廣州新盤頻頻突破區域底價。呂穎雅/攝
相信在多輪利好政策的刺激下，市場將朝著更健康的方向發展。
呂穎雅/發自廣州
「底部已確立」「回呼是上車最好時機」「訊號已至，置業正當時」……
9月26日，中共中央政治局召開會議， 首提「促進房地產市場止跌回穩」 。業內普遍認為，這一明確的訊號意味著，四季度各地或將出台多項重磅利好政策，以穩定市場交易和價格。
隨之而來，朋友圈迅速被各類樓盤宣傳海報刷屏，讓原本冷清的「金九銀十」重燃希望。
供需兩端表現平淡
「9月的成交量居然比8月還低，這在往年是聞所未聞的。」
廣東中原地產計畫部總經理黃韜表示，如今的開發商不再熱衷於傳統的行銷節點，而是采取「有貨就推，能賣多少就賣多少」的策略。
每年的9月和10月，本是房企行銷的重要節點。但「5·28」廣州樓市新政出台後，啟用了本應冷清的6月和7月市場。隨著購買力逐漸消化，廣州樓市隨之轉淡。
克而瑞數據顯示，9月（截至23日）廣州一手住宅供應51.01萬平方米，與去年同期相比減少14.8%， 成交37.05萬平方米，同比減少4.3% 。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，今年9月供需兩端均表現平淡，由於近兩年賣地減少，昔日熱鬧的「金九銀十」如今只剩寥寥新盤亮相，成交也顯得冷淡。
開發商的低調，背後藏著更深層的原因。一位TOP20房企相關負責人在私下裏透露，現在只有新盤敢於大肆宣傳價格， 許多在售樓盤在降價宣傳上格外謹慎 。一方面要面對老業主的維權訴求，另一方面又擔心購房者的降價預期越來越高，越降越賣不動。
「目前計畫價格隨行就市，降價主要面向前期意向較高的客戶輸出。」市區一在售樓盤操盤手表示，由於成交萎縮，年度銷售任務僅完成50%左右，他們對市場的預判仍十分謹慎。按照目前的趨勢，完成銷售目標幾乎不可能，國慶假期只能趁利好再降價，盡量多賣出一些。
部份板塊價格仍在「探底」
在平淡的市場之下， 頻頻突破區域底價的新盤格外引人註目 。
位於荔灣區廣鋼新城板塊的 保利雅郡 在中秋假期開售，69平方米的三房總價僅280多萬元，折合單價不足4.1萬元/平方米，87平方米三房370多萬元起，108平方米四房480萬元起。
而就在不久前，周邊花地灣板塊的樓盤最低售價也要4.2萬~4.3萬元/平方米。保利雅郡在戶型使用率和價格上均具優勢，門檻最低的69平方米戶型僅90多套，假期內便全部鎖房，成為近期熱銷的代表。
位於老黃埔的 中建海絲城 在國慶前推出了一批特惠房源，價格低至3.1萬~3.4萬元/平方米。78平方米三房總價253萬元起，88平方米三房297萬元起，107平方米四房379萬元起，117平方米4+1房416萬元起。值得一提的是，中建海絲城在8月底開售時，價格為3.5萬~4.3萬元/平方米，短短一個月優惠振幅超過10%。
三個月前，同樣位於老黃埔的保利招商華發中央公館以4.1萬元/平方米的起售價入市，81平方米三房320萬元起，重新整理了該板塊的價格新低。有業內人士分析，雖然中央公館位置更優，但地段溢價無法與中建海絲城形成1萬元/平方米的差距，老黃埔的底價再一次被擊穿，預計後續老黃埔幾個舊改計畫的定價將會更「卷」。
事實上，如黃埔科學城、天河智慧城、番禺創新城、番禺蓮花灣等板塊的價格仍在持續下探。
黃韜表示，新盤大幅讓利開售，是最直接有效的應對之策。但在售樓盤的降價並非總能奏效，甚至有時會出現一邊降價賣房，一邊前期客戶退房的滑稽局面。
盡管如此，面對業績壓力， 許多品牌開發商仍采取多種促銷手段 。如「金九銀十」期間，越秀地產推出百套特價房源秒殺活動、成交最高送萬元管理費、舊業主推薦新客戶成交送10萬悅秀會積分。中海地產推出團購專場、部份計畫清盤折上折優惠等。中國鐵建地產華南公司推出額外折扣、成交送家電、老業主推薦新客戶成交送高額傭金、管理費等。
