3月18日，國家統計部門釋出1-2月份房地產執行數據，無論是房地產開發投資，還是房地產開工、施工面積，同比都無一例外地明顯下降。而且銷售面積和銷售額同比更是下降了約20%和30%。更為重要的是，樓市庫存達到了7.59億平米，同比增長15.9%，是有紀錄以來最高庫存數據。在這個背景下，3月22日，國常會召開了房地產部署會。
相信很多人都看到各自媒體對國常會關於房地產工作的部署解讀了，不繞彎子，直接看內容，本文就回答3個問題，一是為什麽要這樣部署房地產工作？二是接下來將怎麽幹？三是普通人該怎麽應對？
先看看本次國常會的主要內容，總共討論決議了3大事項，但著墨最多的是房地產工作安排，公開出來的內容就達253字，這是歷史印象中不曾見到的情況。原文內容大家看這張圖片就行，為便於理解，根據實際情況，解讀關鍵的幾條如下：
第一，明確了房地產的地位。
具體而言，說房地產涉及面廣，產業鏈條長，實際說的是房地產解決了很多就業問題，這個一點不假。數據顯示，從開發施工到銷售設計等方方面面，相關從業人員超過5000萬人，就是一家出一個人，按3口之家算，那也是1.5億人口家庭，影響不可謂不大。如果算上下遊幾十個產業鏈，那人口就更多了。所以，這次會議把房地產行業定性為事關經濟社會發展大局的產業。可以說，這次強調房地產的地位，可與2004年把房地產定性為「國民經濟支柱產業」有異曲同工之妙。
第二，做好保交樓、保民生、保穩定，房地產協調機制落地見效等等，這一條就不多解釋了，多次提及，不是說沒新意，確實也是各項工作的基礎。比如，如果房子都交不了，如何恢復樓市信心，誰敢買房？所以，這個工作是必須要做的，而且還要把做紮實。
第三，系統謀劃相關支持政策。
這10個字，是房地產快速發展二十多年首次提及，曾經我們也遇到過樓市遇冷，也救市過，但從來沒有這樣的表述。為什麽會有如此提法？
研究過本輪樓市的人應該知道，自2021年底以來，從中央、部委到地方，出台提振樓市的政策有超2千次，但效果一直不明顯，更為重要的是，市場還處在下滑通道之中，很顯然，一直喊促進促進房地產健康平穩發展，但實際情況與目標背道而馳，影響到經濟社會發展大局。所以不能再繼續這樣下去了，必須要使用更為有效的方式方法。如何做？
大家要註意字首詞「系統」二字，說明此前的政策可能比較分散，或者力度不夠，不能形成合力。比如說放開限購，放一點點，釋放完這部份需求後，市場又陷入更冷的局面，還比如說房貸利率，降低一點點，購房者沒啥感覺，根本就勾不起人們出手買房的欲望。現在有一個未經證實的說法是，房貸利率可能降低到2%。由此我們讀出的訊號是，接下來應有更大力度的招、更多的支持樓市政策出台，至於具體是什麽，不敢妄言，但一定是能夠產生深遠影響，超出購房者預期的措施，靜靜等待吧。
第四，如何理解「有效激發潛在需求，加大高品質住房供給」？
說「有效激發潛在需求」，但我們知道，需求端我們已經激發很久了，但效果大家也看到了，不買還是不買，主要是兜兜裏沒多少錢，何況也看不到房地產的潛力，購房者總是不急不慢，怎麽辦呢？
說到底，別在普通需求上下功夫了，要從需求端的有錢人入手，那就是加大高品質住房供給。為什麽要這樣做呢？都知道高品質住房有兩個共同特征：
一是品質高，價格自然也高，針對的是有錢人群體；二是根據此前相關部門的定調，好房好價，意味著價格將不受限制，你有打造好產品的能力，定多少錢那是你的事，有人買單就行。
可以看出，之所以加大高品質供應，面上是滿足改善需求，實則是希望透過品質高價房的熱銷帶動市場人氣，實際上這也對普通房子起到企穩和帶動作用。舉個例子就明白了：
