5月15日，南京 流传数日的房贷新政 落地。 此番调整后，南京首套房贷利率则是在 5年期以上LPR（3.95%）的基础上下调50个BP至3.45%， 创历史新低！持平很多突破房贷利率下限的三四五线城市！ 不久后的 5月17日中央三大招重磅落地，其中一条是取消首套房和二套房的房贷利率下限，南京积极响应，此次南京首付比例已全面下调，大部分首套房贷利率可以做到3.25%，且已经有一部分银行二套房贷利率从原先的4.25%到3.25%，直降100个基点，刷新历史最低记录！
而实际上，这已经是南京今年以来的继 1月份调整为3.9%、2月份调整为3.65% 、 5月15日调整为3.45% 之后 第四次下调，时间间隔仅 4个月。
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全国少量城市二套房利率降至 LPR-60BP以下 ，
核心城市中南京却是第一个
从全国范围看，当前大部门城市的首套房平均利率已跌至 3.5%以下，即LPR-45BP，二套房利率差距较大，有的城市需要在基准利率上加点，而有的城市则降至等同于首套房利率。 降低房贷利率是从降成本的角度实实在在地减轻购房者压力。当前，我国松绑楼市的政策已经从给资格，到促流通，再到降房价、降杠杆，多个环节进行疏通。
截止 6月5 日，一线城市中除上海、深圳制定了官方利率下限，北京尚未出台新政外，其余除少量未出台新政的城市外，其余城市均取消首套房贷利率下限 ，把房贷利率的定夺权交由市场。其中，二套房贷利率能降至为 LPR-60BP以下的城市，像南京这样的长三角核心城市还是第一个。那为什么是南京首当其冲呢？让洞察君来看看，南京楼市到底经历了什么。
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每一次的调控，南京都冲在前面，但总是效果短暂
要说南京楼市的松绑，其实从去年就开始了： 2023年9月7日深夜，「南京发布」发文【促进房地产市场发展南京最新举措】，打响核心城市全面放松「第一枪」，不仅全面取消限购，同时首套房首付降至2成、二套房首付降至3成；10月，南京六区落户新政执行，只要持有居住证、社保6个月以上即可落户；11月，南京二套房贷公积金贷款额度提高至100万元。2024年，南京在落户门槛、购房补贴、公积金政策上进一步加大支持力度。
在以旧换新方面，南京也是较早就介入的核心城市，去年 9月，南京就出台政策实施「卖旧买新」补助，并联合开发企业、中介机构推出「换新购」服务，通过「优先卖、放心买」保底交易服务，缩短二手房出售和新房购买周期。今年国资入场试点开展收购旧房换新活动。
我们对照了政策出台前后的新房、二手房的找房热度指数后发现：去年各项政策出台后的确激起了一波找房热情，但持续时间不长，稍纵即逝，如去年 9月7日出台取消限购政策发布后的5天内，新房热度涨幅达24%，随后又跌入低谷；而后续的降低落户门槛和公积金支持政策并没有激起波澜，市场表现不温不火；直到今年1月9日将首套房贷利率从4.0%降至3.9%，二手房市场则出现了一波骚动，然而好景不长，到了春节长假南京找房热度出现断崖式下跌，到了节后，二手房市场的热度明显高于新房市场，但双双均呈现下探走势。
但有一点值得关注，今年 1月下调房贷利率后，二手房市场的热度增幅和市场表现明显优于新房，这样的状态持续至今。这正说明了南京楼市当前的关注者主要来自手头有自有住房但想换大换新的改善型群体，这类群体属于纯纯的刚改，南京是一个需要用二手房市场来撬动新房市场的一个城市。
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多重组合利好下，市场依旧焦灼
从实际市场供求来看，南京从去年春节后供求量都呈现下探趋势，整个 2024年1-5月仅新上市房源8094套，同比下滑58%，而成交端下滑则更猛，1-5月成交商品住宅10160套，同比大幅下滑62%，由此带来的出清周期的不断上扬， 截止 5月底，南京商品住宅可售面积达802.46万平米，去化周期高达27个月。
从统计局公布的 70城房价指数看，南京新房、二手房价格指数「跌跌不休」：新房住宅销售价格环比下降0.8%，同比下降7.7%；二手住宅销售价格环比下降1.4%，同比下降10.7%。
58安居客研究院数据显示，南京二手房市场上房源挂牌时长已经从2022年年初的50天左右，上升到当前的80天左右，增幅达60%。而挂牌均价也「每况愈下」，从2022年年初的27500元/平米左右下滑到当前的25000元/平米，跌幅接近10%。 二手房市场的不景气抑制了改善型购房者进入到新房市场，或许成为南京楼市持续焦灼的原因，因此 「以旧换新」在南京市场上实施的强度和紧迫度都尤其高。
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「以旧换新」初见成效，6月让我们「静待花开」
据媒体 5月25日消息，自4月27日推出存量房「以旧换新」试点活动以来，南京安居集团共收到咨询客户3450组，缴纳新房意向认筹金的换房人达515组。5月20日，首批次100套房源线下验房评估结果已完成，52组客户确认成交，新房成交量明显加速。新政后，各楼盘售楼处的访客量也大幅增长。
从官方发布的新房数据来看， 5月24日起认购量开始大幅增加，5月24日至30日这7天新房认购套数达1214套，相比前7天增长51%。6月3日和4日的实际网签量也为近期的最高值，预计6月将迎来一个喜人的数据。
从南京市场在新政后的热度表现和实际成交表现看，我们可以判定，南京市场不缺购买力，当前购房需求积压明显，这类人群往往以 「卖旧买新」为进入市场的路径，由于网签数据滞后等原因，预计6月份市场会有一个较为喜人的表现，同时，我们希望在「卖旧买新」方面有更多的区域、以及楼盘能纳入政策范围，来激发更多的改善需求入市。同时，南京作为强二线城市，依然有着吸引周边年轻人立足的潜质，其对于外来购房者的包容度也是极大的，并且这一轮房价调整后，南京的房价已经拥有极高性价比。政策组合拳下，我们只需「静待花开」。