此外， 開發商也加大了渠道促銷 。有資深中介經紀人透露，臨近國慶假期，提升傭金的樓盤越來越多，部份計畫達到了歷史最高點。即使是之前熱銷的網紅盤，最近也紛紛開通渠道帶客，競爭的激烈程度可想而知。
購房者擔憂買入被套牢
降價潮不僅引發了市場波動，更使 開發商與購房者之間的賽局愈演愈烈 。
林小姐今年年初開始關註越秀區的港匯台計畫，最初價格在10萬元/平方米以上。隨著時間推移，樓盤推出少量「8」字頭的特價單位，但她始終未出手。進入9月後，銷售人員不斷來電，聲稱價格已是最低，並提前給出了「金九銀十」的優惠折扣，林小姐驚訝地發現，總價又降了一些，而可選擇的特價單位樓層也更好。
根據國家統計局的數據， 8月廣州一手房價格環比下降0.5% ，盡管跌幅有所收窄，仍 延續了15個月的下跌趨勢 ，同比下降10.1%。
透過與多位購房者的交流，中房君發現，無論是剛需還是改善型購房者，對市場的信心普遍不足。頻繁的降價讓他們感到困惑，擔心一旦買入便被套牢。此外，當前市場上戶型叠代速度過快，使用率越來越高，這使得購房者面臨選擇困難，寧願持幣觀望。
但這種僵局並非無法打破，市場中已出現了一些積極的訊號。
為了提振市場信心， 保利發展廣東公司推出了「金九銀十」千套「保價」計劃 ，包括特惠一口價單位、置換立減、租房補貼等優惠政策，以及部份計畫的保價房源無憂購。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，保利作為龍頭企業，如果帶頭保價、提供無理由退房，有利於帶動供給端價格穩定。近期房價的下跌，很大程度上是房企競相降價，導致市場普遍預期房價將繼續走低，從而選擇觀望，這不僅不利於市場銷售，還進一步加劇了對房價下跌的預期。
土地出讓條件不斷最佳化
除了在市場端不斷釋放利好資訊， 廣州在土地出讓條件上也在持續最佳化，務求啟用低迷的土地市場 。
在8月底召開的2024年秋季全周期土地服務推介會上，相關負責人表示，廣州將更加註重土地的高品質開發，計劃推出更多符合「好房子、好小區、好社群、好城區」標準的土地產品，同時，不斷最佳化容積率、建設高度等具體指標。
過去由於地價高昂，中心四區出現了大量高容積率計畫。克而瑞數據顯示，近十年來，廣州共供應了133宗容積率在4.0以上的涉宅用地，其中2021年推出了35宗，2023年則供應了18宗，創下十年來的次新高。
但自今年下半年以來，低密宅地開始在中心四區頻頻湧現，居住舒適度也進一步改善。8月掛牌的12宗涉宅用地中，容積率大於3.0的地塊僅3宗，其余 9宗地塊的容積率均在3.0以下 。
此外，為了吸引開發商拿地， 廣州在計容辦法上也有所突破 ，以幫助開發商推出更高使用率的產品，提升樓盤的市場競爭力。
例如，天河區臨江大道北側的AT080722地塊（即南方面粉廠地塊）被列為「高品質住宅」試點，其陽台等半開敞空間的占比可提升至30%，意味著該地塊的最高使用率可達到130%。
早前，招商蛇口以10.18億元成功競得南沙橫瀝島的2024NJY-3地塊。該地塊除了允許半開敞空間的占比達25%，還是廣州立體花園住宅的第一個試點，所有戶型都能設定「空中花園」，符合相關標準要求，可不計入容積率和產權面積。
有資深業內人士透露，目前無論是政府、業內還是開發商，大家都在積極努力，以促進房地產行業的平穩發展。相信在多輪利好政策的刺激下， 市場將朝著更健康的方向發展 。
肖文曉也表示，隨著市場迎來各項重磅利好，開發商將會乘勢加快推貨，同時加大各種優惠促銷的力度， 國慶黃金周市場的人氣有望上升 。
