若干年后回想今天,也许是一个值得回忆的日子。
2024年10月8日。
意料之内,今天一大早,A股股市狂飙。开盘20分钟内,A股大盘从
3336.5
飙升至
3674.4
,千股涨停。
但随后,又降至 3518 。
(截止文章发布前,A股指数回跌至
3496.82
)
与此同时,上午10点,国新办举行记者招待会。
主题是:系统落实 一揽子增量政策 扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好。
好了。
开始今天的文章主题:谈楼市。
国庆节的中国楼市和郑州楼市。
国庆假期里的楼市「小阳秋」
2024年中国楼市的国庆黄金周,让人印象深刻。
因为,在这7天,我们听到的都是振奋人心的楼市好消息。
事实是,在广州,在深圳,在成都,在北京,在天津,市场确实出现了小热潮。
这也是意料之中的事。
在郑州,各重点楼盘也出现了销售小热潮。
从贝壳数据来看:
贝壳郑州新房国庆假期7天(10.1—10.7)累计成交突破1300单。
我们姑且认为这个数据是真实的。
贝壳渠道成交新房1300套,按其成交比例占市场1/3计算,则在这7天全市成交大概为 3900套 。
说实话,这个数据,很牛逼。
因为,我郑7月份住宅新房成交套数仅为:4894套。
8月份住宅新房成交套数仅为:4449套。
9月份的官方数据还没出来,数据应该也不会太高, 应该在5000多套。
不到6000套。
仅仅7天,3900套的成交数据,足以让人兴奋。
按这个速度和趋势,10月份郑州新房成交应该能达到 8000—9000套 。
如果这个目标能达成,则为全年基本是最好月份。
好吧,郑州楼市,终于呈现了「止跌回稳」的态势。
以上,只是推测。
具体的态势还需要看下一步10月份的整体表现。
黄金周这7天的小爆,能持续多久?
是众人关心的问题。
也是我关心的问题。
他们,7天卖了50套+
在微观层面,黄金周这7天,各楼盘的具体销售表现到底如何?
这7天,我没出去旅游。
我只干了两件事:
1、在家读书。读了唐德刚的几本历史巨著。
2、转了一个楼盘售楼部。人气确实很旺。
根据我了解的信息,国庆黄金周郑州楼市卖得好的楼盘,依然是过去9个月一直卖得好的楼盘。只是,这7天,他们卖得更好而已。
2024年前9月,郑州主城区哪些楼盘卖得好呢?
参考下克尔瑞的数据:
当然,以上是销售额数据。
如果论销售套数,则排序会发生变化。
我大概了解到,在过去7天,以下楼盘的销售套数,位于TOP级:
郑轨云麓
:90+;
保利缦城和颂 :80+;
越秀天悦江湾 :80+;
招商林屿境 :70+;
万科雲河锦上 :70+;
美盛教育港湾+中环壹号 :60+;
电建中原华曦府 :60+;
华瑞紫韵城 :60+;
金茂未来府 :60+;
电建泷悦华庭
:50+;
信达未来公元 :50+;
华润润园 :50+;
以上数据,我融合多方信息,基本能够反映真实。
(如果各位认为数据不真实,或者多了,或者少了,那就以楼盘官方数据为准。)
当然,可能还有其他销售50套+的楼盘,只是我不知道。
以上这些楼盘名字,各位是否很熟悉?
仔细研究这些热销楼盘的特点,如下:
1、以刚需、刚改盘为主;
2、房价,主要在10000——20000元/平米之间。
其中,价格在15000以下的楼盘,7个;15000——20000之间的楼盘,5个。
3、楼盘的分布,北、西、南、东南、中都有,没有明确特征。相对而言,金水北楼盘较多。
4、这些盘,大部分都在四环内。除了电建泷悦华庭在四环外的滨河。核心原因是他的价格足够诱人。精装价格在12000左右。
5、 目前郑州楼市依然处于刚需刚改盘为市场主体的阶段,什么「郑州楼市全面进入改善时代」的言论,都是瞎呲。
补充两个信息:
1、 招商林屿境 在10月6日开始已经断货,也就是说无房可卖。否则,其数据还会更高。
2、 越秀天悦江湾 ,又面临断货的局面。
再补充四个信息:
1、北龙湖的
中海云著湖
居
国庆7天卖了2个亿,接近30套房子。
2、北龙湖的 亚新星云湾 和 兰溪府 也卖得很好。
3、北龙湖低调的铁建投城发 松苑 在国庆节前低调开盘,国庆节业绩也很牛。
有图有真相:
谁说人们没钱了?谁说北龙湖超过5万单价的楼盘不好卖?
1800万总价的房子,人家说买就买。
不是都没钱了,是我们没钱而已。
4、有钱人,还在疯狂买豪宅。
比如,未来天奕,也在疯狂卖房。
其288平米的户型,被抢购。
谨慎,乐观,关键是10月后面表现
先说个结论和观点:
郑州楼市黄金周的表现,只是一个「 小热潮 」而已,和广州、深圳、成都等地的楼市表现相比,并不算很好。
而且,销售表现好的楼盘,也只是部分热点楼盘,不是全部;只是四环内楼盘,四环外楼盘依然冷清。
目前,
没有任何证据证明郑州楼市全面回暖。更不能说郑州楼市开始「价涨」了。
朋友圈里遍布的涨价2%,大多只是营销噱头而已。
并不是真正涨价。
我和几个营销总当面或者电话做了简要沟通。
我问他们:客户买房情绪开始沸腾了吗?
他们给我了几个
微观信息情报
:
1、客户情绪在好转,但还比较理智和观望。
2、改善型客户买房的积极性比刚需客户更躁动一些。首套房刚需客户还在「等房价跌」,还是对房市信心不足。
3、国庆节出现了很多从一线城市回来购房的群体, 他们的积极性很高。他们认为目前是最好的买房时机。
4、国庆节期间,出现了部分地市客户买房投资的趋势。
很好,这些情报,很重要。
这是趋势。
行文至此,我觉得我很克制。
没有极度渲染狂热的市场氛围。
仅为记录。
我觉得中国楼市和郑州楼市的关键是
未来的20多天
。
看10月份未来的整体表现 。
如果10月份整个月市场表现都像过去这7天一样,则11月份、12月份一定会好下去。
当然, 如果10月份下一步不好,政策还会出。
这是肯定的。
这次,从上到下,一定要让房地产市场「止跌回稳」。
包含郑州。
静观郑州楼市10月份的表现吧。
这很关键。
对于未来,我是乐观派。
我是东哥,与郑州楼市一路同行的东哥。
本文完。