中新經緯7月3日電 (鄭藝佳)近日，上海等地暴雨引發關註。演員陳赫曬出家中視訊，屋內四處漏雨，已然成為「水簾洞」；演員陳龍則在家中撐傘連呼「頭痛」，屋內雨勢不比屋外小。
進入雨季，房屋漏水成了不少人生活中的頭疼事。發生漏水問題後該如何處理？誰應該承擔漏水的主要責任？業主又該如何合理維護自身權益？
保修期內由開發商負責
盈科(北京)房地產訴訟法律事務部主任李松表示，因為物業公司多由開發商安排，因此當遇到房屋漏水時，原則上都需要找物業公司解決。「如果是物業公司處理不了，房屋又在保修期以內，那可能就需要去找開發商了。」
據1998年國務院常務會議透過並公布的【城市房地產開發經營管理條例】規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供住宅品質保證書和住宅使用說明書。住宅品質保證書應當列明工程品質監督單位核驗的品質等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發企業應當按照住宅品質保證書的約定，承擔商品房保修責任。
根據2000年原建設部(現為住房城鄉建設部)常務會議透過並釋出的【房屋建築工程品質保修辦法】的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；電氣管線、給排水管道、裝置安裝為2年。
河南豫尊律師事務所律師栗頌向中新經緯表示，在正常使用條件下，有防水要求的衛生間、房間及外墻面等建設工程的最低保修期限為5年，房屋未超過保修期，應該由房屋開發商負責保修。
超過保修期可啟動這項基金
但如果超過保修期，無法找開發商維修的情況下，又應該如何處理呢？
李松表示，此時可以啟動公共維修基金來統一修繕。「比如樓頂一直漏水需要大面積修繕，這時就要動用公共維修基金了，因為這是整棟樓的品質問題。不過公共維修基金一般在需要比較大的修繕時才能使用。」
公共維修基金又稱住宅專項維修資金。據2007年原建設部和財政部釋出的【住宅專項維修資金管理辦法】規定，住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
據漢盛律師事務所高級合夥人李旻介紹，維修資金主要由購房人和開發商繳納。以上海為例，當地配備電梯的住宅，房地產開發企業根據住宅面積按照每平方米建築面積成本價的4%交納，購房人根據住宅面積按照每平方米建築面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按3%交納，購房人按2%交納。目前，上海新建商品房每平方米建築面積成本價為1295元。
按照規定，住宅專項維修資金應當專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。在使用時，需要先由物業或業主提出使用建議，並經住宅專項維修資金列支範圍內專有部份占建築物總面積三分之二以上的業主透過，後續透過政府主管部門稽核同意，最後再由專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
家住天津的李薇(化名)也告訴中新經緯，她此前居住的小區物業便曾為修繕房屋漏雨和小區地磚，挨家挨戶敲門收集業主簽字，並告知她必須有三分之二的業主同意才能動用。
不過，對於緊急情況下的使用，相關檔中也有明確規定。
以北京市為例，2009年北京市實施的【北京市住宅專項維修資金管理辦法】明確，緊急情況一般包括屋面防水損壞造成滲漏的，電梯故障危及人身安全的，高層住宅水泵損壞導致供水中斷的，樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的，消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施裝置維修及更新、改造的。在發生以上情況時，可由房屋管理單位申請，經房屋安全及裝置鑒定部門出具鑒定報告後，不經業主表決直接維修，相關費用由住宅專項維修資金列支。
此外，為方便維權，栗頌建議居民發現漏水後應及時拍照、攝像留存漏水證據，並和物業公司聯系報修。在物業公司未能及時修繕房屋時，應采取有效措施防止損失擴大。同時，在維修過程中做好相關記錄，留存好簽訂的維修合約、付款記錄、維修發票等，以便下一步主張權利。
