本報（chinatimes.net.cn）記者於莉莉 李貝貝 北京報道
近日，原國家房改課題組組長、中房集團原董事長孟曉蘇接受【華夏時報】記者專訪時表示，應當打破城鄉二元結構，取消農業戶口和非農業戶口的戶籍制度，包括改變城鄉分割的土地制度，這是農村改革的必然走向，也是鄉村振興的關鍵環節。
「如果讓農村宅基地與城市土地同價同權，那就再也不必擔心農民群體性返貧。在農民宅基地價格逐漸追平城市房屋的過程中，就能釋放出巨大的財富價值，讓農民群眾與城市居民一起走向共同富裕。」孟曉蘇說。
取消戶籍差別 土地同價同權
2023年10月，孟曉蘇在前往江蘇無錫調研時，在郊區看到農民改造建設的新農莊，一棟棟房屋就像城裏別墅那樣漂亮。他詢問村幹部一棟房子能賣多少錢，村長回答說大約50萬元。孟曉蘇隨即又指向不遠處開發商開發的別墅區，詢問那裏的別墅價格，回答是一棟能賣1600萬元。
兩片住宅區位置相距不遠，為何房價卻天壤之別？孟曉蘇知道，這是因為房屋所在的土地性質不同。價值1600萬元房屋的土地是城鎮建設用地，而只值50萬元的是在宅基地上建設的農宅，不允許賣給城裏人，50萬元就是它的建築成本。「農村土地不值錢，您知道的。」孟曉蘇聽村長說。
孟曉蘇說，在河北省農村調查研究時，他看到類似的情況，但房屋的價格不太一樣。在河北興隆縣旅遊區，改建的農宅價值20萬元，基本上是農宅改建投資的成本價，土地不值錢。而縣城裏的別墅價格大約一棟500萬元。
依照中國現有法律規定，不允許宅基地進入土地市場流通。孟曉蘇認為，當前迫切需要按照十八屆三中全會決議要求，實施農村建設用地與國有土地「同等入市、同價同權」，讓農村宅基地和城市土地一樣具有市場價值。而不是僅僅允許在農戶之間轉讓，後者不會讓農村土地具有與城市國有土地相同的價值。
2013年11月，黨的十八屆三中全會透過【中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定】，其中明確指出：「建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管理前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價」。
孟曉蘇說，「過去在法律不允許宅基地流轉的條件下，有些農民要把自家的宅基地上市轉讓，便只能私下把房子賣給城裏人，在全國各地形成大規模違法存在的小產權房。」
孟曉蘇認為，實施「同權同價」反映出廣大農民群眾的意願，法律的制定應當以符合農民群眾的利益為出發點，既有法律法規應當按照農民群眾的意願進行修改。
孟曉蘇提到，中央要求農村宅基地改革要守住底線。他認為，這個「底線」一是要農民完全自願，二是要用制度維護好農民群眾的利益。在「同等入市、同權同價」中，「同等入市」是手段，「同權同價」是目的。只有賦予宅基地「同等入市」權，才能獲得市場公平定價。那時農宅不用轉讓，農民也能獲得住房財產的巨額增值。
「如果讓農村宅基地與城市土地同價同權，那就再也不必擔心農民群體性返貧。在農民宅基地價格逐漸追平城市房屋的過程中，就能釋放出巨大的財富價值，讓農民群眾與城市居民一起走向共同富裕」。他說。
孟曉蘇把這項改革稱為「又一次不花錢的改革」。他說：「當年農村土地承包制就是一次不花錢的改革，讓農民群眾得到耕種自主權，極大解放了農村生產力；後來的城市房改也是一次不花錢的改革，不僅國家沒有花錢，還讓原國有單位收回了房屋成本。今後允許農村宅基地流轉將又是一次不花錢的改革，它不需要政府出錢，只需憑借市場的力量，就能夠讓農民群眾得到巨大財富價值」。
孟曉蘇表示，提倡讓農村宅基地上市交易，並不是要改變農村土地集體所有的性質。中國憲法規定土地實行兩種公有制：國家所有與農村集體所有。中央為推動農村土地流轉，已把過去農村土地的「兩權」明確為「三權」，即農村集體擁有所有權、農戶擁有資格權、土地使用權可以轉讓。
