紫金书院售楼处
房地产政策频繁调整之下，每个购房者都在算账。当这笔账合算时，才会作出购房决策。
彭红侠 马志刚/发自北京
「政策牌能打得都打完了，现在是入手买房的最佳时机。」北京昌平北清橡树湾置业顾问对中房报京津冀说。
6月26日，作为全国最后跟进「517」楼市新政的核心城市，北京终于「靴子」落地。首套房首付降至20%，利率最低降至3.5%。同时明确多子女家庭购买二套住房贷款时认定为首套、组织开展住房「以旧换新」等举措。
政策一经发布，北京各地售楼处闻风而动。通州区万科东庐率先晒出捷报，「新政1小时内成交5套」。跳动的数字背后，是购房者真金白银的票选。
「前一秒刚看到新闻，后一秒就收到一些销售发来信息催促下手买房。」一位近期有购房意向的消费者对中房报京津冀说，周末有时间将预约一波看房。
新政落地次日，中房报京津冀实地走访了北京昌平、朝阳等区域近10个楼盘，发现多数楼盘门可罗雀，部分项目甚至没有购房者带看。
「由于新政发布在工作日，一定程度上影响了购房者带看和活跃度。」一位置业顾问表示，晚间有部分客户预约，但多数客户明确表示将在周末看房，预计将在本周末迎来一波小高峰。
一位行业分析人士对中房报京津冀表示，当前北京楼市成交的主要是在手的存量客户转化，客户增量还得等周末再看。
01
不同项目分化明显
「这波利好很大，政策发布后很多楼盘都连夜撤回了优惠政策。」昌平北清橡树湾的置业顾问透露。
据介绍，该项目开盘自2022年，已处于尾盘状态，仅剩一栋楼18套房源，均价约5.5万元/平方米，目前没有任何折扣和优惠政策。
中房报京津冀探访时看到，北清橡树湾售楼处内冷冷清清，没有一个看房者，只有接待员和销售顾问两个人待在前台处。
北清橡树湾售楼处
距离北清橡树湾不远的紫金书院售楼处，则有三四组客户在现场看房。紫金书院的置业顾问表示，目前也没有直接的买房折扣。昌平区近几年的入市的新房项目并不多，所以价格相对稳定。
27日上午，中房报京津冀到访朝阳十八里店金隅云筑项目时，售楼处坐满身着白衬衫的渠道分销行业人士，少见购房人实地探访。案场置业顾问表示，当前云筑一期、二期还有少量低层房源，特价房最低可至每平方米6万余元，相较指导价每平方米折价近1.5万元。
几百米之隔的保利朝央和煦，是十八里店在售的另一住宅项目。11时，朝央和煦售楼处内有三四组客户。置业顾问表示，项目自年初开盘后已去化过半，仅剩部分140~170平方米大户型房源在售。
朝阳东五环内，王四营板块在售的「三兄弟」保利锦上、中绿东岳府、朝阳壹号，为2021年北京首批集中供地项目。中房报京津冀实地探访时获悉，三项目房源较多，其中两项目已经交房，但依然罕有购房者看房。
一位头部机构房产经纪人表示，相比十八里店，王四营几个项目拍地价更高且售价更低，因而开发商在产品成本投入上相对谨慎。比如装修，十八里店项目送标准较高的精装，但王四营只能工业化全装修，这些方方面面的细节影响着购房者观感和购房体验。
新政落地首日，也有部分项目受新政影响，走出独立行情。如通州万科东庐，新政落地不到2小时的时间里已迎来数十余组带看，售楼处人气较高。亦庄招商玺项目也迎来喜人成交。
据招商相关人士透露，新政后项目上客量明显增加，高峰时1小时内案场11组客户带看，初步统计目前已有7组客户成交。「置业顾问反馈，还有不少客户预约下班之后来看房，预计晚间还有一波带看成交小高峰。」
02
谁在下场购房？
「本次政策对于预算400万～500万元的业主来说，买房还月供，比租房还合适了。」万科东庐的置业顾问算了一笔账，新政后这个区间的购房者，每个月最少偿还本息5800元左右，而该楼盘附近80平方米的两居室，月租金也需要五六千元。
房地产政策频繁调整之下，每个购房者都在算账。当这笔账合算时，才会作出购房决策。
易居研究院研究总监严跃进认为，「降低首付比例，是今年二季度最大的政策，尤其是5月17日新政后，全国各地普遍降低首付比例。对于北京而言，此次降低首付比例，也在很大程度上使得购房门槛进一步降低。」
新政后，北京首套房最低首付比例从30%降至20%。按照500万元总价的新房来说，过去首付款需要150万元，而现在直接变为100万元，即直接减少了50万元，其具有非常好的导向，减负效应也有助于进一步提振购房需求。
新增房贷利率的下调，大大减轻了购房者的还款资金负担。此前最低利率为4.05%，新政后，北京的首套房5年期以上贷款利率下限可以低至3.5%。按照100万元贷款本金、30年等额本息进行计算，原来房贷总利息支出为72.9万元。而按照此次新政计算，利息总支出为61.7万元。如此计算，此次房贷利率新政为购房成本减少了11.3万元的成本。
