首批10位業主代表在南京頤和天晟府售樓處舉行了簽約儀式。據悉，自「以舊換新」計劃釋出至第一批業主簽約，用時25天，已有52組客戶確認成交，目前相關交易手續正在辦理中。
鄭州同樣是「以舊換新」規模較大的城市，該市擬透過國有保障房營運公司收購和市場化交易兩種方式，推進改善性住房需求換房。2024年，鄭州計劃完成二手住房「賣舊買新、以舊換新」10000套。其中，透過鄭州城市發展集團有限公司收購，在試點階段完成「換房」500套，計劃全年完成5000套。
5月10日，鄭州方面釋出訊息，即日起取消試點期限和試點區域，在鄭東新區、高新區、經開區、中原區、二七區、金水區、管城區、惠濟區等市內八區，全面開展二手住房「賣舊買新、以舊換新」工作。這是全國第一個「以舊換新」從試點到全面鋪開的城市。
鄭州城市發展集團有限公司對外表示，目前已經面向市內八區全面進行收儲，且收儲工作已經初具規模，二手房房齡從竣工之日起不超過20年，面積不超過120平方米，收購房款只能用於購買新房現房或者期房。
一線城市方面，目前深圳市房地產業協會、深圳市房地產中介協會聯合開展「換馨家」活動已一個月。截至5月17日，參與「換馨家」活動的開發計畫由首批13個，已增加至55個；參與的房地產經紀品牌增至33個，占全市房地產經紀機構的80%。
業主參與程度上，據深房中協數據，咨詢該活動的消費者共8945人次，涉及25個計畫，占參加活動總計畫45%；其中轉化成帶看1501人次，涉及21個計畫，占總計畫38%；最終，成功透過活動簽訂新房訂金協定（成交）35套（其中已有一套完成了「舊房」的出售）。
5月27日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會釋出第二批參與全市住房「以舊換新」活動名單，截至目前，全市兩批「以舊換新」計畫數量累計近200個，合作中介機構44個，整體活動將持續半年時間。廣州城投地產、中鐵建南沙、招商蛇口、合生創展、星河、敏捷等企業參與。
此外，日前長沙房地產企業城發恒偉置業宣布，市民舒先生在該公司旗下的雅酈映計畫成功選購新房，並完成了老房子的出售，標誌著長沙樓市出現「以舊換新」的成交方式。該業主利用城發恒偉置業提供的平台，將其位於長沙市的老房子出售，並在同一公司旗下的雅酈映計畫中選購了新房。
地方收購模式能否鋪開？
與高達70城表態支持「以舊換新」相比，當下實際落地的案例仍然偏少。
目前，各地「以舊換新」的模式主要包括：房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房；開發商或國資平台收購舊房，售房款用於購買指定新房計畫；對出售自有住房並購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼等。
但是，不少業主對單純的「幫賣」模式有所疑問。有網友表示，如果是單純幫賣、並釘選新房源，對自己這類置換需求並無吸重力，且當下是買方市場，簽訂「以舊換新」協定後，賣房壓力增大，甚至會以低於心理預期的價格出售。在他看來，要想真的推進、刺激市場，還是需要地方國資按市場價收購舊房，將房款給到買家，或者有實質性的補貼或者優惠政策等。
目前，國資下場收購二手房的城市，數量不多且規模較小，南京、鄭州已算力度比較大的城市。
今年，安徽宣城兩家城投公司釋出商品房「以舊換新」公告，居民可用宣城市主城區規定區域內的「舊房」，換兩家國企開發建設的小區「新房」；江蘇江陰一家城投公司，也推出在售商品房「以舊換新」業務；四川宜賓提出，探索建立國企收購二手房或者存量商品房作為保障性租賃房的機制；福建漳州發文，明確國企作為營運主體，購買未能成功「賣舊」的符合條件的存量住房，作為保障性租賃住房進行營運管理。
平安證券表示，「以舊換新」有利於暢通一二手房置換鏈條、協助縮短交易周期、促進新房銷售去化。但幫賣模式下，由於新房房源被提前釘選，開發商大機率選擇性進行房源提供，居民加杠桿能力也影響最終效果。而在收購模式下，地方國資以租賃舊房回收投入資金周期較長，需要相應資金支持。
華泰證券也表示，從對房地產市場供求關系影響程度的角度來看，「以舊換新」各類方式中政府收儲>換房補貼>便利交易，但對於地方財政的資金負擔也是由大到小；如果推廣政府收儲模式，收購規模、收購標準、新房換購標準等具體細節仍有較多可待商榷之處，如何公允地為二手房定價是該模式的一大難點。
據該機構測算，地方收購需要長期低成本資金的助力。因地方財力受限，需要關註是否有政策性銀行或其它中央資金為地方收儲提供進一步支持。若要消耗去化周期超過18個月的高庫存城市10%-30%的取證待售庫存（對應去化周期縮短10%-30%），需要投入0.56～1.68萬億元的二手房收購資金。
惠譽近日研報也表示，地方政府融資平台（城投企業）正更深入地參與住房「以舊換新」，城投企業需要獲得政策性銀行及商業銀行提供的放貸資金，但這將擡高城投企業的凈杠桿率。惠譽預計，未來數月，該方案將在更多城市落地實施，但資金限制和部份地方政府提供補貼的能力，可能在短期內制約落地規模。
德邦證券認為，在隱債化解背景下，地方政府或在一定程度上受到掣肘，需中央政府進行適度加杠桿支持收儲。未來，需要關註PSL（抵押補充貸款）新增情況，上一輪棚改年新增近萬億，後續若仍有資金需求，新增PSL可能是資金來源之一；二是關註財政/準財政工具，國開行等其他部門也可進行相應支持。
