從凈虧損13.97億元，到盈利58.9億元，貝殼（02423.HK；BEKE.US）只用了一年時間。
紅星資本局註意到，近期，貝殼釋出2023年第四季度及全年財務業績，2023年凈收入達到了778億元，同比增長28.2%；凈利潤達58.90億元，經調整凈利潤達97.98億元。
這份財報，貝殼可以說是「揚眉吐氣」。
因為在2022年，受大環境影響，貝殼凈收入下降24.9%，凈虧損13.97億元；當時貝殼的管理層在業績電話會上稱，「公司遭到巨大挑戰。」
而在2023年，國內房地產行業整體並未明顯好轉的情況下，貝殼卻實作了業績高速增長。這不禁讓人好奇，由虧轉盈的這一年，貝殼是如何做到的？
資料圖 據IC photo
（一）
二手房業務扛大旗
近年來，中國房地產行業進入深度調整期，這背後有供求關系變化、金融環境變化、購房者預期變化以及全球經濟形勢等多種因素疊加影響。
國家統計局釋出數據顯示，2023年，全國房地產開發投資11.09萬億元，同比下降9.6%；全國商品房銷售面積11.17億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額11.66萬億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6%。
在這種情況下，貝殼的業績迎來了「逆勢」上漲。
財報顯示，貝殼2023年全年總交易額（GTV）3.14萬億元，同比增加20.4%；年收入778億元，凈利潤58.9億元。
從營收結構來看，2023年貝殼的存量房業務全年GTV達到20280億元，同比增長28.6%；凈收入也同比增長15.9%至279.54億元，貢獻利潤率更是同比提升7.3個百分點達到47.2%。
新房業務方面，2023年新房業務GTV達到10030億元，同比增長6.7%；凈收入305.76億元，同比增幅為6.7%。新房業務貢獻利潤率同比提升2.9個百分點達到26.6%。
來源：企業財報、紅星資本局
2023年貝殼超3萬億元的交易額中，存量房交易額占比達到了2/3；同時，存量房業務實作的凈收入增幅以及貢獻利潤率也高於新房業務。
也就是說，貝殼2023年的業績提升，二手房業務功不可沒。
此外，貝殼2023年門店和經紀人數量有所回升。財報顯示，截至2023年底，貝殼的門店和經紀人數量分別為4.38萬家和42.8萬人，分別同比增加8.1%和8.5%。
事實上，去年國內二手房市場確實更為「熱鬧」，其主要原因還是市場供需結構轉變下，存量房市場規模擴大，購房者的偏好向二手房傾斜。
住建部數據顯示，2023年全國二手房交易量占比接近40%，市場加速向二手房轉型。易居房地產研究院和中指研究院監測的重點城市數據也顯示，去年二手房成交規模同比漲幅超36%。
同時貝殼調研顯示，從2022年6月至2023年12月，優先選擇購買二手房的客戶比例從23%上漲至35%，二手產品全面承接了剛需的「上車」需求。
（二）
家裝家居能否成為第二曲線
除了新房存量房業務外，貝殼正在積極拓展家裝家居領域，想要將其作為自己的第二營收曲線。
財報顯示，2023年貝殼家裝家居業務的凈收入為109億元，占企業總營收比為14%。
事實上，早在2015年，鏈家就曾與萬科合作成立萬科鏈家裝飾有限公司，初次在家裝領域進行試水。
2020年4月，貝殼推出了自營家裝品牌「被窩」。2021年7月，貝殼宣布與聖都家裝達成協定，以總對價80億元收購聖都家裝100%的股權。
來源：貝殼找房官網
2021年底，貝殼提出「一體兩翼」戰略，其中，「一體」即二手和新房交易服務賽道，「兩翼」分別為整裝大家居事業群與惠居事業群，家居家裝業務是貝殼戰略升級的重點。
貝殼布局家裝家居業務，原因也很簡單。
家裝業務與房地產交易服務具有很強的關聯性，購房後往往伴隨著裝修需求。作為房地產交易和服務平台，貝殼擁有較大的使用者資源，進軍家裝業務能夠將其業務鏈條進一步延伸。
從大環境看，整個家裝行業市場空間仍在。
據貝殼研究院測算，2022年至2030年期間中國住房裝修總需求每年在30億至50億平方米之間。家裝家居市場總體規模在2025年達到5萬億元左右，在2030年達到7萬億元左右，年均增長率超過6%。
不過在外界看來，貝殼做家裝家居依然存在許多不確定性。
首先，家裝行業目前仍存在一些不規範、不透明的現象，整個行業標準化程度低，市場分散的同時競爭十分激烈。
其次，行業供應鏈管理難度高，家裝業務涉及材料、裝置、人工等多個環節，想要建立高效的供應鏈管理體系，確保材料品質和施工進度十分困難。
總的來說，盡管貝殼已有多年的房屋租賣經驗，但在貝殼沒有真正觸及並改造完家裝行業的痛點之前，依舊面臨較大的挑戰與較多的不確定性。
（三）
進軍地產開發業務
進軍房地產開發業務，是貝殼在行業內的又一嘗試。
2023年7月，貝殼推出貝好家業務，並宣布其原來的「一體兩翼」戰略升級為「一體三翼」：「一體」即新房和二手房房屋交易業務，「三翼」即家裝業務、租房業務和貝好家業務。
為了壯大該板塊業務，貝殼除了讓營運長徐萬剛轉任貝好家事業線執行長，還不斷在行業裏招兵買馬。
2023年3月15日，北京公開出讓兩宗土地，貝殼旗下子公司——貝好家（北京）置業有限公司（下稱北京貝好家）參與競拍。
公開資料顯示，貝殼本次要拍的地塊計畫，有超過三十家房企報名參拍，包括龍湖集團、中國海外發展等傳統房企。
最終，上述地塊由北京建工集團旗下子公司競得，成交價格為11.67億元，北京貝好家報價11.323億元，與最高報價相差0.35億元。
雖然貝殼此次沒有最終拍下地塊，但首次下場拍地也賺足了「眼球」，這也是貝殼涉足房地產開發的關鍵一步。
貝殼內部人士回應媒體稱：貝殼做新業務一向謹慎，目前貝好家業務還在探索階段，順義報名拿地也是試試水。
下場拍地，足見貝殼的野心，但對於沒有經驗的貝殼來說，進軍地產開發仍是一個巨大的考驗。畢竟房地產行業需求瞬息萬變，更「重」的業務，對貝殼的現金流和盈利能力都是挑戰。
小結
縱觀貝殼近年的業務布局，其意圖從開發、買賣再到裝修，「一條龍」式包攬客戶買房全階段。不過眼下買賣房屋業務還受大環境影響，在地產開發與房屋裝修業務上，貝殼依然有很長的路要走。
紅星新聞記者 劉謐
編輯 余冬梅
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