# 香港卖地如何不再价高者得，「乐建居」政策效果如何?
背景介绍
香港地政总署于2023年7月24日宣布，位于柴湾祥民道的一块住宅地因投标价格未达到政府底价而流标。该地块面积约5213平方米，指定为非工业用途，最低楼面面积为30016平方米，最高可达41704平方米。该地块属于「乐建居」计划的一部分，要求住宅单位总数不得少于700个。此次流标的情况引发了关于香港卖地政策和「乐建居」计划效果的广泛讨论。
现行卖地政策
根据现行政策，政府在出售土地时会设定一个底价，这个底价是由专业估价师根据多种因素评估得出的。如果投标价格没有达到这个底价，政府将不会出售土地。评估因素包括土地吸引力、市场情况、企业状况和发展策略等。这一政策的初衷是保障公帑收入的公平和合理，但也带来了一些问题，例如土地流标率较高。
问题一：流标率高
柴湾祥民道地块流标事件并非个例，近年来，香港多个地块因未达到底价而流标。这种现象的频繁发生，导致土地资源无法及时投入市场，影响了整体房屋供应。
问题二：市场不确定性
设定底价的方式虽然考虑了多种因素，但市场瞬息万变，专业估价师的评估可能与实际市场需求脱节。此外，投标企业也面临较大的市场不确定性，增加了投标的风险和成本。
「乐建居」政策的引入与效果
「乐建居」政策是香港政府为增加资助出售单位供应而推出的一项措施，旨在通过私人发展商的参与，增加中低收入家庭的购房机会。该政策要求中标者开发的住宅单位总数不得少于一定数量，从而保证供应量。
优点
1. **增加供应**：通过强制规定住宅单位数量，「乐建居」政策能在一定程度上增加市场上的住宅供应，缓解住房紧张的问题。 2. **吸引私人参与**：通过引入私人发展商，政府可以利用市场力量，提高资金使用效率。 3. **保障中低收入家庭**：该政策的目标明确，旨在帮助中低收入家庭实现购房梦。
缺点与挑战
1. **市场反应冷淡**：尽管政策初衷良好，但市场对这一政策的反应并不总是积极。例如此次柴湾祥民道地块的流标，反映出「乐建居」政策在实际操作中存在困难。 2. **投标风险高**：私人发展商在投标时需考虑多种因素，包括政策风险、市场需求及未来发展潜力等，这增加了其参与的难度和不确定性。 3. **土地评估不灵活**：现行的底价设定方式较为僵化，未能完全反映市场动态，导致土地流标的情况频繁发生。
建议与展望
为了改善香港的卖地政策和提高「乐建居」政策的效果，以下几点建议可供参考：
1. **灵活调整底价**：政府应当根据市场变化，灵活调整土地底价评估方式，减少流标情况的发生。 2. **增加政策透明度**：提高土地评估及投标过程的透明度，让投标企业更清楚地了解政策和市场情况，降低其参与风险。 3. **多元化政策组合**：除「乐建居」政策外，政府应当考虑多种政策组合，如土地拍卖、租赁和合作开发等，以满足不同市场需求。 4. **加强市场调研**：政府应加强对市场的深入调研，了解私人发展商的实际需求和困惑，制定更加贴合市场的政策。
通过改进卖地政策和优化「乐建居」计划，香港政府可以更有效地利用土地资源，增加住宅供应，缓解市场压力。这不仅能提高政府收入的合理和公平性，还能帮助更多中低收入家庭实现购房梦想，为香港社会的长远发展奠定坚实基础。