比如原來同區域一套普通房子150萬一套，現在出現的好房子是500萬一套，很明顯，普通人是夠不著了，但買150萬，甚至200萬，甚至多點，還是能實作的，何況隨著好房子價格一騎絕塵，原本計劃買300萬房子的人，對500萬房子只能是「望房興嘆」，增加了更低價格房源的需求，對穩住這部份市場是有促進作用的。
第五，改革商品房相關基礎性制度，成為構建房地產發展新模式的重要組成部份。
到底啥意思？商品房基礎制度，關註比較多的點，可以說說改革的可能性。
一是現房銷售。
官方此前提到過，逐步向商品房預售制度過渡，但今年好像沒看到再提了。其實嘛，如果你從事房地產行業，或者與開發商高層接觸過就知道，現在房企最難的問題就是資金，如果你現在搞現房銷售，所有開發商都只會雪上加霜，入不敷出。所以，我們相信最終會實作現房銷售，但絕不是現在，這兩年估計都難實作。
二是公攤面積。
這是一個熱議話題，實際上，公攤存在於任何國家，任何房子，不可能哪個房子不要門廳，不要電梯井，不要消防通道等等，公攤是客觀存在的，但問題就在於，公攤可能存在藏汙納垢行為，開發商夥同相關單位多算了公攤，其收益由購房者承擔。
所以，趁著市場下滑期，索性在合約中明確建築面積計價、套內面積計價，其實就是一個含公攤，一個不含公攤，讓大家消費得明明白白，而且輔以可查的公攤面積計算明細，便於購房者收房時核驗。同時，在計算物業費、水電氣費時，均按照套內面積計價，雖然有的房子使用成本未必減少，但起碼讓購房者心裏踏實，有利於樓市消費信心恢復。
三是房產稅。
這個話題比較敏感，但處理得好，確實能帶來市場的恢復。雖然一些地方已經放開了3套購房資格，而且還不累計其他城市房產，但現在我們超過42%的家庭有2套及以上的房產，他們如果再買房，萬一買上沒多久又被征收房產稅了，無疑會增加持有成本，導致眼下買房是比較猶豫的。所以，雖然說征收房產稅是發達經濟體發展的趨勢，但我們能不能為了恢復樓市，比如在2030年前暫不啟動房產稅的征收事宜。想必，這一定會增加有改善需求購房者的積極性的，促進樓市恢復。
四是產權。這個就不多講了，主要是讓大家有「恒產者恒心」，現在七十年的產權貌似一代人都不能照顧到，何況還有很多房子一買來就只有四五十年產權，那些老房子產權時間就更短了，根本就做不到心理上的「傳承」。所以，你得讓大家有信心，我買這個房子起碼可以傳「三代」，按照平均預期壽命算的話，考慮到疊延長間，弄個150年產權還是可以的。對國家而言，沒什麽損失，但可以堅定房產這個家庭最大財富持有者的信心，間接促進樓市需求增長。
看了以上，沒啥好說的，普通人做兩個準備吧。
一是有需求該買房就買吧。
正如前面所言，後面提振樓市措施應該會超預期，反正就是鐵了心要把市場促進起來。這裏特別強調一點，樓市需要的資金問題應該不是問題，今年物價定了3%的目標，2月份的CPI才0.7%，後面發力的時間或越來越近了，其中貨幣政策應是重頭戲。
很多人其實有預感，可看一組數據，貨幣供應M2突破100萬億是在2013年，突破200萬億是在2020年初，增加100萬億用了7年時間，M2來到300萬億是在2024年初，增加100萬億用了4年時間。看到沒有，增加100萬億級別貨幣的時間越來越短，下一個100萬億增加，時間你覺得會是......
對普通人而言，除了買房，其實沒有什麽像樣的核心資產可以對抗這種趨勢。
二是有條件該買好房子就買好房子吧。這個在今年已經多次強調，為了徹底放開好房子市場，加大保障房供應的力度不會縮減，只會加大，因為需要保障工薪族的「住有所居」問題。這樣的話，好房子與普通房子的差距只會越來越大，而後者還會因保障房而分流很多需求，有錢的買好房子，沒錢的住保障房和普通房子。普通房子由於量大，誰也不缺房子，別說溢價，如果地段不好、沒有學區，變現都是難題。好房子基本都是可以作為傳世的珍藏，溢價沒有天花板，如果真能夠得著，該怎麽選是不是很清楚了？但前提是要買到真正的好房子。
