近段时间，房价收入比这一经济指标再次吸引了公众的广泛注意，核心在于其数值经历了显著的下滑。面对这一现象，人们不禁疑问：这是否意味着当前房价已回落至一个更为合理的区间，让普通民众购房变得更加容易？
然而，深入剖析可知，房价收入比虽重要，却并非衡量房地产价值高低的唯一标尺。在评估房产价值及购房决策时，还需全面考量购房成本与实际经济承受力的匹配度。为此，引入租金房价比作为另一关键考量因素，它能更为直观地反映房屋使用价值与投资回报的合理性。
进一步地，购房决策还需基于租金收入比与当前市场上无风险或低风险理财产品的收益率之间的比较。这样的综合考量，有助于我们判断在给定经济环境下，是购房更为划算，还是将资金投向其他理财渠道更为明智。
综上所述，关于是否购房及房产价值高低的探讨，应当是一个多维度、综合性的分析过程，而非单一指标所能决定。我们需综合考虑市场状况、个人经济状况、未来预期收益等多方面因素，以做出最为适合自身情况的决策。
Part1
l 我的房价收入比是一个被扭曲的数值
根据国际惯例，房价收入比在 3-6倍之间被认为是合理的，这表示居民家庭年收入足以负担住房价格。房价收入比的计算方法是通过将住房平均价格除以家庭年平均收入来得出。例如，如果一套住房的价格为100万元，而家庭年平均收入为20万元，则房价收入比为5 。 房价收入比受到多种因素的影响，包括经济发展水平、居民收入水平、房地产市场政策等。一般来说，经济发展水平越高，房价收入比通常也会较高。此外，如果居民收入增长速度快于房价增长速度，房价收入比可能会下降。 但是我们这一数值却明显高于发达国家 3-6这一水平，个人认为我们这一数据是被高估和扭曲，或者是相对不合理的。
根据 58安居客研究院的详尽统计数据显示，全国范围内主要城市的平均房价收入比大致维持在17的上下浮动区间。特别地，一线城市的房价收入比显著高企，达到了34.6，这一数字几乎是二线城市（平均约为14.4）的一倍以上。
在深入探讨一线城市的具体数据时，深圳以惊人的 43.0房价收入比脱颖而出，成为全国各大城市中购房压力最大的城市。而紧随其后的其他三个一线城市，其房价收入比则大致稳定在30左右，显示出同样不低的购房门槛。
转观二线城市，虽然整体压力相较于一线城市有所减轻，但个别城市依然表现突出。其中，厦门和杭州的房价收入比超过了 20，反映出这些城市房地产市场的相对热度。至于其他二线城市，多数城市的房价收入比则落在了10至20的区间内，体现了相对更为均衡的房地产市场状况。
值得注意的是，房价收入比最低的城市群主要集中在北方地区，如沈阳、哈尔滨、呼和浩特等城市，这些地区的购房者可能面临着相对较低的购房压力。
l 剔除掉地价后的房价收入比会更合理一些
国际上普遍认为，房价收入比维持在 3-6的范围内是相对合理的，这反映了购房者在经济上的可承受性。相比之下，我国普遍超过10的房价收入比则显著地揭示了购房者面临的较大购房压力。这一现象主要源于我国房价构成与国际主要发达国家的显著差异。
在我国，土地成本是房价构成中不可或缺且占据重要比例的一部分。而在许多发达国家，土地价格并不直接完全计入房价之中，但政府会通过每年征收房产税的方式来平衡这一成本，这笔费用通常占房产价值的 1%至3%之间。若将这一税收模式应用于我国，并假设按照70年土地使用权一次性征收，那么理论上地价部分可能会达到当前房价的1.4倍之多。因此，在考虑税收等长期成本后，这些国家的实际房价负担可能并不比我国低，只是负担方式有所不同。这进一步说明了，在比较不同国家的房价收入比时，需要综合考虑各国的房地产制度、税收政策以及土地成本等因素，以更全面、准确地评估购房者的经济压力。
