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「老破小」现在值得入手吗?

2024-07-25三农

中新经纬7月25日电 (薛宇飞)「外面丑,关我里面什么事!」近来,多地网友在社交媒体上晒出他们购买的「老破小」房源,这些曾被忽视的二手房再次受到一部分购房人的青睐。

根据相关房产机构的数据,一些一二线城市「老破小」房源的成交量有所活跃,例如,今年上半年杭州市总价在200万元以内的二手房房源的成交占比,较去年同期高出了近10个百分点。

「老破小」,真的值得买吗?

「性价比是不错的」

社交媒体上,对「老破小」房源的讨论。 来源:小红书

「老破小」,是用来形容那些建成时间长、社区及房间内设施老旧、居住空间偏小的房源,这些住宅广泛存在于各个城市,尤其是老城区。北京市朝阳区的金台路、呼家楼片区内就聚集着大量「老破小」房源,楼龄在20年、30年及以上的房子随处可见,由于该片区位置较好并且毗邻国贸CBD商务区,一直是热门的置业区域之一。

中新经纬于近日走访了金台路片区一些小区。在某社区,地面上停满私家车,每栋单元楼门口都被电动车包围,进入楼道,墙面贴有各类小广告,楼道和走廊处还有一些居民摆放的杂物。

「现在这一片区的房价,已经比几年前便宜不少,很多之前观望的年轻人都可以上车了,性价比是不错的。」该片区的房产经纪人李乘(化名)对中新经纬称,自北京6月底出台降低首付比例等政策后,市场表现有所回暖,在上周日,他们公司团结湖大区成交了11套房源,而往常只能成交6、7套。他称,现在有些客户觉得价格调整到位了,已经开始入手。

李乘举例道,金台路片区某二手房房源当前的挂牌价是336万元,而在去年,同户型、同楼层的房源成交价为420万元。李乘称,即便该片区的房源已经下降,但业主为了防止有些客户大幅砍价,会把挂牌价报得虚高一些,留足与买家的议价空间,实际成交价仍能下调。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬称,北京此前出台的楼市调整政策更多是释放改善型需求,而近期降低首套房首付比例、降低住房贷款利率等政策,则是释放刚性需求,让刚需的购房门槛降低,加上二手房房源的价格下降,共同促使购房者的首付款及还款压力降低,使得「老破小」房源出现一波行情。

不止北京,多个一二线城市均出现类似情况。杭州贝壳研究院院长上官剑对中新经纬称,根据统计,在2024年上半年,杭州市总价在200万元以内的二手房房源成交比例占整个二手房成交量的约45%,成交比例较2023年上半年高出近10个百分点,成交量明显放大。他称,经过近段时间的交易,位置好、配套好、总价在130万元至150万元的二手房源已经消化得差不多了。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中新经纬称,各家机构对「老破小」的定义有所不同,但观察下来,6月份,上海市内环内的成交占比较上个月有提升,300万元至500万元的二手房源占比较5月提升了9个百分点。他称,成交房源的楼龄不易统计,但在300万元至500万元的产品段中,面积小于70平方米的房源占比是比较多的,面积小、总价低的二手房房源成交活跃度有所提升。

深圳中原研究中心发布数据显示,在今年上半年,深圳市350万元-500万元价段的二手房为成交主力,占比21.5%;其次是250万元-350万元价段,占比19.2%。从占比变化看,350万元以下价段成交占比显著上升。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,「老破小」房源成交相对活跃的地方主要是超大、特大城市,这些城市在过去几年涌入大量年轻人,他们目前的支付能力相对有限,「老破小」是短期内可以支付的选择。 他说:「‘老破小’房源在这轮市场调整中跌幅较大,跌到了一部分购房者的可支付水平。」

「老破小」价值仍在

北京市朝阳区金台路某小区住宅楼。中新经纬 薛宇飞 摄

2023年,柳君(化名)开始在北京看房,她当时纠结于是在五环外购买新房,还是购置一套位置相对较好的二手房。对比后发现,新房的位置一般都比较远,而且首付及月供压力更大,一番比较后,她最终选择了西四环玉泉路地铁站附近的一套建成于20世纪90年代的二手房,总价近400万元。

目前,柳君正在装修房子。她对中新经纬称,那些「远大新」的楼盘位置较远,日常的社交出行可能就要一个半小时,她无法为了「远大新」而牺牲通勤时间。尽管近期房价有所下跌,但她对这套房子依然满意,小区物业比较负责,环境也比一般的「老破小」房源要整洁。同时,周边配套成熟,这是新房在短期内无法比拟的。

