討論房地產產業的「替身」，從來就不止是一個經濟問題，而是涉及到社會、公共福利、財政貨幣等等系統性的復雜命題。
撰文丨陳白
最近，北大教授姚洋的一則發言，再次引發了許多人的關註。
在接受采訪時，北京大學博雅特聘教授、中國經濟研究中心主任姚洋表示，中國經濟本身沒有問題，只不過我們「在恢復的過程中有一些起伏」。
半年過去，姚洋認為中國經濟依舊整體向好，大家在繼續「等待觀望」，在於房地產行業高速發展期已經過去，中國經濟期待一個新增長點。
而在他看來，從產業鏈條長度來看，汽車行業跟房地產行業相當，在整個經濟體量中是「唯一有希望替代房地產行業的」。
很快，#專家稱唯一能替代房地產的是新能源汽車#甚至還成為了微博熱點話題。
在完整的視訊情境下來看，姚洋的講話有其邏輯連貫性。特別是在當下這樣一個各行各業都面臨高度不確定性的環境下，也確實只有汽車產業看起來還充滿活力了。
只是，看到這樣觀點的網友卻並不買賬， 其中最熱門的一條評論是，「咋的？以後不買新能源車不讓孩子上學嗎？」
這個看似簡單的反問，卻擊中了這兩個產業註定無法互相替代的關鍵所在。
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從經濟學理再到普通人的生活，其中確實存在巨大的鴻溝。但且不說新能源汽車在產業上是否能夠完成對房地產這樣的超長鏈條行業的替代，就從上述網友這句回復其實就能看出，房地產在經濟乃至社會生活中的影響力，遠不止是簡單從產業鏈條長短就可以完全解釋的。
在過去十幾年的房地產大爆發中，房地產身上匯集了巨大的經濟和產業以外的內容，比如戶籍、學籍乃至社保等等權利，再比如土地財政、地方債務、金融體系運轉等等。
而僅僅只是大眾消費品的汽車，就從最簡單的消費者視角來看，當初買房子能成為資產，如今買汽車可以嗎？當初買房子能保值增值，汽車可以嗎？
事實是，現在的汽車，特別是新能源汽車，不僅不存在任何金融內容，相反隨著時間推移還需要不斷計提折舊。
也正因為這樣， 討論房地產產業的「替身」，從來就不止是一個經濟問題，而是涉及到社會、公共福利、財政貨幣等等系統性的復雜命題。
圖/圖蟲創意
其實，之所以姚洋教授洋洋灑灑數千字的采訪文章最後在傳播中被總結成這麽一句話，本質上還是因為這句話道出了近年來很多人的心聲。
尋找替代品是近年來全球都在流行的邏輯。特別是隨著新能源汽車的日益火爆，這也仿佛成為了一個救世主般的存在。
比如房地產市場出現了較大擾動，大家就說，沒關系我們可以用新能源汽車補齊。後來，手機市場出現變化，希望又一次寄托在了新能源汽車身上。就連互聯網公司們集體市值塌房，很多人還在安慰自己，沒關系我們有新的「蔚小理」們可以接棒。
這種替代品邏輯甚至還能獲得數據支持。之前有機構公布數據稱，2023年，中國汽車產業的總產值達到了11萬億元人民幣， 這標誌著汽車產業首次在總產值上超過了房地產行業，成為中國經濟中的第一大支柱產業。
乍一看起來，「騰籠換鳥」似乎已經提前實作了。
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但如果我們仔細來看就會發現，這一超越其實是站不住腳的。
據國家統計局數據顯示，2023年，全國房地產開發投資約11.09萬億元，全國商品房銷售額約11.66萬億元。在2022年國家統計局局長答記者問上，也指出房地產及相關行業占中國經濟總量的比重達13%—14%左右。
要知道，2022年，全國經濟總量是121萬億元，14%的占比，就是16.94萬億元。而且，這個數據已經是房地產行業面臨危機重挫之後的。
另一方面，有報道指出房地產行業創造的國有土地出讓收入為5.8萬億元，這相當於房地產總產值的53%， 意味著房地產行業的實際總產值可能因為包括土地交易在內的上下遊產業鏈而更高。
然而，這些額外的經濟活動並不直接計入GDP中房地產行業的產值部份，因為土地交易本身不被視為生產過程。
而上文機構公布的汽車產業總產值11萬億，並不是汽車單一產業的數據，而是上下遊全產能的計算。用汽車的全產業鏈條數據來對比房地產行業單一行業的數據肯定是不合理的。事實上也有許多人對於這一數據提出了質疑。
新能源產業固然蒸蒸日上沒有錯，但新能源汽車產業規模再大、未來再有希望，也是絕對不可能同時替代掉所有產業的。
圖/圖蟲創意
即便是房地產，從常識角度來看也會知道，要靠汽車產業來支撐也困難重重—— 因為房地產從來不只是房地產，而汽車則只能是汽車。
房地產是三級市場，一級是土地市場，二級是新房市場，三級是二手房市場。相比之下，汽車的交易鏈條要短得多。甚至從含稅率來看，汽車的稅收創造能力也很難與房地產相比較。
除非再把過去這些年附加在房地產上的限定邏輯重復一遍，但即便如此，邊際效應也會非常明顯：當人們都不想生孩子了，你又如何透過戶籍和學籍來繫結他們呢？
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在經濟學家群體中，姚洋一向以大膽敢言、角度犀利著稱，在過去這些年中也提出了不少具有建設性的意見。
但對於經濟學家來說，在努力貼近大眾表達的同時，也需要註意傳播過程中可能產生的蝴蝶效應，因為這樣的蝴蝶效應在經由輿論場發酵之後，不僅往往可能和本意南轅北轍，甚至可能朝著失控的方向狂奔。
比如在這段被截取的發言中，事實上在原文中姚洋也作了補充：
當然，汽車行業要完全替代房地產，也不那麽容易，它的體量也不夠，還是有限的。
再比如他也提到，如果戶籍制度不改革，保障房推廣就會受阻。只有那些沒有戶口來到北京且沒有住房的人才需要保障房，這需要戶籍制度改革，這是一個相互聯動的問題。 事實上，也正是這種聯動決定了，房地產不止是房地產，而是牽一發而動全身、事關每一個家庭資產負債表的樞紐產業。
圖/圖蟲創意
隨著經濟增長面臨諸多不確定性，各個行業內卷加劇，其中很大一個原因恰恰來自於房地產產業的熄火。
以近日某國內投行女職員去世的案例來說，就有傳言是因為她在高位站崗購買了房產，結果遭遇裁員降薪，個人和家庭的資金鏈條就斷了。
盡管訊息傳言還有待證實，但事實上在如今的各大平台上經常都能看到類似的新聞，失業、斷貸、骨折價賣房等等，都足以證明房地產對個人和家庭生活的決定性影響力。這種復雜內容，不是到手就貶值的易耗消費品汽車能夠解決的。
在上遊，汽車產業涉及到從自動駕駛到零配件制造等從前到後的工業生產全流程。這確實是一個極為龐大、也具有增長潛力的行業。 但對於大眾來說，產業鏈最終還是要轉化成為就業和收入。
而大家真正希望經濟學家能夠解答的是：
在一個連房子都不值錢的時代，汽車難道還會比房子更值錢嗎？
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