合硕机构首席分析师郭毅表示，「对于刚需客户来说，价格的变化是一个重要的触发因素，因此接下来将首先对刚需购房者形成一轮明显的拉动效应。」
对强改善客户来说，首付比例的下调为其降低资金压力。比如位于亦庄河西板块的招商玺，户型建筑面积为140~266平方米，总价1300万~2300万元，为强改善项目。新政落地后，招商玺率先迎来客流高峰，据招商相关人士透露，该项目主要客群为年轻企业主、合伙人和公司高管。
北清橡树湾项目沙盘
站在另一些消费者的角度来看，近期房地产新政的消息登上热搜后，大家呼声最高的仍是降低房价。在当前的经济形势和就业环境下，很多不愿意入场购房的人考量是，购房者缺少的并不是杠杆，而是缺少对未来房价稳定和长期还贷能力的预期，导致举债背债的意愿较低。因此降低首付的政策，会让日后还款压力会更大。所以只能刺激一部分短期内首付有缺，但还贷能力强的客户，这些客户占比较少。
此次北京对于备受关注的限购政策并未松动。目前，在北京买房仍需要连续缴纳社保满5年。一位头部房企相关负责人对中房报京津冀表示，「这一定程度上抑制了购房需求，期待未来能有所调整。」
「5年转3年，如果市场情况不理想，下一步的政策可能就是像上海一样，放松社保限制。」紫金书院的置业顾问表示。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，「目前，北京首套房商贷利率最低3.5%、二套房五环外3.7%和五环内3.9%，仍有下降的空间。」
03
长期利好还是短期拉涨？
在易居研究院研究总监严跃进看来，此次北京政策落地后，一线城市已进入史上最宽松的购房窗口期。
展望后市，中指研究院市场研究总监陈文静认为，「5·17新政」落地后，上海、深圳、广州新房、二手房市场活跃度均有所提升。尤其是上海，二手房成交提升明显。北京市购房情绪也出现回升，二手房成交量保持一定规模，但新房市场仍在持续调整。而北京本次调整优化楼市政策，进一步释放了积极信号，将有助于整体市场的预期修复。
紫金书院项目沙盘
除「降首付、降利率」外，北京本次政策中还提出支持多子女家庭改善性住房需求，对北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房，以及组织开展住房「以旧换新」活动等政策。
陈文静表示，「本次北京落地执行降低首付比例、降低房贷利率、给予多孩家庭更多政策支持、支持住房‘以旧换新’等多个举措，预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。」
中指研究院监测数据显示，截至2024年6月25日，全国已有85城推出住房「以旧换新」措施。近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持「以旧换新」有望产生一定积极效果，畅通一二手房链条。
二手房挂牌量是反映市场预期的重要指标，挂牌量的下行趋势，也在说明北京市场有好转和气色。链家平台数据显示，4月30日之前，北京的二手房挂牌量达到17万套左右，而截至6月27日，挂牌量已经下降至13.75万套。此前二手房挂牌量高企，二手房不好卖，导致新房定价体系被冲击连带着降价，而4月30日北京陆续出台房地产政策后，向好态势显著。
从市场表现来看，近两个月的一连串政策，效果初步显现，部分购房家庭的住房需求已逐步释放，北京楼市逐步企稳。以5月为例，北京市住建委数据显示，全月二手住宅网签量为13383套，环比增长0.2%，同比增长3.1%；新建商品住宅成交5224套，虽然环比仍有所下降，但同比升幅较4月扩大4.62%。
中信证券表示，从「430」政治局会议到「517」出台一篮子政策，再到6月26日北京出台新政策，这一系列动作表明政府在积极研究和消化存量房产的政策措施。尤其是像上海和北京这样的核心城市，市场的区域性和结构性复苏是可以期待的。
平安证券则认为，北京通过降低首付比例、房贷利率等措施来释放改善性需求，将有效维稳市场，增强购房者的信心。预计短期内北京楼市的成交量会有所支撑，6月末到7月初可能迎来新的政策博弈窗口。
「不出意外，北京市场将迎来复苏，一二手房成交量预计在7月出现明显抬头。」58安居客研究院院长张波说，后续北京五环内二手房成交量会明显上升，五环外新房热度预计也将不断提升，三季度北上总体复苏的态势会进一步强化，并带动更多一二线城市走出市场低谷，购房者信心也将不断增强。
郭毅认为，「5·17」政策之后，二手房市场已经连续五周实现了成交高位的提升，此次新政策的实际落地将进一步增强二手房市场的活跃度，并且这种拉动效应会更加持久。对于新房市场，这次政策也会带来一定的积极影响，但这种影响可能不会持续很长时间，更可能是中短期的反应。