2019年在金台路片区购房的冯博(化名)也对中新经纬称,金台路的房子大部分都是「老破小」,优点是交通出行便利,周边配套齐全,超市、饭店、医院、学校都能在一公里范围内解决,到国贸、三里屯、朝阳公园也很近。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示,一些城市「老破小」房源成交量上升,除了价格低以外,交通便利、学区加持、周边配套成熟等,都是购房者看重的因素。多地推出的带押过户政策,让二手房源的成交速度加快,交易更加便利。此外,还有一些购房者是看到城中村改造的预期,选择入手这类房源。

在杭州,一些「老破小」房源之所以受到青睐,与「原拆原建」的政策有一定关系。上官剑称,一些区域低总价二手房房源的快速成交,就是部分购房者受到了自主更新政策的刺激,期待相关政策落地。另外,杭州买房积分落户分值由此前的30分提升至80分,为了让子女享受杭州的教育资源,总价低的「老破小」就成为了一些外地客户的选择。

张大伟还称,过去几年,多地持续推进老旧小区改造,这让部分社区的基础设施得到一些提升,老旧小区的居住环境有所改善。

贷款政策也对老旧小区的交易有所支撑。今年4月,北京住房公积金管理中心发布的【关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知】提出,对于完成老旧小区改造的住房,房屋可贷年限从低于房屋剩余使用年限减3年(砖混结构50年/钢混结构60年-房屋使用年限-3年),优化为低于剩余土地使用年限减3年。与原核定标准相比,公积金贷款年限相当于增加10年或20年的时间。李乘表示,受此政策影响,一些改造后的老旧小区的公积金贷款年限都有所增加。

不过,陈旧的基础设施、过高的建筑密度、无法大规模改变的人居环境,仍让不少人对「老破小」房源望而却步。冯博称,这些房子重新装修后,下水道堵塞、水压低等问题还是会出现。李乘表示,一些老小区的停车位已经被分配完,新搬来的居民想要停车只能跟居委会协商。

租金收益堪比理财产品?

北京市朝阳区金台路住宅楼。中新经纬 薛宇飞 摄

今年4月份,易居研究院发布的一份二手房报告称,2018年底,二手房价格开始拉升,当年四季度为39454元/平方米,而到2021年一季度,已经涨到62284元/平方米,达到历史最高点。此后,受政策影响和市场自身调整,尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增,供求压力倒逼二手房价格下行,到2024年一季度,价格跌至41622元/平方米,基本回落到2018年底的水平。

「老破小」房源的价格回落,让这类房源的租金回报率(年租金/房屋总价)得以回升。上官剑称,以杭州市朝晖九区的房源为例,该小区两居室的价格在150万元左右,年租金在3万至4万元左右,粗略计算,朝晖九区两居室的租金回报率约在2.5%以上,这一收益率已经与一些理财产品的收益相当。

李乘称,北京朝阳区金台路片区60平方米左右的两居室,租金价格在6000元至7000元/月左右,比郊区新交付小区的租金价格高出不少。中新经纬以金台路片区一套面积约58平方米、挂牌价339万元的两居室为例,该房源同户型的年租金约7.8万元,粗略计算,这套「老破小」的租金回报率约为2.3%。参考诸葛找房研究中心此前发布的数据,2023年,北京、杭州两地的租金回报率分别约为1.85%、1.69%,对比下来,「老破小」房源的租金回报较高。

对比理财产收益,根据银行业理财登记托管中心发布的【中国银行业理财市场年度报告(2023年)】显示,2023年各月度银行理财产品平均收益率为2.94%。另据中国外汇交易中心披露数据,7月24日,10年期国债收益率为2.2270%。

尽管「老破小」交易出现升温,但上述受访业内人士认为,虽然这类房源的价格已大幅回落,跌到一些刚需人群的心理价位,但仍要谨慎、按需购买。上官剑认为,从保值增值角度看,「老破小」未来的空间相对有限,建议购房从实际需求出发谨慎选择,比如,有教育、医疗等资源的加持。

李宇嘉称,基于通勤、教育、总价可控等因素,购房者可以选择「老破小」,但是,这些房源最大的问题是市政设施的老化,未来可能会出现很多意想不到的问题。