前百房企权益销售10577.17亿元，100-300亿区间房企环比增加4家
观点指数 「2024年1-5月房地产企业销售表现」研究成果显示，5月份前100房企实现权益总销售金额2410.24亿元，同比下降34.15%，环比上升10%。1-5月份，前100房企累计实现权益销售金额10577.17亿元，同比下降45.3%，同比上月收窄两个百分点。
政策全面铺排，乐观成分预期增加
据观点指数不完全统计，近期有35个地级市发布政策动态，可以看到近期首付比例、房贷利率、限购放松等多个热点引发关注。
主要是由于5月17日国家各部门联合发布通知，首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%。中国人民银行还宣布，取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。
此次调整首付比例适当降低居民购房门槛，同时利率下调也可以减轻居民的住房负担。
中原统计数据显示，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市超过200个，超过250个城市明确取消了房贷利率下限。全国超过80%的城市开始落地执行「517」楼市新政。
不少城市在首付比例方面，首套最低达15%，二套最低达25%。此前首套最低20%、25%、30%，二套最低30%、35%、40%。
房贷利率方面，不同城市之间的差别较大。少数城市部分银行首套商贷利率已低至3.1%。
而广州是一线城市里首套和二套住房取消利率下限的城市。
5月24日，广东市场利率定价自律机制按照因城施策原则，对珠海市、汕头市、佛山市、韶关市、河源市、梅州市、惠州市、汕尾市、东莞市、中山市、江门市、阳江市、湛江市、茂名市、肇庆市、清远市、潮州市、揭阳市、云浮市共19个城市的差别化住房信贷政策做出调整。首套首付调整为不低于15%，二套最低首付款比例为不低于25%，取消利率下限。即首套房和二套房商业性个人住房贷款利率下限取消，19城实现房贷利率市场化。
据观点指数整理近期一线城市的房地产政策，可以看到仅有北京未调整房贷首付比例。
北京当前的首付比例：购买首套住房的，首付款比例不低于30%；购买房屋位于城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)且为二套住房的，首付款比例不低于50%；购买房屋位于城六区以外且为二套住房的，首付款比例不低于40%。
不过，广州发布新政后不久，深圳便推出相关政策。不排除北京可能会紧随其后，也推出相应的宽松措施。
限购方面，一线城市均放松了限购。期内，西安和杭州全面放开限购，现今仅有北京、上海、广州、深圳、天津和海南6城实行限购。
随着5月各地政策的落地实施，预计房地产市场信心修复可期，成交的乐观成分增加。
广义库存面积达76.21亿平方米，支持地方收储
1-4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
按地区来看销售情况，东部地区16790亿元，同比下降29.4%；中部地区5131亿元，同比下降29.3%；西部地区5456亿元，同比下降24.5%；东北地区690亿元，同比下降21.3%。
观点指数认为，1-4月商品房累计销售数值均为同比下降，市场还在底部徘徊。4-5月受季节性影响，房地产市场也相比3月呈现回落趋势。不过，4月单月新建商品房销售额28067亿元，同比下降17.49%，同比降幅环比上月收窄17个百分点。
4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长24.5%。（商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.4%。）
可以看到，今年商品房库存量的涨幅与去年同期相比基本保持一致，并且住宅待售面积涨幅超过去年近10个百分点，升至历史高位。
如果考虑在建商品房，估计房地产广义库存水平要更高。即加上商品房施工面积68.7544亿平方米，施工面积和待售面积之和约76.21亿平方米。
期内，自然资源部提到城市商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。就是从土地端控制新房供应。另外，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。既是解决了库存商品房的问题，也为刚需住房人群提供更为优惠的住房产品。
国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、1.3%和1.0%，上海上涨0.3%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2个百分点。
一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点。其中，北京、广州和深圳同比分别下降0.5%、6.9%和6.7%，上海上涨4.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.9个和0.8个百分点。
值得关注的是，4月上海新房房价指数环比涨幅位列全国第一。从前4个月来看，上海已经三度领涨全国。安居客数据显示，上海144平方米以上新房房价环比上涨0.7%。正如上个报告期提及，上海高端住宅大量入市对市场的价格支撑明显。
4月，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.6%、0.8%、1.4%和0.7%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%，降幅均比上月扩大0.4个百分点。
一线城市二手住宅销售价格同比下降8.5%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降8.0%、7.5%、10.2%和8.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.8%和6.6%，降幅均比上月扩大0.9个百分点。
观点指数认为，二手房房价指数环比下降，主要还是延续此前以价换量的趋势。不少城市优化房地产政策，新房市场获得政策支撑，对二手房跌价预期增加，二手房挂牌量上涨，存在冲击价格的可能。
居民对房产购置持保守态度，一季度超六成倾向于「更多储蓄」
个人贷款方面，前四个月人民币贷款增加10.19万亿元。分部门看，住户贷款增加8134亿元。其中，短期贷款增加50亿元，中长期贷款增加8084亿元（同比下降2.44%）。
从单月来看，4月住户中长期贷款变动额为下降1666亿元，说明贷款买房的人数减少。
2024年第一季度城镇储户问卷调查报告数据显示，倾向于「更多消费」的居民占23.4%，与上季基本持平；倾向于「更多储蓄」的居民占61.8%，相比上季增加 0.7 个百分点。
在问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例由高到低排序为：教育（28.6%）、医疗保健 (26.3%)、旅游（25.4%）、社交文化和娱乐(20.5%)、大额商品(17.7%)、购房(15.0%)和保险(14.0%)。
可以看出，居民更倾向于储蓄，对房产购置消费支出持保守态度。上述调查指数表亦显示，收入和就业基本低于50%，指数偏向悲观或收缩，而对于物价则是认为会上涨，这就导致收入和支出预期的背离加大，在进行大额支出时会更为谨慎和敏感。
国家统计局数据显示，房地产开发企业到位资金34036亿元，同比下降24.9%。
其中，国内贷款5583亿元，下降10.1%；利用外资9亿元，下降46.7%；自筹资金11736亿元，下降10.1%；定金及预收款10002亿元，下降37.2%；个人按揭贷款4953亿元，下降39.7%。
可以看到，个人按揭贷款、定金及预收款是开发商主要造血的两个资金渠道，并且是销售回款的主要组成，而这两个指标下滑幅度最大，也正说明居民购房意愿仍然偏低。
银行家调查数据显示，一季度房地产企业贷款需求指数为 50.3%，和上季相比上升 8.2个百分点。反映了房企对资金的渴求，一方面是来自于企业经营压力的现金需求，另一方面是不少房企逆势拿地的投资需求。
4月份，企业债券融资新增规模仅493亿元，同比少增2447亿元，开发商发行地产债依然困难。很多开发商未来一段时间内还有不少的债务需要偿还，房企是否稳定经营也会影响购房者的信心。
不过，据调查数据显示，宏观经济热度指数为35.4%，比上季上升 4.3 个百分点。其中，59.0%的银行家认为当前宏观经济「正常」，35.1%的银行家认为「偏冷」。对下季度，银行家宏观经济热度预期指数为39.7%，高于本季4.3个百分点。
结合当前政策的出台，虽然房地产市场积极的影响因子聚集，但要使市场恢复上升的动能，依然要关注房企稳定经营，居民收入和就业预期回升等走势。