考虑一个更为贴近实际负担的视角，我们不禁要问，若将地价从房价中剥离出来，重新计算房价收入比，这样的结果是否会显得更为合理和贴近民众的真实购房能力？
根据 58安居客研究院的权威统计，近五年来，我国主要城市的商品住宅用地平均楼板价约占二手房市场挂牌价的38%。在此基础上，当前全国平均房价收入比约为10.5，尽管如此，这一比率与国际通行的合理区间相比，仍存在一定的偏离。
深入分析具体城市，一线城市的房价收入比（扣除地价后）依然领跑，尤其是深圳，其扣除地价后的房价收入比高达 31，显著超越其他三个一线城市，这主要归因于深圳地价占房价比例相对较低。相比之下，北京则呈现出明显的回落趋势，其数值降至13.4，已接近部分二线城市的水平。
而在二线城市中，扣除地价后的平均房价收入比约为 8.7，福州作为特例，其扣除地价后的房价收入比仅为4.8，远低于其原始的17.4，这背后是福州地价占房价比重高达72.4%，为各大重点城市之最。这一现象揭示了购房者面临的压力或许并非全然由房价本身造成，一次性支付长达70年的土地使用费用或许才是加剧购房负担的关键因素。
l 租金回报率是否也是房价合理价值的重要参考指标
租金回报率不仅是决定购房与租房抉择时的重要考量因素，也反映了房价的合理性之一。当租金回报率较高，远超过当前无风险或低风险理财产品的收益时，若忽略房价的波动，购房可能展现出更高的性价比，意味着长期而言，购房的总支出可能低于持续租房的累积成本。然而，在租金回报率较低的情况下，租房可能更为划算。
但值得注意的是，在我国，户籍制度与房产紧密相连，同时教育、医疗、养老等关键资源又与户籍制度挂钩，这使得购房决策变得更为复杂，不能仅凭租金回报率来简单判断。尽管如此，对于城市中的新青年及年轻群体而言，由于他们可能更加关注生活品质和灵活性，租金回报率这一指标或许能提供更直观的参考价值，帮助他们在购房与租房之间做出更加适合自己的选择。
当前，一线城市的租金回报率普遍偏低，大致维持在 2%左右，其中北京以2.6%的租金回报率在一线城市中位居榜首。尽管一线城市的租金水平较高，但房价更是居高不下。在近两年的房价调整期内，尽管房价有所波动，但租金回报率却呈现出明显的上升趋势。
反观二线城市，其租金回报率普遍略高于一线城市，这主要得益于二线城市相对较低的房价水平，以及统计房价时涵盖的房产范围更广。然而，值得注意的是，二线城市出租的房源往往集中在租赁市场需求旺盛、区位优越的地段，这也在一定程度上影响了其整体的租金回报率。尽管如此，二线城市租金回报率高于一线城市的事实依然无可争议。
写在最后：
在探讨房价收入比与租金回报率哪个更能准确反映房产价值时，我们需从多个维度进行分析。
首先，房价收入比作为传统衡量指标，其原始形态可能因包含地价等因素而显得扭曲。然而，若能从这一数值中剔除地价成分，理论上能更贴近房产本身的真实价值。但现实是，土地资源的分配与定价深受行政干预，土地价格并未完全市场化，这导致即便扣除地价后的房价收入比，其反映的真实性也仍受质疑。
另一方面，租金回报率看似能直接体现房产的当前市场接受度与价格合理性。然而，在中国特有的户籍制度下，房产的价值远不止于其价格本身，它还承载着居住者对未来生活的多重期许与关联，如教育资源、医疗资源等。因此，仅凭租金回报率这一单一指标，难以全面且准确地评估房产的综合价值。
若必须在两者中择一作为衡量房产价值的指标，考虑到土地价格对房价的深远影响及其非市场化特性，个人认为，经过地价调整后的房价收入比或许能提供一个更为接近真实情况的视角。这一指标在剔除外部干扰因素后，能更直接地反映房产作为居住与投资双重属性的内在价值。但需注意，任何单一指标都有其局限性，全面评估房产价值还需结合市场趋势、政策环境及个人需求等多方面因素。