孟曉蘇認為，「同等入市、同權同價」所交易的當然不是集體土地所有權，但也不僅限於只能租賃農村房屋的「使用權」即「租賃權」，而應當是農戶「資格權」的有償轉讓，這樣才讓農民群眾獲得與轉讓城市房屋一樣的財產性收益。
孟曉蘇認為，允許農村宅基地上市交易後，在巨大的財富增值效應面前，政府可征收房屋交易稅。他說：「房屋不交易就不會產生交易稅；如果征稅交易稅，全部稅收都應當用於建立農民的社保和醫保；加上國家對農民的福利性投入，包括繼續劃轉部份國有資本充實社保基金，把它用在農民身上，就可以實作新農合與城市醫保等計畫的並軌，讓農民與城裏人一樣享受到平等的社會福利保障。」
轉眼間十八屆三中全會透過【中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定】已經十年多，現在農村土地「同權同價」尚沒有實作。
孟曉蘇對記者表示，「持反對意見的人說，那樣農民不就一夜暴富了嗎？他們心理不平衡；還有人說，一旦允許農民宅基地交易，他們就會喝酒賭博，把錢花光了再找政府！這些人把農民都看成好吃懶做的二流子了，農村改革不應受這些思想的阻礙。 」
深化住房雙軌制，加快建設保障房
2023年12月中央經濟工作會議指出：「進一步推動經濟回升向好需要克服一些困難和挑戰，主要是有效需求不足、部份行業產能過剩、社會預期偏弱、風險隱患仍然較多，國內大迴圈存在堵點，外部環境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升。」
孟曉蘇認為，中央經濟工作會議指出的「國內大迴圈存在堵點」，其中最顯著的堵點就是樓市。根據國家統計局釋出的數據，2021年全國商品房銷售額曾達到18.19萬億元，2022年急劇下滑到13.33萬億元，丟掉了大約5萬億元的銷售額；2023年則進一步下降至11.66萬億元，比之2021年丟掉了6.5萬億元的銷售額。
孟曉蘇說，房地產業提供著中國經濟最大的訂單，樓市萎縮成為最大的「有效需求不足」。與此同時，與房地產相關的一百多個產業也紛紛成為國民經濟的堵點，相關產業跟隨房地產一起萎縮。反映上市公司業績的股市也隨之持續下跌。
那麽中國樓市為何下滑？孟曉蘇分析到，從消費端來看主要基於兩方面原因，一方面是有錢居民受到限購政策的限制和樓市信心不足，寧可大量存錢也不買房；另一方面，廣大工薪收入群體買不起價格過高的商品房。
那麽如何解決樓市存在的問題呢？二十多年以來，孟曉蘇堅持呼籲「完善住房雙軌制」，即當年房改方案所提出的「市場供應商品房、政府提供保障房」。孟曉蘇認為，正是因為保障房供給不足成為突出問題，才讓商品房價格上漲傷及到工薪收入群體；而為保護工薪群體的利益，又采取措施抑制商品房價格，進而影響到商品房市場的健康穩定發展。
孟曉蘇認為，保障房應當不收土地出讓金、不攤入城市基礎設施建設費用，讓它們的配售價格只是大城市商品房價格的1/3左右。購買保障房還應當享受到住房抵押貸款的低首付和低利息優惠，這就讓工薪階層能夠買得起，就能有效啟動工薪階層居民的有效需求。
他還認為，與此同時，商品房就不需要再限購，要讓商品房恢復商品內容。有了充足數量的保障房供應，商品房價格上漲就不會對工薪階層造成過多壓力。商品房價格上漲了，國家還可以增加稅收，用稅收增加保障房建設的投入。
那麽規模化建設保障房面對的最大困難是什麽？孟曉蘇說，他最擔心的還是投資不足。地方政府普遍面對資金困難，需要讓央企、國企積極回歸到保障房建設的軌域。保障房投資資金應當由誰來出呢？
孟曉蘇以他多年參與保障房建設的經驗說明，保障房建設還是需要由中央財政帶頭出錢，然後要求地方政府配套出資，再加上信托投資、社保基金和銀行貸款等資金，就能形成較大的投資規模。保障房建設不收土地出讓金，可以讓更多資金用於施工建設上，就能有力促進建築業、建材業和其他相關產業的發展，有效增加就業和增加政府稅收，就能加快形成內需良性迴圈的良好局面。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
