半个月筹了近300亿元，万科贴脸开大了！
作者 |李非林
来源 | 债市观察
万科终于涉险过关了！
4月中旬，万科在投资者交流会上首次承认，当前遇到了阶段性经营困难，过了没几天就被穆迪二次下调了评级，市场也一度对万科偿债能力和未来风险持观望态度。今天，万科（000002.SZ/02202.HK）融资端传来了利好消息。
据「财联社」报道，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股，截至目前已到账100亿元。
据了解，这是2020年以来房企获得的单笔金额最大的一笔贷款，至此，万科本月已筹集近300亿元银行贷款。
图源：罐头图库
受利好消息影响，万科午后股债双双飙升。A股市场，万科A(000002.SZ)午后震荡走高，尾盘直线拉升，报收9.56元/股，股价创近2个月高位。事实上，自5月14日至今万科A已连续涨幅达28.84%。
万科债方面，「22万科07」涨超8%，「21万科04」「21万科02」和「22万科02」分别上涨6%、4%和3%。
债市观察注意到，国家企业信用信息公示系统已公布了，万科旗下子公司万科物流发展有限公司（简称「万科物流」）新增的股权出质登记信息，信息显示万科将万科物流269.76亿元股权质押给招商银行深圳分行，且股权出质已于5月20日生效。
图源：国家企业信用信息公示系统
01
半个月筹了298.39亿元
对于获得招商银行等金融机构贷款的消息，万科方面回应， 此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。 公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型。
事实上，本月万科已新获多家银行担保贷款。5月10日，万科公告称，万科作为借款人向中国邮政储蓄银行深圳支行申请银行贷款， 合计13亿元， 期限3年。5月13日，万科再次公告，向中国银行深圳分行、农业银行深圳分行、北京银行申请了总计 73.39亿元 的银行贷款，据悉，万科分别向该三家银行质押了万科控股子公司持有的房地产项目股权。
到了5月20日，万科再次获得中国银行 12亿元 贷款。加上今天公布的200亿元，万科月内合计已获得 298.39亿元 银团贷款支持。
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而此前3月份，据【每日经济新闻】援引YY评级消息，有12家商业银行正在筹集高达800亿元（约115亿美元）的贷款，以帮助万科偿还到期债券。万科正在为符合条件的银团贷款准备担保，根据万科公共债券到期情况，银团贷款余额不超过 500亿元 。
消息一出，即引发市场高度关注和热议，现在看来， 银行为万科筹集的贷款正在逐步落地。
02
此前陷入偿债危机
万科3、4月份刚刚经历一场危机。
3月1日市场传出消息称， 万科高层与深圳国资委领导拜访新华资产管理有限公司（简称「新华资管」），商谈100亿债券展期，但遭到拒绝。 消息一出，即引发行业地震，外界纷纷猜测，地产「行业一哥」也要爆雷了？
3月3日，周日这天， 新华资管紧急作出回应，称传闻不实， 还给外界掷出一颗定心丸，称万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。
然而坊间传言显然已经弥漫开来，由此引发了行业震荡以及投资者恐慌情绪。当时，万科有一笔3月11日即将到期的美元债VNKRLE5.35 （5476.HK），是否能如期偿付就格外受到关注。后续万科回应， 美元债所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。 市场紧张情绪才稍显缓解。
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但到了4月中旬，万科管理层在投资者交流会上首次公开承认， 当前的确遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压。 不过万科表示 已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解阶段性压力。
但国际评级机构穆迪却并不买帐，自3月下调万科信用评级之后，4月26日，穆迪再次下调了万科评级，由「Ba1」连续下调两级至「Ba3」。
市场对此消息也是密切关注，万科在第一时间作出回应， 称对于穆迪所做出的决定，表示坚决反对， 希望穆迪能够准确评估和反映公司情况，维护市场稳定。
03
总市值重回千亿水平
据万科财报数据，截止到2023年12月底，总资产为 1.5万亿元 ，总负债为 1.1万亿元 ，一年内到期的有息负债为 624亿元 ，占全部有息负债的19.5%，剔除合同负债后，万科的净负债率为54.66%，开源证券认为，截至一季度末，万科在手货币资金 830.66亿元 ，足以覆盖一年内到期的有息负债。
今年以来，万科也多举措筹备资金储备，确保经营安全。一季度通过大宗资产交易回款 42亿元 ，中金印力消费REIT（中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金）募资 32.6亿元 ，并于4月30日在深交所挂牌上市。5月16日，万科还在深交所成功发行一笔规模 14.35亿元 的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），进一步降低整体融资成本。
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万科A近期连续多日上涨，截至5月23日，总市值达 1141亿元 ，重回千亿水平。
万科，一度被称为地产行业「龙头老大」，长期被视为行业楷模、翘楚，是地产行业遭遇史无前例困境后的最后信仰。
相比于其他房企，万科拥有两大优势， 一是深圳国资委的支持，深铁集团是万科的第一大股东，持股27.18%， 而深铁集团由深圳国资委100%控股；二是 万科在商业、物流、租赁住房三个赛道发力REITs （不动产投资信托基金），实现商业、物流重资产退出路径的打通。
那么万科未来的风险如何呢？ 据服务于第三方投资者的评级机构邦得数字（北京）科技有限公司（简称「BonD邦得」）分析称， 此前万科内部治理方面风险事件频发是行业下行期委托人和代理人的利益博弈。 考虑到目前的国际国内环境，当下是稳经济和稳信心的关键阶段，万科风险防范与化解有一定的特殊性，目前公司正在不断积极向外融资及获取未来外部政策与股东等的支持；公司土地储备较充足，在拿地方面亦有一定的进退空间， 预计公司年内信用风险可控。
此外，东方证券研报分析， 万科拥有较大体量的经营性资产，可通过资产处置、发行REITs、经营性物业贷款缓解现金流紧张。 2024年1月央行等印发通知，表示经营性物业贷款可用于偿还房企的公开债。对于万科等持有较大体量非房开资产的房企来说，该政策有利于优化债务结构、有效降低公开债违约风险。
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据【北京商报】援引易居研究院智库中心研究总监严跃进观点， 称100亿元银团贷款快速到位，体现了金融机构对万科的认可。 万科目前存在阶段流动性压力，但并不意味着企业基本面出现重大恶化，获得资金支持是企业经营发展的重要保障。
不过严跃进还表示， 「就房地产行业而言，银行贷款只是‘输血’，市场恢复仍是重点。」 ，5月17日央行接连发布三条房地产金融政策通知，从公积金贷款利率、首付款比例、商贷利率等多个方面进行调整。近期，各地在落实「517新政」方面也有了一些积极动作，为楼市注入了新的活力。市场的恢复和健康发展是房地产行业密切关注的重点。
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