刚刚上海进一步放松了调控政策，比北京和深圳广州都要宽松，算是稍微超出了一点预期吧，因为北上深向来都是齐步走的。
我在想是不是因为看到其他几个一线城市放松了效果不明显后，上海干脆把步子迈的更大了。
而这也是上头允许的，毕竟中央517四箭齐发之后，态度已经很明确了，就是要把楼市救起来，所以上海积极点没毛病。
我先解读一下上海的政策吧。
政策精简版如下：
1、外地户口，主城区社保5年变3年，郊区3改2，临港新城1年。
2、首套房首付比例降到20%，二套房降到35%。
3、首套房贷利率减45个基点，降到3.5%，二套房贷利率减5个基点，降到3.8%。
4、二胎家庭最多可买三套住房。
5、取消三年内离婚政策，离异后无房即可买房。
6、取消赠与限购。
7、支持企业购买70平，2000年以前的老破小，不限制数量。
下面分别做下解读。
第一条，只是放松了限购年限，并没有完全解除限购， 所以这个影响的最多只是本地本身就有名额的人， 外地人还是进不去上海买房 ，估计限购后面还有放松空间。
第二条，首套首付比例 从3成降到2成， 会有一点效果，虽然没有二三线城市的1.5成，但首付降低了1成，可以帮助到目前手上首付不够，但收入预期稳定的刚需先上车。
二套首付比例， 这次上海主城区从50%下调到35%，六个郊区和临港从40%下调到30%。
不过我感觉这对改善群体效果可能不是很明显，因为改善群体如果卖掉手头房子后，其实不缺首付，考虑的主要还是月供能不能供的起。
即便他现在能够得着1000万，首付从500万降到350万首付就可以买了，但要贷款650万，月供近3万块，这个月供压力也会比较大。
预计后面其他三个一线城市，很快也会再次降低首付比例。
第三个，房贷利率这次上海也大幅下调了， 之前上海的房贷利率分别是：
上海首套房贷利率：LPR-10个基点=3.85%
二套利率（主城）：LPR+30个基点=4.25%
二套利率（郊区）：LPR+20个基点=4.15%
首套房房贷利率调整为不低于LPR减45个基点后，最新的LPR是3.95%，那首套房利率就会 从3.85%降到3.5%，二套房利率主城区从4.25%降到3.9% ，6个郊区和临港从4.15%降到3.7%。
这几天武汉公布首套房利率从3.55%降到3.25%，合肥首套和二套利率都降到3.45%。
但3字头的利率，很多购房者还是认为太高了，现在市场的预期是房贷利率需要降到2字头，大家才会积极入市，我估计这一天不会太远。
第四条， 二胎家庭最多可买三套住房。
这一点，上海比北京深圳都要宽松，北京二胎家庭，只能在五环外再买一套，深圳二胎家庭，只能在关外再买一套。
上海这样放松，有利于有钱人在主城区再买一套，因为有钱人手头有2套房的，原来需要卖一套才有名额再买，但一是市场不好卖，二是有的人可能也不愿意卖，就想买第三套了，这次有利于加快好房子的流动性。
北京深圳是自己束缚手脚，自讨苦吃。但凡二胎家庭还想买房的，肯定是往更好的地段去买，那些限购放松的区域，本身就是郊区了，大家都知道郊区房子没那么值钱，谁还会想去郊区投资呢？
第五条，原来离婚后，三年内都是要按离异前家庭的房子套数来限购的，如果你家里原来有2套，那你离婚后三年内都没办法买房了，主要是想限制假离婚，当然也误伤了那些真离婚后想买房的。
但现在不管了，离婚后你名下无房，就能马上买了，但利好有限。
第六条，赠与限购也放松了，但受赠方还是需要有房票，只是给赠与方增加名额，这个利好可以忽略不计。
第七条，企业买老破小不限购了，这种有利于那些想专门去收购老破小拿来做出租房的，可以用公司名义去买，不过估计影响不大，毕竟大规模收购老破小去出租的还是少数。
上海的政策细看下来， 发现对市场有用的可能只有2、3、4条，是实实在在的降低了购房成本和资金。
其他的都是放松限购范围，但现在市场低迷，上海房价调整还没有到位的情况下，你放松限购，大家也不会轻易入场的，所以估计作用有限。
能不能让上海楼市回暖，其实我觉得关键还在于价格有没有调整到位。
这个可以看下深圳，每次深圳涨和跌都会比上海早至少半年以上。
对比上海和深圳，我发现上海房价跌幅还不到位，应该还有进一步下降的空间，所以现在想要彻底挽回上海楼市，估计还需要时间，最多是反弹一下，但不改调整趋势。
比如随便打开世博滨江的的一个小区，04年的耀江花园，最近三年的挂牌价从18万下降到16万多，跌幅15%左右。
当然成交价会低很多，128平的三房，今年3月最新成交的一套要1900万，单价14.8万/平，5月份2房的小户型成交单价是13万多。
但是对比一下会发现这种性价比还不如深圳湾的房子，最近我们有外地粉丝跑到深圳去成交的一套2010年的房子，138平四房，最后成交价1860万，单价13.4万。
所以如果是站在外地人的眼光里，同样是去买一线的一流地段，会觉得买深圳的性价比更高。
就连深圳，今年都还是在一个筑底期，价格还会有反复，深圳想要企稳我预期要明年，更别说上海了。
深圳在中央517调整新政后，卖的好的楼盘，都是性价比本身就很高的，价格一跌到底，购房者认可了这个价格，觉得买了划算的才会大胆的去下手。
如果想要市场整体回暖，还需要政策继续添火，比如517政策里面谈到的回购商品房做保障房，要尽快落地才行。
今天有市场传言上海将先试点，率先推出800亿外环地产收储计划，已经上报某院，北上深都会收储郊区房作为人才长租房。
当收储对市场库存产生实际影响后，才能触动市场神经。
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